株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
未接道とは家を建築できない土地のこと
未接道の土地とは、建築基準法第43条で定められている接道義務を満たしておらず、建て替えができない土地を指します。
幅員4m以上の道路に2m以上敷地が面していない土地は接道義務違反となり、原則として解体しての再建築や、大規模な増改築・リフォームなどの許可がおりません。
こうした、接道義務がクリアされていない土地を「未接道の土地」や「無道路地」と呼び、いわゆる「再建築不可物件」に分類されます。
接道義務は、住宅地での日常の通行や、災害などの非常時に避難経路を確保する・緊急車両の出入りをスムーズにするといった目的で義務付けられています。
各都道府県が指定した「都市計画区域」または「準都市計画区域」の土地に建物を建てる場合は敷地に道路が接していることが必須条件になります。
再建築不可物件の概要については、以下の記事でわかりやすく解説しています。
土地が未接道と判断される4つの条件
建築基準法の規定を果たしていない「未接道」には、さまざまな種類があります。
未接道と判断される条件は、以下の4つです。
具体的にどのような場合に未接道とみなされるのか、多く見受けられる事例を説明していきましょう。
なお、接道義務の概要については、以下の記事で詳しく解説しています。
土地が道路に面していない
敷地に接する道路が全くない「袋地（ふくろち）」は、代表的な未接道の土地といえるでしょう。
（下図参照）
袋地は土地の周囲をぐるりと隣家に囲まれ、隣家の敷地や狭い私道を使わなければ出入りができない形状の土地で、袋地を取り囲んでいる隣地は「囲繞地（いにょうち）」と呼ばれます。
袋地は建築ができない土地ですが、どうしても新築や建て替えをしたい場合は、隣地の一部を売却してもらって敷地を道路につなげるといった方法が考えられます。
袋地の売却法・活用法6選については、以下の記事で詳しく解説しています。
道路と接している敷地の間口が2m未満
建築基準法では、建物を建築する土地は、「道路に2m以上接道していなければならない」と、定められています。
わかりやすい例でいえば、旗竿地（敷地延長）で通路部分の幅が狭く、間口が1.8mしかない・・といった土地は未接道地になるということです。
（下図参照）
近年の住宅分譲地は、旗竿地の通路幅を2m以上確保した区画割りになっていますが、昭和40年前後につくられた古い住宅分譲地には、通路部分が2mに満たない旗竿地も少なくないのです。
古い時代の旗竿地を購入するときには、接道義務が果たされているか確認することが必要です。
旗竿地が売れない6つの理由については、以下の記事でも詳しく解説しています。
旗竿地で間口は2m以上だが通路部分に2m未満の場所がある
旗竿地でもう一つ注意が必要な点は、道路と2m以上接道していても、通路部分の幅が途中で狭くなるなど、2mに満たない箇所がある場合も未接道の土地に該当します。
（下図参照）
間口が十分に確保できていない土地は、火災などが起こった際に、緊急車両の侵入や救命活動を妨げるからです。
宅地部分に到達するまでの幅が2m以上確保できていなければ、再建築不可となります。
土地に接する道路の幅員が4m未満
建築基準法では、土地に接している道路の幅員は4m以上でなければならないと定められています。
そのため、土地に接している道路の幅が4ｍ未満の場合には、接道義務を満たしていないことから再建築が認められません。
しかし現実には、幅員が4mに満たない狭い道路に囲まれた住宅地は多く存在しています。
総務省の公表している「平成30年住宅・土地統計調査 調査の結果」によると、東京都内には再建築不可と疑われる住宅が24万2,600戸と、全体の約5%を占めていると言われています。
カンタン1分査定
未接道の土地の市場価値は相場の3割程度
未接道の土地は、通常の土地と比べて市場価値が大きく下がります。
一般的に周辺の土地相場の3割程度が目安とされていますが、これはあくまで参考価格です。
実際の価値は地域や条件によって大きく変動します。
- 大都市圏：通常の相場の4～5割程度
- 大都市圏は需要が高く、投資目的で購入する人が一定数いるため、再建築不可でも、リフォームして賃貸物件として運用したり、駐車場や資材置き場として活用したりするニーズがあります。
- 地方：通常の相場の1～2割程度
- 地方は人口が少なく、土地の供給も多いため、わざわざ再建築ができない土地を積極的に購入しようとする人が少ないです。
未接道の土地は需要と供給のバランスが価格に大きく影響します。
また、土地の形状、既存建物の有無、隣地との関係など、個別の条件によっても査定額は変わってきます。
だからこそ、未接道の土地の正確な価値を知るには、専門知識を持った業者に相談することが重要です。
弊社株式会社AlbaLink（アルバリンク）は、未接道の土地を再活用するノウハウを豊富に持っているため、一般の市場価格よりも高い価格で買い取れる可能性があります。
ご自身の土地の正確な価値を知りたい場合は、ぜひ一度ご相談ください。
未接道の土地を評価する4つのステップ
未接道の土地の価格を自分で評価するのは非常に複雑です。
ここでは、以下の土地を例に評価を行う際の基本的な4つのステップを解説します。
路線価： 10万円/㎡
土地全体の面積： 100㎡
土地の奥行き： 25m
土地の形状： 三角形
ただし、自分で正確に計算するのは難しいため、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。
なお、弊社株式会社AlbaLink（アルバリンク）は税理士と連携しており、未接道の土地を適正に評価できます。
売却を検討されている方は、ぜひお気軽にご相談ください。
奥行き価格補正後の価格を求める
未接道の土地の評価額を算出する際は、まず、路線価（道路に面した土地の1平方メートルあたりの価格）に奥行き価格補正率を掛けて、「奥行き価格補正後の価格」を求めます。
土地の奥行きがその地域の標準的な長さに比べて、長すぎる・短すぎる場合に、評価額を調整するための補正率をかけること
奥行き価格補正率は、国税庁が定めた「奥行価格補正率表」で具体的に定められています。
これは、土地の地区区分（普通住宅地区、商業地区など）と奥行距離に応じて細かく数値が決められており、誰でも確認可能です。
奥行きが長すぎる土地は利用しにくいため、この補正率を掛けることで路線価を下げ、評価額を減額します。
反対に、奥行きが短すぎる土地も同様に利用しづらいと判断され、補正の対象となります。
路線価が10万円/㎡で、奥行きが25mの土地の場合、国税庁の奥行価格補正率表で調べると、この土地に適用される補正率は0.98です。
この9万8,000円が、奥行き価格補正後の1㎡あたりの価格となります。
不整形地補正後の価格を求める
土地が正方形や長方形などの整形地ではなく、三角形や多角形、あるいは間口が極端に狭いなどの不整形地の場合、有効に活用できる面積が減り、建物も建てにくくなります。
そのため、国税庁が定めた「不整形地補正率表」に基づき、補正率を掛けて評価額を減額します。
土地の形状がいびつな場合に、利用価値の低さを価格に反映させるための補正
「不整形地補正後の価格」を求めるには、不整形地を囲む「想定整形地」（最も近い長方形や正方形の区画）を設定し、想定整形地に対する不整形地の面積割合などから補正率を算出して路線価に乗じます。
例の土地は三角形なので、国税庁の「不整形地補正率表」で調べると、この土地に適用される補正率は0.90です。
8万8,200円が、奥行きと不整形地、両方の補正を適用した後の1㎡あたりの価格となります。
仮設定した通路の価格を求める
未接道の土地の評価額を算出する際は、「再建築ができる」という前提で通路を仮に設定して計算を進めるのが一般的です。
この仮想の通路は、実際に確保するわけではなく、評価額を算出するためだけに設定するものです。
通路の面積は、建築基準法が定める幅員4m・間口2mという最小要件を基に、不動産評価の実務ではよく20㎡と仮定されます。
また、通路は通常の宅地よりも利用価値が低いとみなされ、ここでは評価額を減額するための補正（路線価の30%で計算）が行われます。
例としている仮設定した通路の価格を算出してみましょう。
52万9,200円が、仮設定した通路の価格となります。
補正後の価格から仮設定した通路の価格を差し引く
最後に、通路を含む土地全体の価値から、仮設定した通路の価値を差し引いて、未接道の土地の最終的な評価額を算出します。
この計算では、仮想の通路部分も、元の土地の評価を行うための道具として考えます。
そのため、仮の通路を含めたとしても、元の土地の面積そのものが増えることはありません。
仮設定した通路を含む土地全体の面積は100㎡です。
実際に補正後の価格から仮設定した通路の価格を差し引いてみましょう。
土地全体の価値： 8万8,200円/㎡（不整形地補正後の価格）× 100㎡ = 882万円
未接道の土地の最終評価額： 882万円 – 52万9,200円 （仮設定した通路の価格）= 829万800円
未接道の土地の最終評価額は、829万800円となります。
未接道の土地の評価が低い・売却しにくい3つの理由
未接道の土地は、接道義務を満たしている通常の土地と比べると、評価（価格）はどうしても低くなります。
しかし、なぜ未接道の土地の評価が低く、売却しにくいのかを理解することは非常に重要です。
その理由を把握することで、適切な対策を講じることができ、スムーズな売却へと繋げることができます。
以降では、未接道の土地の評価が低くなる4つの理由を詳しく解説します。
「その方法を早く知りたい！」という方は、後述の「未接道の土地を高く売却する5つの方法」をご覧ください。
建て替えや大規模リフォームができない
未接道の土地は、現在建っている建築物をいったん解体してしまうと、新しい建物を建てることができない再建築不可物件です。
建物の主要部分の大半を改装するリフォーム工事なども認められません。
あくまで建築基準法に適合しているかを工事前に確認する「建築確認申請」が不要な範囲内のリフォームに収める必要があります。
住宅地としては自由度が極めて低い土地なのです。
未接道の土地でできるリフォーム範囲
未接道の土地にある建物は、建て替えや大規模なリフォームはできませんが、建築確認申請が不要な範囲内であればリフォームが可能です。
【未接道の土地でできるリフォーム・できないリフォーム】
| リフォームの可否 | 工事内容の例 |
|---|---|
| できるリフォーム | 壁紙や床材の張り替え キッチンの交換 トイレや浴室の交換 外壁の塗装 設備の修繕や交換 |
| できるリフォーム | 柱、梁、屋根などの主要構造部を半分以上変更する大規模工事 増築 建物の基礎や構造に影響する大規模な間取り変更 |
ただし、以前は可能だったリフォームが、現在は許可が下りないケースも存在します。
そのため、リフォームを検討する際は、専門家や自治体に事前に確認することが重要です。
未接道の土地のリフォーム可能な範囲については、以下の記事で詳しく解説しています。
隣地とのトラブルが起こりやすい
旗竿地や袋地は、土地を隣地に囲まれ密接した形状になっています。
そのため、家同士の距離が近い分、隣家とのトラブルが生じやすくなるのも事実です。
子供の声やテレビの音など、生活音によるトラブル、旗竿地では通路部分に車を駐車する際に隣家のフェンスや壁を破損させてしまうなどはよくある事例です。
袋地の場合は、隣家の敷地を通路として使用させてもらうため、深夜や早朝の通行による苦情やトラブルも起こりやすいのです。
弊社が行ったアンケート調査でも、生活音・騒音がご近所トラブルの火種となるケースが多いことがわかります。
集合住宅であれば、大家さん・管理会社に相談できますが、戸建ての旗竿地・袋地は自力で解決を試みなければなりません。
なお、再建築不可物件にありがちなトラブル9選については、以下の記事で詳しく解説しています。
金融機関の住宅ローンが利用できない
未接道の土地を購入する際、金融機関の住宅ローンは利用ができないと思っていた方がいいでしょう。
特に銀行の場合、再建築不可物件=違法物件である土地はリスクが高く、担保価値が低いため融資はしないのです。
現金で購入するのが一番手っ取り早いのですが、現金が準備できない場合はノンバンクや使途自由なフリーローンなどの融資を検討することになります。
未接道の土地を高く売却する5つの方法
未接道の土地は、接道義務を満たしていないことから、通常の土地に比べて市場価値が低く、売却が難しいのが現状です。
しかし、適切な方法を取ることで、売却の可能性を高め、より良い条件で手放すことができます。
ここでは、未接道の土地を少しでも高く、スムーズに売却するための5つの方法を解説します。
なお、売りにくい土地の活用方法と処分方法については、以下の記事で詳しく解説しているので、併せてご覧ください。
固定資産税・都市計画税の安さを買主にアピールする
未接道の土地に住宅が建っている場合、固定資産税や都市計画税といった税金の安さをアピールポイントとして売却できる可能性があります。
なぜなら、住宅が建っている土地は「住宅用地の特例」が適用され、税金が大幅に減額されるからです。
未接道の土地は再建築不可のため評価額が低い上、特例が適用されることでさらに税負担が軽くなります。
再建築はできないものの、現存する建物をリフォームして住むことを検討している買主や、賃貸物件として運用を考えている投資家にとって、ランニングコストの低さは非常に魅力的です。
隣地の買取りで間口を広げる
袋地や旗竿地で接道が確保されていない場合、隣家の敷地を一部分買い取って、法令を満たす接道をつくるという方法があります。
当然、隣家が交渉に応じてくれることが第一条件になります。
隣地を買い取る費用や測量・登記などある程度大きな出費を伴います。
しかし、建築可能な一般の宅地として売却ができるため、隣地の買取が成功できれば、売却価格も高くなります。
セットバックで前面道路の幅員を広げる
土地に接する道路が４ｍ未満の場合、次の条件に該当する場合には新築や再建築が認められる場合があります。
・建築基準法が施行された昭和25年11月23日の時点で存在していた道路や建物
・その土地が都市計画区域になった時点で建物が建っていた場合
つまり、現在の法令が施行される以前に整備された道路や建物の場合には、特例として建築が許可されるということです。
ただし、そのためには「セットバック」をおこなうことが必要です。
セットバックとは？
セットバックとは、土地に接する道路の幅員が4ｍ以上になるように、道路の中心線から2ｍ後退した位置に家を建てることをいいます。
要は、今まで敷地だった部分を道路として提供するわけです。
このような道路を「42条2項道路」または「みなし道路」といいます。
セットバックをして道路から後退すると、利用できる敷地は以前よりも狭くなるというデメリットはありますが、それと引き換えに建築の許可が得られるため、売却がしやすくなります。
セットバックの概要については、以下の記事で詳しく解説しています。
建築基準法第43条第2項第2号許可申請で再建築の許可をとる
法令上の接道義務が果たされていない再建築不可の土地であっても、敷地の周りの状況によっては、建物を建てることが許可される場合があります。
「建築基準法第43条第2項第2号許可」という制度です。
許可がおりる条件を簡単にいえば、土地の周囲に道路の代わりに利用できる公園や緑地などのスペースがあって、通行や避難に問題がないと建築審査会が認めた場合、建築の許可がもらえるというものです。
43条第2項第2号許可道路については、以下の記事で詳しく解説しています。
専門の買取り業者に買取ってもらう
ここまで、
- 隣地の買い取り
- セットバックの実施
- 但し書きの申請
のいずれかを行ってから、未接道の土地を売却する方法を紹介しましたが「正直、それをやるのは面倒だなぁ」と、感じている方が多いのではないでしょうか。
そんな方にオススメしたいのが、専門の買取業者に未接道の土地を売るという方法です。
専門の買取業者なら、未接道の土地を現状のまま、高額かつ高確率で売主であるアナタから買い取りできます。
なぜなら、専門の買取業者は、未接道の土地の活用ノウハウを豊富に持っており、将来の収益が見込める分買取価格に上乗せができるからです。
未接道の土地に建物がある場合
- 賃貸物件として投資家に売却、もしくは買取業者自ら運用する
- 古民家カフェなど、事業目的の建物に改築して、オーナーに売却する
未接道の土地に建物がない場合- 家庭菜園にする
- トランクルームにする
- 駐車場もしくは駐輪場にする
そのため、余計な手間をかけることなく、未接道の土地を今すぐ手放したいのであれば、専門の買取業者に買い取り依頼することを強くオススメします。
買い取りをお願いする業者によって多少の差はあるものの、おおよそ数週間から1か月程度で決済&引き渡しが完了します。
そのため、固定資産税など不要なお金を支払い続ける悩みとも早期に決別可能です。
アルバリンクなら未接道の土地でも買取可能！
弊社Albalinkは訳アリ物件専門の買取業者として、他社では断られるような再建築不可物件を多数買い取ってきました。
たとえば下記は弊社が買い取った千葉県富津市の再建築不可物件です。
この物件は前面道路の幅員が2m未満で接道義務を果たしていませんでした。 
また、下の写真の「ＢＥＦＯＲＥ」を見てもらえばわかる通り、室内も老朽化が進んでいましたが、弊社はこの物件を600万円で買取り、リフォームを施したのち、提携している不動産投資家へ再販致しました。 
このように弊社は再建築不可物件の再販先や運用方法を豊富に持っているため、老朽化が進んだ再建築不可物件であっても買い取ることができます。
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また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
ですから、「再建築不可物件の売却など初めてで不安なことばかり」という方こそ、弊社にご依頼いただければと思っております。
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>>【再建築不可物件でも高額売却！】無料で買取査定を依頼をする
まとめ
未接道の土地は、再建築不可という大きなデメリットにより、宅地として利用するにも、売却するにも非常に難しいのが現実です。
また、接道義務をクリアするために、セットバックや隣地の買い取りなどをおこなう場合は、まとまった費用が必要です。
しかし、未接道の土地を扱う専門の買取り業者に依頼すれば、時間やお金をかけずに売却することができます。
専門の買取業者は未接道の土地を商品化するノウハウが多く、現況買取に対応できるからです。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、未接道の土地に強い専門の買取業者です。
日本全国の未接道の土地をはじめとした売れにくい不動産を扱っており、2023年にはフジテレビの「イット」でも特集をされています。
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もちろん、強引な営業等はありませんので、ご安心ください。
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