株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
土地査定の方法は2通り
土地を査定する方法は、以下の2通りです。
土地の売却を検討しているなら、まずはこれらの方法の特徴や違いを理解しておきましょう。
自分で土地の価格を調べる方法
自分で土地価格を調べる方法は、売却を急いでいない場合や、「おおよその相場を把握したい」時に非常に有用です。
自分で価格を調べる際の代表的な公的指標は以下の3つです。
不動産会社に依頼する前に自分自身で「地域」「面積」「価格」などの条件を調査しておけば、提示された査定額が妥当かどうかを判断する目安になります。
公示地価・基準地価
「公示地価」や「基準地価」を活用することで、土地の価格を把握できます。
これらは国や都道府県が毎年調査・公表しているもので、「地域」「面積」「用途地域」などが明示されており、信頼できる目安です。
実勢価格（実際に売買される価格）は「公示価格の1.1倍」が目安とされているので、公示地価や基準地価に1.1をかければ、おおよその相場を把握できます。
しかし、1.1倍はあくまで平均的な目安なので、ご自身の土地の個別条件を反映させて価格を補正する必要があります。
| あなたの土地の条件 | 補正 |
|---|---|
| 整形地・角地・南向き | 公示地価から増額（プラス補正） |
| 不整形地・旗竿地・北向き | 公示地価から減額（マイナス補正） |
| 古家があり解体費用がかかる | 公示地価から減額（マイナス補正） |
土地の個性を反映した正確な売却価格を知るには、不動産会社へ査定を依頼することが不可欠です。
相続税路線価
「相続税路線価」を活用することで、土地の別の価格目安を得られます。
相続税路線価は、国税庁が毎年公表しており、おもに市街地の土地評価に用いられるため、相続・贈与・売却準備時の目安として有効です。
路線価は時価ではなく、実勢価格の8割程度とされています。
市場で実際に取引される価格
時価＝路線価÷0.8
さらに、土地が旗竿地や不整形地等の条件に該当する場合、奥行価格補正率などの補正をしなければいけません。
相続税や固定資産税の計算において、土地（宅地）の奥行の長さが評価額に与える影響を加味するための補正率
とくに、補正の有無を確認することは、自分の土地の市場価値を判断するのに役立ちます。
固定資産税評価額
土地の価格を自分で調べる手段として、「固定資産税評価額」を確認する方法があります。
固定資産税評価額は、自治体が土地所有者に対して固定資産税を課すために評価している値で、毎年届く納税通知書等で確認できます。
固定資産税評価額は公示価格の約70％が目安ですが、あくまで税金計算のための目安であり、土地の形状・用途・地域条件・市場環境が反映されていないため、過信は禁物です。
固定資産税評価額も公示地価や相続税路線価といった他の公的指標と必ず併せて比較し、それぞれの価格のズレを確認することで、売却や活用の判断材料として極めて有益な情報を得られます。
なお、固定資産税評価額から売却価格を算出する方法について詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
https://wakearipro.com/property-tax-assessment-value-selling-price-market/
不動産会社に依頼する方法
土地査定を不動産会社に依頼して進めることも重要です。
不動産会社は「過去の成約実績」「周辺エリアの取引動向」「物件特有の条件（前面道路の状況・日当たり・形状・用途地域等）」を踏まえて査定を行うため、ご自身で調べるだけでは見えない情報を反映できます。
不動産会社に依頼する流れは、以下の3通りです。
とくに、売却や媒介契約まで進める場合は、複数の不動産会社に査定を依頼し、土地の価格を比較検討するようにしましょう。
簡易査定（机上査定）を依頼する
まず、不動産会社に「簡易査定（机上査定）」を依頼するところから始めます。
簡易査定は、住所・面積・用途などの基本情報をもとに、現地を見ずに査定額を出すので、スピーディかつ無料で実施できます。
売却を検討し始めた段階で非常に有用です。
ただし、簡易査定では、日当たり・道路幅・古家の状態といった条件まで精緻には反映されないので、「あくまで目安価格」として扱う必要があります。
訪問査定を依頼する
簡易査定を終えたら、不動産会社に「訪問査定（現地調査付き査定）」を依頼しましょう。
訪問査定は、実際に担当者が土地現地を確認して「前面道路・接道状況」「土地の形状」「古家の状態」「高低差・日当たり」など、土地独自の条件を加味した正確な査定ができます。
たとえば、古い空き家の解体費用や、地中に埋まっている可能性がある埋設物の有無なども、訪問査定で評価に影響します。
売却を真剣に検討する時点では訪問査定を依頼して、現地・条件を正しく反映した査定額を知ることが重要です。
査定結果を受け取り、媒介契約を結ぶ
訪問査定の結果を受け取った後、どの不動産会社に売却を依頼するか、どの種類の媒介契約を結ぶかを判断します。
不動産会社に不動産の売却や購入を依頼する際に締結する契約
媒介契約は、おもに以下の3種類です。
| 媒介契約の種類 | 複数社への依頼 | 自己発見取引 | 仲介会社の義務 | 特徴 |
|---|---|---|---|---|
| 一般媒介契約 | 可能 | 可能 | 報告義務なし | 広く買主を探せる 会社側の販売意欲が低下しやすい |
| 専任媒介契約 | 不可 （一社のみ） | 可能 | 2週間に1回以上の状況報告 | 一社が熱心に販売活動を行う 比較検討できず、価格設定を誤るリスクがある |
| 専属専任媒介契約 | 不可 （一社のみ） | 不可 | 1週間に1回以上の状況報告 | 最も熱心な販売活動と頻繁な報告義務がある 売主自身が買主を見つけても仲介手数料が必要 |
ご自身の土地の特性や売却のスピード重視度に合わせて、最適な媒介契約を選択しましょう。
仲介による売却では上記のような「媒介契約」を結びますが、買取の場合は流れが大きく異なります。
買取では、買取業者が直接買主となるため、査定額に納得がいけば、すぐに売買契約を締結する流れになります。
これにより、販売活動や内覧、交渉の手間がなく、短期間でスムーズに決済へと進めることが可能です。
とくに、共有名義や古家付き土地といった複雑な事情のある土地は、仲介よりも買取の方が手間なく確実に売却できる可能性が高まります。
弊社、AlbaLink（アルバリンク）は全国の土地を積極的に買い取っている専門の買取業者であり、他社で断られたような土地でもスピード買取することが可能です。
まずは、あなたの土地の買取価格を無料査定で確認してみてください。
不動産会社が土地の査定額を決める3つの方法
不動産会社が土地の査定額を算出する際には、主に以下の3つの手法を用います。
これらの手法は査定額の根拠となるため、査定結果を受け取る際に、どの手法が適用されたのかを理解しておきましょう。
取引事例比較法
住宅地など一般的な土地査定で最も多く使われるのが「取引事例比較法」です。
対象物件と条件が似ている過去の取引事例を複数集め、事情補正や時点修正などを行って、それらを比較検討して対象物件の適正な価格（比準価格）を求める方法
たとえば、あなたが売却を検討している土地と同じエリアで、直近1年以内に条件の似た土地が1㎡あたり65万円で売買された実績があれば、その価格を基準に評価を行います。
形状が整形か、前面道路が舗装されているか、嫌悪施設が近くにあるかなど、個別の条件を補正して価格を調整します。
取引事例比較法は査定根拠が明確で、売主にとっても納得感が得やすいため、住宅地や市街地の土地査定では最も一般的で信頼されている手法です。
収益還元法
収益性のある土地に対しては、「収益還元法」による査定が効果的です。
将来得られるであろう賃料収入などの純収益を還元利回りで割って、その不動産や資産の現在価値（収益価格）を算出する評価方法
たとえば、土地にテナントビルを建てて年間賃料1,200万円が見込まれ、利回り6％（還元利率）とします。
2億円が、その土地の収益還元による評価額となります。
収益還元法は、土地そのものの条件よりも「活用の可能性」や「エリアの収益力」が価格に大きく影響するため、土地活用を前提に売却を検討している方には特に有効な査定方法といえます。
原価法
建物付き土地や更地で特定の条件下では、「原価法」が採用されることがあります。
同じ建物を建て直すのに必要な費用（再調達原価）を算出し、経年劣化分などを差し引いたうえで、土地の価格と合算して評価する方法
たとえば、築20年の木造住宅付き土地の査定額を考えてみましょう。
- 建物評価: 再調達原価-経年劣化分=1,000万円
- 土地評価:3,000万円（地価公示ベース）
4,000万円が合計査定額となります。
原価法は、「取引事例が少ない」「特殊な建物付き土地」「地方や郊外」などのケースで有効であり、不動産会社によってはこの手法を併用して価格を提示する場合があります。
なお、ここまで解説してきた評価方法を用いて売却価格の相場を算出するのは、不動産に詳しくない方では難しいといわざるを得ません。
土地の売却価格の相場を知りたいなら、土地の取り扱い実績が豊富な不動産業者に査定を依頼することをおすすめします。
弊社、AlbaLink（アルバリンク）は、全国の土地を積極的に買い取っている専門の買取業者です。
全国の土地を対象に無料査定を行っておりますので、土地がいくらくらいで売れるのかを把握したいとお考えの方は、お気軽にご相談ください。
なお、査定を依頼しても無理な営業をかけることはいっさいありませんので、安心してご活用いただければ幸いです。
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土地の査定額を左右する11の評価ポイント
土地の査定額を左右する要因は、おもに11項目あります。
土地の査定では、上記11のポイントが複雑に絡み合い、一般市場での価格を大きく左右します。
とくに「不整形地」「道路からの高低差」「古い残置物」といったマイナス要因が多い土地は、仲介での売却が難しくなりがちです。
あなたの土地が、上記11の評価ポイントで不利な要素を複数抱えている場合、通常の仲介会社では査定が低く出たり、売却に時間がかかったりするリスクがあります。
弊社、AlbaLink（アルバリンク）は、こうした複雑な要因を持つ土地の買取を専門としています。
11の評価ポイントを専門的な視点からスピーディに分析し、迅速かつ適正な買取価格を提示することで、早期の現金化をサポートします。
ぜひ一度、アルバリンクの無料査定であなたの土地の価値をお確かめください。
土地の面積・形状
土地の「面積」と「形状」は査定額に大きな影響を与える評価ポイントです。
土地が広ければ活用の幅が広がる一方で、三角形やL字、旗竿など地形が整っていないと建物配置や駐車スペース確保などで制約が出て、価格が下がる傾向にあります。
たとえば、同じ面積の長方形で日当たり良好な整形地と、奥に細く延びた旗竿地を比較した場合、整形地の方が坪単価で数万円高く評価されることが多く、査定額に明確な差が生じます。
このように、形状の違いは「建築・活用の自由度」に直結します。
土地売却・査定を依頼する前には、所有地の「面積」「形状（整形かどうか）」「活用しやすさ」を自分でも把握しておくことで、不動産会社から提示される査定額の根拠を判断しやすいです。
なお、不整形地の定義や評価について詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
間口と奥行きの長さ
「間口（道路に接する幅）と奥行きの長さ」も重要なチェックポイントです。
間口が広い土地や奥行き・形状が適切な土地は、建物配置・駐車動線・採光・通風などの条件が整いやすく、買主からのニーズが高まるため、査定額にも好影響を与えます。
たとえば、住宅地で「幅員6m道路に対して間口10m」の土地と、「同じ面積ながら間口4m×奥行20m」の細長い土地とでは、後者のほうが間口が狭いため「車2台駐車できるか」「建物に日当たり確保できるか」といった面で不利となり、査定額に差が出てしまいます。
また、間口が2mを切ると建て替え不可となる接道義務違反となるケースもあるため、間口の確保は重要です。
間口と奥行きのバランスは土地査定時の評価ポイントとして必ずチェック対象となるため、売主としてこの条件を事前に確認しておくと安心でしょう。
なお、接道義務に関しては、後の「接道義務・セットバックの有無」で詳しく解説いたします。
接している道路の状況
土地が接している道路の「幅員・種類・舗装状態」なども、査定額を左右する重要な評価ポイントです。
道路が幅員4m以上で整備されていれば接道義務を満たしやすく、また通行・搬入・駐車・車両の安全性等において買主からの評価が高いです。
逆に、幅員が狭い・未舗装・私道・車両進入が困難といった状況だと、活用可能性が低くなり査定額は下がる傾向があります。
たとえば、前面道路の幅員が4m未満の場合、「幅員4m未満によるセットバック／通行車両が入れにくいため買主が限られる」といったマイナス要因として評価されます。
建築物を建てる際に、前面道路の幅を確保するため、敷地の境界線を道路側から後退させること
とくに、セットバックが必要な場合、実質的な敷地面積が減少するため、査定額は同エリアの条件の良い物件よりも低く設定されるのが一般的です。
したがって、土地売却時には、前面道路の幅員・舗装状況・私道/公道などを事前に確認しておきましょう。
その上で、訪問査定の際にこの道路条件が査定額にどのように影響しているかを、不動産会社に詳しく尋ねることをおすすめします。
なお、セットバックに関しては、後の「接道義務・セットバックの有無」で詳しく解説いたします。
なお、4m道路について詳しく知りたい方は、以下の記事も併せてお読みください。
道路との関係（角地・二方路地など）
土地が「角地」「二方路地」「三方路地」など道路との関係にあるかどうかも査定評価において重要なポイントです。
角地や二方路地は視認性・採光・通風・建物配置の自由度・駐車動線の確保などが優れており、買主にとって利用しやすく、売却時の需要が高まるため、査定額にプラスに働きます。
反対に、道路が一方向のみ・奥まった位置にある路地状地などは自由度が少なく、査定額にマイナスとなりやすいです。
たとえば、住宅地において北・東側道路に接している角地は、日当たり・通風の確保が良好なので、近隣の一般画地より高く評価される可能性があります。
売却を検討する際には、「この土地はどの道路に何面接しているか」「角地か」「二方路地か」を必ず確認しておくべきです。
道路に対しての高低差
土地が道路に対してどのくらいの「高低差」があるかも、査定額に影響を与える評価ポイントです。
高低差が大きい土地では造成や整地・擁壁工事・排水対策など追加的なコストが発生し、活用・売却・建築の際に買主が抱えるリスク・費用が高くなるため、査定額が低めに見られる傾向があります。
たとえば、山麓部の土地で「前面道路より敷地が2 mほど高く、擁壁・階段・排水工事が必要」といった条件があり、「整地費用として−300万円換算」という形で査定額が下がる可能性があります。
逆に、道路からほぼフラットな土地は査定時のプラス材料となります。
売却前に「敷地の高低差」「造成の必要性」「擁壁の有無」などを確認し、不動産会社に査定依頼する際にはどのように反映されるかを確認すると良いでしょう。
なお、道路に対して高低差のある土地が売れにくい理由や解決方法を詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
駅やバス停までの距離
土地が「最寄り駅」や「バス停」までの距離が近いかどうかは、評価額に直結する重要なポイントです。
交通アクセスの良さは生活利便性に直結し、買主にとって魅力的な条件となるため、需要が高まりやすく査定額が高評価になりやすいです。
逆に、駅やバス停から遠いと通勤・通学・生活動線が悪化し、マイナス要因になります。
たとえば、駅から徒歩8分という立地の土地と、同じ市区町村・面積・条件ながら駅から徒歩20分＋バス利用という立地の土地では、後者のほうが査定額が低くなる可能性が高いです。
とくに、住宅用地として検討される場合、徒歩10分圏内がひとつの目安とされることもあります。
売却や査定を検討する際には、駅・バス停までの距離だけでなく、バス便数・バス停までの歩行時間・将来の交通整備状況なども一緒に確認しておくと、査定額の根拠を理解するうえで役立ちます。
日当たりや眺望
土地が「日当たり」や「眺望」に恵まれているかどうかも、査定額に影響する評価ポイントです。
南向きや東向きの道路、日照が確保されている敷地、また高台などで眺望が良く、採光・通風・眺望といった生活の質が高いと購入希望者の評価が高くなるため、査定時にもプラス材料として反映されます。
たとえば、海・川・山・富士山などが望める立地や高層階マンションの眺望がある宅地は、同面積・同条件の他物件よりも坪単価が高めに出る傾向です。
逆に、隣地に高い建物が立っており「日当たりがほとんど確保できない」「北側道路で太陽光が入りにくい」ような土地は、査定時にマイナス補正が入ることがあります。
売却前には「当該土地の日照時間」「眺望の状況」「隣接建物との関係」などを整理し、不動産会社から提示された査定額にどのように反映しているかも確認しましょう。
用途地域や法規制
土地が属する用途地域や建築基準法・都市計画法などの法規制は、査定額を大きく左右する評価ポイントです。
引用元：国土交通省「用途地域」
用途地域によって土地に建てられる建物の種類・規模・用途が決まり、「活用の可能性」「需要の幅」が変わるため、価格に直結します。
たとえば、ある土地が「商業地域」に指定されており、住宅用地としてだけでなく賃貸マンションや店舗用地として活用可能であった場合、同エリアの「住居専用地域」の土地よりも坪単価が高く査定される可能性があります。
売却・査定を依頼する際には、土地の用途地域・法規制・都市計画区域などを調査し、「この用途地域ならどんな活用が可能か」「制限がどれくらいあるか」を確認しておくことが重要です。
接道義務・セットバックの有無
土地が「接道義務を満たしているか」「セットバックの必要性があるか」という点も、査定額を左右する評価ポイントです。
建築基準法上、接道義務を満たしていないと建築確認が取れず、活用・売却が難しくなり、査定額が低くなります。
また、道路幅員が4m未満だと建物を建築する際にセットバックが必要となり、敷地面積が実質的に減少する分、価格評価が下がります。
たとえば、ある住宅地の土地が前面道路幅3.5mであった場合、建築時に道路中心線から2mセットバックが必要となります。
その分の面積減少を考慮して査定額が同条件の幅員4m以上の土地と比べて低く設定される可能性が高いです。
セットバックの有無や接道義務のチェックを怠ると、査定額が実態と乖離するだけでなく、売却後に買主側で「建築できない土地」と判明し、契約解除や損害賠償請求といったトラブルに発展するリスクがあります。
売却を検討する段階では、登記簿・測量図・前面道路の幅員・セットバックの有無・接道義務などの状況把握が、査定価格を理解する上で不可欠です。
なお、接道義務について詳しく知りたい方は、以下の記事を併せてお読みください。
周辺の嫌悪施設の有無
土地の周辺に「嫌悪施設があるか」も、査定額に大きな影響を与える評価ポイントです。
火葬場や産業廃棄物処理場、高圧線、パチンコ店、変電所などの嫌悪施設が近隣にあると、購入検討者の心理的な抵抗や活用の制限、将来の売却時の流通性低下などが生じ、査定額が下がる傾向があります。
不動産の実務では、嫌悪施設の存在は「眺望・心理的条件のマイナス」として評価され、同じ条件の他物件よりも坪単価が低めに設定されるのが一般的です。
売主は所有地の「嫌悪施設の有無・距離・影響」を事前にチェックし、不動産会社へ査定を依頼する際にどのように考慮されるかを確認すると安心です。
なお、嫌悪施設について詳しく知りたい方は、以下の記事を併せてお読みください。
残置物の除去や整地の必要性
「残置物の有無」「整地や造成の必要性」も土地査定時の評価ポイントとして見逃せません。
土地に古家、建物、不要な構築物、がれきなどが残っている場合、撤去・解体・整地するための費用が将来の買主にとって負担となり、それを反映して査定額が低くなる傾向があります。
未接続のインフラ整備費、あるいは土壌汚染・埋設物対策にかかる費用など、すべての整地コストを概算で算出し、査定額から差し引いて提示するのが一般的です。
そのため、売却を考える際には、事前に整地・残置物撤去を済ませたり、整備にかかる費用を把握しておいたりすることで、不動産会社との交渉・判断がしやすくなります。
なお、空き家の解体費用について詳しく知りたい方は以下の記事を参照ください。
整地費用の相場は以下の記事で詳しく解説しております。
土地の査定で注意すべき特殊な土地3選
あなたの土地が以下のいずれかに該当する場合は、専門知識をもった不動産会社へ依頼することが売却成功の鍵となります。
とくに、上記のような法律や用途に制限のある土地は、通常の仲介会社では買い手を見つけることが難しく、売却活動が長引いてしまうケースが多々あります。
売却期間が長引くほど、固定資産税や管理費といったコストが負担になります。
私たち株式会社AlbaLink（アルバリンク）は、複雑な権利関係や再建築不可、市街化調整区域など、一般市場で流通しにくい特殊な土地の買取を専門としています。
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古家付き土地
古家付き土地は、査定の際に「土地」と「建物」の両方が評価対象になりますが、多くの場合、建物は価値がつかず、解体費用の分だけ査定額がマイナスされる点に注意が必要です。
不動産会社に古家付き土地の査定を依頼すると、築年数が古い家の場合、概算の解体費用を算出し、実質的な更地価格から差し引いて提示されるのが一般的です。
さらに、室内に残置物があったり、境界が不明瞭だったりするケースでは、処分費用や整地費用も査定に影響します。
したがって、古家付き土地を査定に出す際には、「建物の状態」「解体・整地の必要性」「残置物の有無」をあらかじめ整理し、場合によっては解体後に更地として査定依頼する方がスムーズなこともあります。
なお、古家付き土地について詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
農地
農地の査定では、「農地法」の規制が価格・活用可能性に強く影響します。
| 農地法 | 適用されるケース | 規制の内容 |
|---|---|---|
| 第4条 | 所有者自身が、農地を農地以外の用途（自宅、駐車場など）に転用する場合 | 都道府県知事（または農林水産大臣）の許可が必要。 |
| 第5条 | 権利の移動（売買・賃貸借など）を伴って、農地を農地以外の用途に転用する場合 | 都道府県知事の許可が必要。 （売主・買主が共同で申請） |
農地は農業委員会の許可がなければ売却・転用できないため、自由に住宅地や商業地として活用することができず、市場での流通性が低いです。
農地転用には都道府県の許可が必要であり、宅地化には造成工事と上下水道整備が必要となるため、周辺の宅地相場より大幅に安い価格が提示されることが一般的です。
とくに、転用が難しい第1種農地などの場合、評価額は非常に低くなります。
良好な営農条件を備えた、特に生産性の高い優良農地
食料確保の観点から守るべきものとされており、原則として農地転用は許可されない
引用元：農林水産省「農業振興地域制度、農地転用許可制度等について 」
また、農地は固定資産税評価額や路線価といった指標では価格を判断しにくいため、農地の評価には専門知識が必要です。
農地を査定・売却する場合は、必ず「農地種別」「転用可否」「周辺の農地取引事例」など、農地売買に詳しい不動産会社や行政書士への相談を行うことをおすすめします。
なお、農地の売却について詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
市街化調整区域内の土地
市街化調整区域内の土地は、用途・建築の自由度が極端に低く、査定額が大幅に低くなる特殊な土地です。
都市計画法に基づき、無秩序な市街化を抑制するために指定された地域
この区域では原則として建物の建築が制限され、新築や建て替えには許可が必要
市街化調整区域内の土地を査定する場合、原則建築不可のため宅地としての評価は難しいです。
近隣の農地・山林等の取引事例を基準に算出され、査定額は市場価格の3割以下に設定されることもあります。
また、既存建物がある場合でも、再建築不可の可能性があります。
買主は古い建物をそのまま使うか、利用を諦めるしかないため、契約解除や、ローンの不成立といった売主・買主間でのトラブルが起こりやすいのも市街化調整区域の土地の特徴です。
市街化調整区域の土地を査定・売却する際には、「建築可否の調査」「開発許可の取得可能性」「地域指定の有無」などを不動産会社・行政機関と事前に確認し、慎重に進めましょう。
なお、市街化調整区域の土地の売却について詳しく知りたい方は、以下の記事も併せてお読みください。
土地の査定から売却までスムーズに進める6つのポイント
土地の査定から売却までをスムーズに進めるには、事前準備が最も重要です。
不動産会社への依頼後に書類不足や名義トラブルが発生すると、査定結果の提示や契約締結までの流れが大幅に遅れる可能性があります。
売却をスムーズに進めるためには、以下の6つのポイントを早めに整備しておきましょう。
共有名義者との売却合意を済ませる
土地が共有名義の場合、全ての共有者の「売却合意」を得るのが最優先です。
不動産（家、土地、マンションなど）を複数人で共同で所有する状態
共有名義物件は、全員の同意がなければ契約自体が無効になるためです。
民法第251条にも、以下のように明示されています。
各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。次項において同じ。）を加えることができない。
土地査定を依頼する前に、必ず共有者全員で話し合いを行い、売却方針や配分のルールを明確にしておきましょう。
合意書を作成しておくと後のトラブル防止にもなります。
なお、共有名義について詳しい方は、以下の記事をご覧ください。
売却前に相続登記・名義変更を完了させる
相続で取得した土地は、査定前に必ず「相続登記」または「名義変更」を済ませておく必要があります。登記上の名義が故人のままでは、不動産会社は査定額を提示できても、正式な売買契約・登記移転ができません。
参照元：政府広報オンライン「相続登記が義務化！所有者不明土地を解消する不動産・相続の新ルールとは？」
2024年4月から相続登記の義務化されたため、未登記のままだと過料が科される可能性があります。
| 内容 | 詳細 | |
|---|---|---|
| 義務化施行日 | 2024年（令和6年）4月1日 | 義務化の対象は、この日以降の相続だけでなく、過去に発生した相続にも遡及する |
| 罰則 | 10万円以下の過料 | 前科はつかない 裁判所が判断 |
| 期限（起算日） | 不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内 | 遺産分割協議が成立した場合も、その成立日から3年以内に登記が必要 |
| 過去の相続の期限 | 2027年（令和9年）3月31日まで | 施行日（2024年4月1日）より前に発生していた相続についても、この日までに登記申請が必要 |
| 罰則の対象外 | 「正当な理由」がある場合 | 重大な病気、長期の海外出張、遺言の有効性を争っているなど、法務局の登記官が認める正当な理由がある場合は、過料は科されない |
査定をスムーズに進めるためには、司法書士など専門家に依頼して早めに登記を完了させておくことが重要です。
なお、空き家の相続登記について詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
名義人・境界線を確定する
土地の「名義人」と「境界線」を明確にしておくことも査定前の基本準備です。
価格を算出する際に、所有者と地積・隣地境界の確定が曖昧なままだと査定額の信頼性が下がります。
とくに、隣地との境界が不明瞭な場合、測量や境界確定のために1〜2か月かかることもあるでしょう。
境界確認を怠ったまま売却を進めた場合、後に越境や境界の認識のずれが判明し、隣地所有者とのトラブルが発生し、契約の再交渉や売却の遅延といった重大なリスクに繋がります。
査定前に土地家屋調査士に依頼して、現地確認を行うことをおすすめします。
なお、境界を明確にしないことによるトラブルや解決方法について詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
査定前に必要書類を漏れなく準備する
査定を依頼する前に、必要書類を揃えておくことで売却までの流れがスムーズになります。
不動産会社が正確な価格を算出するためには、登記簿・公図・固定資産税評価額などの資料が必須です。
| 分類 | 必要書類 | 取得先 |
|---|---|---|
| 所有・権利関係の確認 | 登記簿謄本（登記事項証明書） 公図・地積測量図 | 法務局 |
| 固定資産税の確認 | 固定資産税納税通知書・評価証明書 | 市町村役場 |
| 土地の形状・境界の確認 | 境界確認書（筆界確認書） | 土地家屋調査士 法務局 |
| 建築確認済証・検査済証（古家がある場合） | 建築時の保管書類 |
必要書類を事前に揃えておくことで、不動産会社の机上査定・訪問査定がスムーズに進み、複数社比較もしやすくなります。
敷地内の清掃や残置物の撤去を行う
敷地や建物内を整理・清掃しておくことも、査定額や印象を左右する重要なポイントです。
訪問査定では現地の状態（雑草・ゴミ・古い物置・残置物など）を直接確認するため、清潔で手入れの行き届いた土地ほど「管理状態が良い」と判断され、買主にも良い印象を与えます。
とくに、古家付き土地では、残置物撤去費が数十万円単位で査定に影響するケースもあるため、査定依頼前に草刈り・清掃・残置物処理を済ませておくことで、印象も査定額も良い方向に働きます。
「すぐに売却したいが、遠方に住んでいて清掃や残置物処理が難しい」とお悩みの方も多いでしょう。
弊社、AlbaLink（アルバリンク）なら、敷地内の残置物や古家をそのままの状態で買い取ることが可能です。
あなたは草刈りや清掃、残置物撤去の費用や手間を一切かけることなく、現状のままスピーディに査定・売却できます。
面倒な事前準備なしで価格を知りたい方は、せひ一度弊社までご相談ください。
なお、残置物の処分方法や費用について詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
売却後の税金（譲渡所得税など）について確認する
土地売却後に発生する譲渡所得税などの税金を事前に確認しておくことが大切です。
売却益が出た場合は所得税・住民税が課され、所有期間や控除の有無によって税額が大きく変わるため、予め把握しておかないと「思ったより手元に残らない」という事態になりかねません。
とくに注意すべきは、土地の所有期間です。
国税庁の定めにより、所有期間が5年を超えるかどうかで税率に約2倍の差が生じます。
参照元：国税庁「土地や建物を売ったとき」
| 土地の所有期間 | 税率（所得税・住民税・復興特別所得税の合計） |
|---|---|
| 5年超（長期譲渡） | 約20% |
| 5年以下（短期譲渡） | 約39% |
ただし、マイホーム売却特例や、相続による取得費加算などの特例を利用すれば、課税額を大きく減らすことが可能です。
売却後の資金計画を立てる際には、必ず税理士や不動産会社の担当者に相談し、控除制度・申告時期・納税方法を確認しておきましょう。
なお、実家の売却の税金や特例について詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
「買取」なら土地の査定から売却まで短期間で完了可能！
一般的な仲介売却と比べて、専門の買取業者を活用すれば、査定から売却完了までを短期間で進めることが可能です。
専門の不動産買取業者による直接買取は、仲介で買い手を探す手間（複数社への依頼、広告、内覧、交渉、買主決定）が不要となるため、提示から契約・決済までがスピーディーに進みます。
そのため、土地をできる限り早く手放したいと考えている方は、専門の買取業者に査定を依頼することをおすすめします。
アルバリンクが土地を600万円で買取した事例
弊社Albalinkは訳アリ物件専門の買取業者として、他社では買取の難しい土地を多数買い取ってきました。
たとえば、下記は弊社が買い取った千葉県富津市の再建築不可物件です。 この物件は前面道路の幅員が2m未満で接道義務を果たしていませんでした。 
また、下の写真の「BEFORE」を見てもらえばわかる通り、室内も老朽化が進んでいましたが、弊社はこの物件を600万円で買取り、リフォームを施したのち、提携している不動産投資家へ再販いたしました。 
このように弊社は再販先や運用方法を豊富に持っているため、老朽化が進んだ再建築不可物件であっても買い取ることができます。
実際、弊社に物件の買取依頼をしていただいたお客様からは「売れずに困っていたが買い取ってもらえてホッとした」「もっと早く依頼すれば良かった」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）。
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
ですから、「土地の売却など初めてで不安なことばかり」という方こそ、弊社にご依頼いただければと思っております。
これまで培ったノウハウをフル活用し、あなたの土地をできる限りスピーディーかつ高値で買い取らせていただきます（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
まとめ
土地の査定方法には「自分で調べる方法」と「不動産会社に依頼する方法」の2通りありますが、正確な査定額を知りたいなら、専門の不動産会社に依頼するのが確実です。
また、土地の形状や立地、法規制といった評価ポイントが査定額を大きく左右するため、土地を少しでも高く売りたいなら、複数の不動産会社に査定を依頼し、査定結果を比較することが大切です。
ただし、古家付きの土地や市街化調整区域など売却が難しい特殊な土地の場合、買い手が見つかりにくく、長期間売れ残るリスクがあります。
こうしたリスクを避けたい場合は、早期売却の手段として「買取」という選択肢が有効です。
専門の買取業者への依頼であれば、査定から売却までを短期間でスムーズに進められます。
株式会社AlbaLink（アルバリンク）は、土地の買取を専門に行っている業者で、再建築不可や共有名義といった複雑な事情がある土地の買取実績も豊富です。
特殊な事情がある土地であっても、柔軟に対応し、適正価格での査定と迅速な現金化を実現しています。
土地の査定に不安がある方、すぐに売却を進めたい方は、ぜひアルバリンクへご相談ください。
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