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接道2m未満の土地が建て替えできない2つの理由
接道2m未満の土地の活用を考えているのなら、まずはなぜ建て替えできないのか、以下2つの理由を把握しておきましょう。
ここでは、接道2m未満の土地が建て替えできない2つの理由を解説します。
建築基準法上の道路に敷地が2m以上接していない
接道2m未満の土地が建て替えできないのは、建築基準法第42条・第43条で定められた「接道義務」を満たしていないからです。
接道義務とは、幅4m以上の建築基準法上の道路に2m以上接していない敷地には建物を建てられないとするルールを指します。
接道義務が設定された背景には、火事や地震などの自然災害が発生した際の避難経路を確保する、また消防車や救急車などの緊急車両が通行できるようにするという目的があります。
したがって、接道2m未満の土地上の家を建て替えたいと考えても、災害発生時に迅速な避難、救助をおこなえずに被害の拡大につながるリスクがあることから、再建築は認められないのです。
このような家を「再建築不可物件」と呼びます。
接道2m未満の土地に建物が建っているワケ
「再建築が認められないのなら、なぜ接道2m未満の土地に家が建っているのか」といった疑問を抱くことがあるでしょう。
結論をお伝えすると、接道義務が定められたのは建築基準法が改正された1950年のことだからです。
つまり、接道義務がない時代に建てられた家が現在の法律の基準に合わなくなった結果、再建築不可物件が生み出されることになったのです。
このように、新築当初は適法だったものの、度重なる法改正によって現在の法律の基準を満たさなくなった家を「既存不適格物件」と呼びます。
既存不適格物件は違反建築物には該当しないため、そのままの状態で住む分には何ら問題はありません。
しかし家を建て替えるには、現在の法律で定められた基準に合わせる必要があります。
なお、既存不適格物件については以下の記事で詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
建築基準法上の道路に接していない
接道2m未満の土地を建て替えできるようにするには、道路に接している部分の幅を2m以上に広げる必要があります。
ただし、土地に接しているのがそもそも建築基準法で定められている道路でなければ建て替えが認められない点に注意が必要です。
建築基準法で定められた道路の種類は、以下のとおりです。
| 建築基準法の適用条項 | 道路の種類 | 内容 |
|---|---|---|
| 法第42条第1項第1号道路 | 道路法による道路 | 幅4m以上の国道・県道・市町村道 |
| 法第42条第1項第2号道路 | 2号道路 | 都市計画法などで定められた幅4m以上の道路 |
| 法第42条第1項第3号道路 | 既存道路 | 建築基準法施行以前から現に存在する幅4m以上の道路 |
| 法第42条第1項第4号道路 | 計画道路 | 道路法などによる事業計画があり、特定行政庁が指定した幅4m以上の道路 |
| 法第42条第1項第5号道路 | 位置指定道路 | 新たに築造する道路で特定行政庁から位置の指定を受けた幅4m以上の道路 |
| 法第42条第2項道路 | 2項道路 | 建築基準法施行以前に建物が建ち並んでいる幅4m未満の道路で特定行政庁が指定したもの |
土地に接しているのが建築基準法上の道路かどうかは、自治体の建築関連の部署に問い合わせると確認できます。
これから接道2m未満の土地での建て替えを検討しているなら、まずは前面道路が建築基準法上のものかを調べておくと安心です。
なお、所有している土地が再建築不可物件かどうかを調べる方法は、以下の記事で詳しく解説しています。
接道2m未満の土地で建て替えできるようにする6つの方法
前述のように接道2m未満の土地は建て替えができませんが、接道義務を満たすようにすると再建築できるようになります。
「建築基準法上の道路に敷地が2m以上接していない」ケースで建て替えできるようにする方法は、以下の4つです。
また、「建築基準法上の道路に接していない」ケースでは、以下2つの方法のいずれかを実行すると建て替えできるようになる可能性があります。
ここでは、接道2m未満の土地を建て替えできるようにする方法について、それぞれ詳しく解説していきます。
あなたの状況に応じた対策を読み進めていってください。
なお、再建築不可物件を建て替え可能にする裏ワザは、以下の記事でも詳しく解説しています。
隣地の一部を購入する
建築基準法上の道路に接している土地の幅が2mに満たない場合は、隣地の一部を購入して接道部分を2m以上に広げると建て替えできるようになります。
たとえば現状の接道幅が1.9ｍの場合は、0.1m分の土地を隣人から購入すると接道義務を満たせるようになります。
ただし、当然ながら隣人に売却する意思がなければ交渉には応じてもらえません。
もし隣人が土地の売却に応じてくれたとしても、相場より高い売却価格を請求される恐れもあります。
隣人との間に日頃から親しい関係性が構築できていない場合には、トラブルへと発展する可能性が高い点に注意が必要です。
トラブルを避けたいなら、不動産のプロである不動産会社を介して隣人と交渉することをおすすめします。
接道を2m以上にしても再建築不可となるケースがある
隣人から土地の一部を購入して接道幅を2m以上にできたとしても、以下のケースに該当するときには建て替えが認められない可能性があることに注意しましょう。
- 通路部分の距離が長い
- 通路内の一部の幅が2mに満たない
- 通路と隣地の境界線上に塀があって有効利用できる幅が2mに満たない
たとえば道路から建物へと通じる路地部分の長さが20mを超えている場合、東京都では東京都建築安全条例により接道幅が3m以上ないと建築ができないと定められています。
また接道部分の幅が2m以上あっても、通路の一部の幅が2mに満たないケースでも建て替えはできません。
この場合、建て替えをするには通路の幅をすべて2m以上に広げる必要があります。
一方、接道幅や通路部分の幅が2m以上あっても、隣地との境界線上にブロック塀などが設置されていて実質的に利用できる幅が2mに満たないときも、建て替えはできません。
このケースでは、隣人と話し合ってブロック塀などを撤去するか、もしくは位置を変更する必要性が出てきます。
ただしブロック塀などにも所有権が存在しているため、そう簡単に撤去や移設ができるとは限らない点に注意が必要です。
所有している土地と隣地の一部を等価交換する
自分の土地と隣地の一部を等価交換して接道義務を満たす方法があります。
等価交換は、価値の等しいものを交換する行為です。
たとえば土地の接道幅が1.9m、通路の長さが6mの場合、接道義務を満たすには横に0.1m、縦に6m分、敷地を広げる必要があります。
そこで自分の土地のうち0.1m×6m分を隣人に提供する代わりに、同じ面積の土地を隣人から譲り受けて接道義務を満たす流れです。
土地と土地など同じ種別の資産を交換する場合には譲渡がなかったものと見なされるので、譲渡所得税が課されることはありません。
参照元：国税庁｜No.3511 土地建物と土地を等価で交換したとき
不動産を売却した利益（譲渡所得）に対して課される税金。
隣人との関係性が良好な場合は、比較的交渉に応じてもらいやすいでしょう。
しかし「隣地の一部を買い取る」ケースと同様、交渉が成立するかどうかは隣人にかかっているといっても過言ではありません。
もし隣人との関係性が悪い、そこまで会話をしたことがないなどの場合は交渉しても失敗に終わる可能性が高いため、ほかの対策を検討したほうがよいでしょう。
隣地の一部を借りる
接道2m未満の土地の接道義務を満たすべく、隣地の一部を借りる方法も選択肢のひとつです。
たとえば土地の接道幅が1.9m、通路の長さが6mの場合は、隣人から0.1m×6m分の土地を借りることで接道義務を満たせるようになります。
ただし、隣人の承諾がなければ土地を借りることはできません。
土地を借りる際には賃料を支払う必要があり、いくらに設定するかでトラブルが発生するケースも多いので要注意です。
隣人から土地を借りるときの注意点は以下の記事で詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
セットバックをする
土地の一部を購入・等価交換・賃貸借して接道義務を満たしたとしても、土地に接する道路の幅が4mないときには結局建て替えできません。
そのような場合には、自分の土地を道路の中心線から2mの位置にまで後退させることで接道義務を満たせるようになります。
これを「セットバック」と呼びます。
ただし、セットバックをおこなうには土地の測量費や道路整備費用、分筆登記費用などで20～80万円ほどの費用を負担しなければなりません。
またセットバックをした土地は自分では利用できないだけでなく、全体の敷地面積が減少して建てられる家の大きさが制限されてしまうデメリットもあります。
なお、セットバックについては以下の記事でも詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
位置指定道路の申請をする
接道幅が2mに満たない箇所とは反対側で私道に接している場合は、位置指定道路の申請をする方法があります。
私道は「道」という言葉こそついてはいるものの、実体は「私有地」であるため、建築基準法上の道路とは認められません。
しかし自治体に「位置指定道路」の申請をして認められると、私道が建築基準法上の道路と見なされて建て替えができるようになるのです。
ただし私道が位置指定道路として認められるには、以下のような細かい条件を満たさなければなりません。
- 両端がほかの道路に接続していること
- 接続する道路と交わる部分に隅切りを設けること
- 砂利敷きなどぬかるまない構造であること
- 排水設備を設けること
また私道を位置指定道路として指定するには、私道所有者全員の同意も必要です。
すべての私道所有者から同意を取りつけるのは難しいため、あまり現実的な選択肢とはいえません。
なお、位置指定道路については以下の記事で詳しく解説しています。
法第43条第2項（43条但し書き道路）の申請をする
接道義務を満たしていない土地でも、接している道が「建築基準法第43条第2項道路（43条但し書き道路）」として認められれば建て替えできるようになります。
ただし、法43条第2項道路として認められるには、以下のような条件を満たさなければなりません。
- 幅4m以上の農道や公共用の道に2m以上接していること
- 建築を予定している建物を利用する予定の人は少数で、かつ特定行政庁が交通上・安全上・防火上・衛生上支障がないと認めること
- 敷地の周囲に広い空き地があること
また、敷地に接している道をほかの所有者が共有している場合は、法第43条第2項道路の申請に際して共有者全員の同意が必要となる点にも注意しましょう。
法第43条第2項道路（43条但し書き道路）でよくあるトラブル事例については以下の記事で詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
なお、ここまで解説してきた6つの対策を講じると接道2m未満の土地を建て替え可能にすることが可能ですが、いずれもデメリットが多く、あまり現実的な選択肢とはいえません。
そのため接道2m未満の土地での建て替えを検討しているなら、いっそのこと売却してしまい、売却金額をもとに新たな土地を購入することをおすすめします。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）は、再建築不可物件を積極的に買い取っている専門の買取業者です。
接道2m未満の土地でも適正価格で買い取らせていただきますので、まずは無料査定をご活用ください。
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接道2m未満の土地を建て替え以外に活用する3つの方法
「接道2m未満の土地で建て替えできるようにする6つの方法」の章で解説した対策を講じるのが難しいケースでは、以下3つのいずれかの方法で土地を活用するのも選択肢のひとつです。
ただし上記2つの方法には多額の費用がかかるなどのデメリットが潜んでいるため、土地活用に際しては慎重に検討することが大切です。
もしあなたが土地の活用にあたってリスクを負いたくないのなら、接道2m未満の土地を専門の買取業者に売却することをおすすめします。
接道2m未満の土地を売却すれば、リスクを負うことなくまとまった現金を手に入れられるからです。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は全国の再建築不可物件を買い取った実績が豊富になる専門の買取業者であり、接道2m未満の土地でも問題なく買い取ることが可能です。
再建築不可物件を適正価格で買い取らせていただきますので、接道2m未満の土地の売却を検討している方は、お気軽にお問い合わせください。
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なお、以下の記事でも再建築不可物件を活用する方法を解説しているので、併せて参考にしてください。
接道2m未満の土地を建て替え以外に活用する3つの方法について、詳しく解説していきます。
賃貸物件として貸し出す
接道2m未満の土地上に家が建っている場合は、賃貸物件として貸し出す方法があります。
前述のように接道義務を満たしていない土地は建て替えできませんが、居住を目的とした借り手にとっては関係がありません。
そのため、接道2m未満の土地に建っている家を賃貸物件として活用することで安定した家賃収入が期待できるでしょう。
ただし、「駅から遠い」など再建築不可物件の立地が悪い場合には、賃貸物件として貸したいと考えても、入居者が見つかるとは限りません。
入居者がいなければ、当然家賃収入は得られない点に注意が必要です。
実際、弊社がおこなったアンケート調査では賃貸物件を借りる際に「立地条件」を重視したと回答した方の割合が50％を超えました。
したがって、最寄り駅からあなたが所有している接道2m未満の土地まで徒歩で20分以上かかるなど立地条件が悪い場合には、賃貸経営以外の活用方法を検討することをおすすめします。
リフォーム代が高額にのぼる恐れがある
賃貸経営をおこなうにあたり、リフォーム代が高くかかる恐れがあるところも注意したいポイントです。
前述のように、再建築不可物件の多くは建築基準法が改正された1950年以前に建てられたものなので、賃貸物件として貸し出すにはリフォームが不可欠です。
しかし、土地の接道幅が2mに満たないケースだと大型トラックや重機などが入れません。
そのため、リフォームに必要な資材を数台の小型トラックで運んだり、作業員が人力でおこなう工程が増えたりと手間がかかる分、リフォーム代も高額にのぼってしまうのです。
また、築年数が古い家は旧耐震基準で建てられていることが多く、リフォームに際して耐震補強工事や給排水管の交換などが必要になる点も、リフォーム代が高くかかりがちな理由のひとつです。
1986年5月31日までの建築確認で適用されていた基準。
震度5強レベルの揺れでも倒壊しない建物の強さが求められていた。
なお、現行の新耐震基準では震度6強～7程度の地震でも倒壊しない強度が求められている。
2025年の法改正で再建築不可物件のリフォームが難しくなる可能性がある
接道2m未満の土地は建て替えできませんが、建築確認申請が不要な範囲内であればリフォームが可能です。
建築確認申請が不要な工事の範囲は、以下のとおりです。
- 10㎡未満のリフォーム
- 壁や柱など主要構造部の1/2を超えない範囲での修繕
つまり、トイレやキッチンなど水回り設備の交換、リビングの床の張り替え程度のリフォームなら、再建築不可物件でも問題なくおこなえるのです。
それにくわえ、延床面積が500㎡以下で高さ13m以下、軒高9m以下の木造2階建て・平屋は建築基準法第6条第1項第4号（4号建築物）に該当するため、建築確認申請不要で間取りの変更といった大規模なリフォームを実施できます。
しかし建築基準法改正により、2025年4月からは木造住宅でもリフォームに際して建築確認申請が義務づけられるようになりました。
参照元：国土交通省｜2025年4月（予定）から4号特例が変わります。
そのため、再建築不可物件の活用は今後ますます厳しくなる点は覚悟しなければなりません。
また、再建築不可物件のリフォームをおこなっても、建て替えができない事実に変わりはない点にも注意が必要です。
高額なリフォーム費用をかけてまで再建築不可物件を活用したくないとお考えなら、ぜひ弊社AlbaLink（アルバリンク）までご相談ください。
弊社は再建築不可物件の買取を専門としている買取業者であり、あなたの接道2m未満の土地をそのままの状態で買い取らせていただきます。
売却に際してあなたがリフォームをおこなう必要もありません。
査定は無料ですので、接道2m未満の土地がいくらで売却できるのかを聞いてみたい方は、お気軽にお問い合わせください。
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なお、以下の記事では不動産の素人に賃貸経営が向かない理由を解説しているので、併せて参考にしてください。
更地にしてから活用する
今後も建物を使う予定がないのなら、解体して更地として活用するのもひとつの方法です。
建物を解体してしまえば、老朽化した家屋が倒壊して近隣の方に被害を与えるリスクを回避できます。
また、所有者として定期的に維持・管理をおこなう手間から解放される点も魅力です。
接道2m未満の土地を活用できる方法としては、主に以下が挙げられます。
- バイク置き場
- シェアサイクルスペース
- 貸し農園
接道幅が狭く車が入れない土地でも、バイク専用の駐車場として活用できます。
また、近年需要が増えているシェアサイクルスペースとして事業者に土地を貸す方法もあります。
ステーションの設置や自転車の点検・メンテナンス、ユーザートラブルへの対応などもすべて事業者に任せられるので、あなたに余計な手間がかからない点もメリットです。
一方、土地の日当たりが良ければ近隣の方に市民農園として貸し出す方法も選択肢のひとつです。
いずれの方法も収益性はそこまで高くはないものの、初期費用をかけずに土地を活用できます。
更地にすると固定資産税が上がる
ただし、建物を解体して更地にするには100万円以上の費用を負担しなければなりません。
また、更地にするとそれまで土地に適用されていた「住宅用地の特例」の対象外となり、固定資産税が6倍に増額してしまう点もデメリットです。
居住用家屋が建っている土地に適用される固定資産税の軽減措置。
200㎡以下の部分に課される固定資産税は1/6、200㎡を超える部分は1/3に軽減される。
そもそも、接道2m未満の土地に建っている家を解体してしまうと、もう二度と建物を建てられなくなってしまいます。
そのような土地を購入したいと考える方はまずいないため、再建築不可物件を解体する前に有効な活用方法はないか検討することをおすすめします。
なお、以下の記事では空き家を解体する際にかかる費用相場について解説しています。
併せてご参照ください。
売却する
再建築不可物件を建て替えるにあたって費用や手間をかけたくない、今後も活用するつもりがない場合には「売却」がおすすめです。
再建築不可物件の売却方法には、以下の3種類があります。
それぞれの売却方法について、詳しく解説します。
隣人に売却する
基本的に、建て替えができない再建築不可物件を売りに出しても買い手が見つかることはありません。
しかし、隣人なら好条件で売却できる可能性があります。
なぜなら、隣人にはあなたの再建築不可物件を購入することで、以下のメリットを得られるからです。
- 土地の形状が良くなって資産価値が向上する
- 隣地も再建築不可物件なら、あなたの土地を購入すると接道義務を満たせるようになる
- 敷地をさまざまな用途で活用できるようになる
そのため、接道2m未満の土地を売却したいなら、まずは隣人に話を持ち掛けてみるのはひとつの方法です。
隣人側にも「再建築不可の状態を解消したい」「子どもの家を建てるために土地を広げたい」などの思惑がある場合には、前向きに話を聞いてくれるでしょう。
ただし、当然ながら隣人に購入する意思がなければ交渉は成立しません。
また個人間売買では契約条件や売買価格を巡ってトラブルが起こりがちなので、隣人への売却を検討する場合には不動産業者を間に挟んで交渉することをおすすめします。
不動産仲介業者を通じて売却する
もし接道2m未満の土地に建っている家の築年数が比較的新しく、立地も良い場合には不動産仲介業者に依頼して買主を見つけてもらいましょう。
不動産仲介業者は、不動産を売りたい方と買いたい方とを結びつけて売買契約の締結をサポートする不動産業者です。
仲介ではマイホームの購入を検討している個人の方が売却相手となるので、市場相場に近い価格で売却できる可能性があります。
ただし、接道2m未満の土地まで最寄り駅から徒歩20分以上かかるなど立地条件が悪い場合には、売りに出しても買い手を見つけるのは困難です。
弊社のアンケート調査からも分かるように、マイホームの購入を考えている方がもっとも優先しているのは「立地」だからです。
また、そもそも終の住処として再建築不可物件を購入したいと考える個人の方はまずいません。
再建築不可物件は建て替えができず、買主にとってのリスクが高いからです。
したがって再建築不可物件を確実に、そしてできる限り早く売却したいなら、再建築不可物件専門の買取業者に相談しましょう。
再建築不可物件専門の買取業者に売却する
接道2m未満の土地の売却相手としては、再建築不可物件専門の買取業者が最適です。
専門の買取業者は、買い取った再建築不可物件を再建築できるようにしてから再販したり、リフォームを施してから不動産投資家へ販売したりなど、再建築不可物件を収益化できるノウハウを豊富に持っています。
そのため、再建築不可物件でも問題なく買い取ってくれるというわけです。
また仲介とは異なり、買取は専門の買取業者が買主となって物件を直接購入する仕組みのため、1週間～1か月ほどで現金化できる点もメリットです。
当サイトを運営している弊社AlbaLink（アルバリンク）は、全国の再建築不可物件を積極的に買い取っている専門の買取業者です。
たとえば下記は弊社が買い取った千葉県富津市の再建築不可物件です。
この物件は前面道路の幅員が2m未満で接道義務を果たしていませんでした。 
また、下の写真の「ＢＥＦＯＲＥ」を見てもらえばわかる通り、室内も老朽化が進んでいましたが、弊社はこの物件を600万円で買取り、リフォームを施したのち、提携している不動産投資家へ再販致しました。 
このように弊社は再建築不可物件の再販先や運用方法を豊富に持っているため、老朽化が進んだ再建築不可物件であっても買い取ることができます。
実際、再建築不可物件をはじめ、弊社に物件の買取依頼をしていただいたお客様からは「売れずに困っていたが買い取ってもらえてホッとした」「もっと早く依頼すれば良かった」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）。
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
ですから、「再建築不可物件の売却など初めてで不安なことばかり」という方こそ、弊社にご依頼いただければと思っております。
これまで培ったノウハウをフル活用し、あなたの再建築不可物件をできる限りスピーディーかつ高値で買い取らせていただきます（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
>>【再建築不可物件でも高額売却！】無料で買取査定を依頼をする
なお、以下の記事では再建築不可物件を高額売却できる不動産業者の選ぶ方を解説しています。
接道2m未満の土地を少しでも高く売却したいとお考えの方は、ぜひ参考にしてください。
まとめ
接道2m未満の土地に建っている家を建て替えられないのは、建築基準法で定められた接道義務を満たしていないからです。
隣地の一部を購入したり、自分の土地と隣地の一部を等価交換したりして接道幅を2m以上に広げたら建て替えできるようになりますが、隣人との交渉が不可欠であり、あまり現実的な選択肢とはいえません。
そのため接道2m未満の土地に新たな家を建てたいと考えているのなら、専門の買取業者に売却し、売却代金を元手に接道義務を満たしている通常の土地を購入することをおすすめします。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、全国の再建築不可物件を積極的に買い取っている専門の買取業者です。
過去には、一般の不動産業者が取り扱わない訳あり物件専門の買取業者としてフジテレビの「newsイット！」にも紹介されました。
接道2m未満の土地をなるべく早く、かつ少しでも高く売却したいとお考えの方は、お気軽に弊社までお問い合わせください。
弊社は再建築不可物件の買取に自信を持っているため、他社の査定価格と比較したうえで検討していただければ幸いです。
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