株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
いらない家は早く処分すべき3つの理由
結論から申し上げると、いらなくなった家は、可能な限り早く処分することが賢明です。
使う予定があるならまだしも、管理できず放置すれば、不動産は資産ではなくトラブルを生む負動産化してしまうからです。
ここでは、いらない家を早く処分すべき3つの理由を解説します。
資産価値が年々下がる
いらない家を所有し続けた場合、よほど土地の価格が高騰しない限り、資産価値は下がることはあっても上ることはありません。
不動産市場の一般的な傾向として、古くなった建物は資産価値が維持されないためです。
減価償却の観点からは、築20年を超えた木造住宅は建物としての価値がほぼゼロとみなされ、土地だけの価格になるといわれています。
上のグラフからも、築年数の経過が資産価値に大きく影響することが分かります。
今後使う予定のない家は、資産価値を保っているうちに処分することが賢明です。
固定資産税と維持コストがかかり続ける
いらない家を所有しているだけで、毎年の固定資産税や管理費などの維持コストがかかり続けます。
空き家の維持費用は年間20万円以上とも言われており、長期間所有するほど累積負担額が増していきます。
【主な費用の内訳と目安】
| 費用内訳 | 費用目安 |
|---|---|
| 固定資産税・都市計画税 | 10万～18万円/年 |
| 火災保険料 | 1万〜6万円/年 |
| 水道光熱費 | 2万〜4万円/年 |
| 草刈り・剪定費 | 5万～10万円/年 |
| 修繕費 | （突発的に必要となる） |
| 交通費 | （遠方の場合） |
| 合計 | 約20万～95万円 |
参照元：ALSOK「空き家の維持費はいくら必要？空き家や土地を維持するための費用・注意点」
相続した実家が遠方の場合、草木の手入れや空気の入れ替え、修繕などの手間がかかります。
万が一の事故や火災に備えて火災保険も掛けざるを得ないでしょう。
使用しない家に費用をかけ続けることは、将来にわたって大きな負担になりかねません。
空き家の維持費の詳細については、以下の記事で解説しているので参考にしてください。
空き家で放置すると近隣トラブルの原因になる
空き家を放置しておくと、近隣とのトラブルに発展するリスクがあります。
所有者が管理を怠ることで、周囲に以下のような悪影響を与える恐れがあるためです。
- 周辺の景観や見通しの悪化
- 木の枝の越境
- 倒木や外壁の崩落
- 雑草の繁茂
- 不法投棄の発生
- 害虫・害獣の繁殖（フンによる悪臭）
空き家の管理責任は所有者にあるため、近隣に被害が及んだら所有者が対処しなければならず、最悪、損害賠償請求を受けることにもなりかねません。
参照元：福島市「建築物の維持保全(建築基準法第8条)」、Wikibooks「民法第717条」
また、管理が不十分な空き家は「特定空き家」として自治体から指導・命令を受け、最悪の場合は行政代執行により解体費用が請求される可能性もあります。
こうした事態を避けるためにも、使っていない家は適切に管理するか、できなければ次章の方法で処分を検討すべきです。
以下の記事では空き家の放置で起こり得るトラブルと解決策を解説しているので、参考にしてください。
いらない家の処分方法7選
使う予定のない家は早急に処分すべきである理由は前項でお伝えした通りです。
本章では、いらない家を処分する具体的な方法を7つ紹介します。
不動産仲介会社に売却を依頼する
1つ目の処分方法は、不動産仲介会社に家の売却を依頼することです。
仲介とは、業者が不動産を売りたい人と買いたい人の間に入り、売買契約の成立をサポートする手法です。
広告やポータルサイト掲載などを通じて広く買主を募集するため、物件の条件によっては市場相場に近い高値で売却できる可能性もあります。
仲介には以下の3種類の売却方法があり、処分したい家の築年数や老朽化の度合いに応じて選択することが一般的です。
| 物件の条件 | 適した売却方法（仲介の場合） |
|---|---|
| 建物の状態が良好で好立地の場合 | 中古住宅として売却する |
| 建物が老朽化し、修繕・リフォームにコストがかかる場合 | 古家付き土地として売却する |
| 建物の状態が著しく劣化し、倒壊の恐れがある場合 | 解体・更地にして売却する |
もし、家を「そのままの状態で」「少しでも早く」処分したいのであれば、後述する「買取」が適しています。
中古住宅として売却する
建物の状態が良好で、好立地の物件であれば、中古住宅として仲介で売り出すことを検討しましょう。
築年数が比較的浅く、リフォーム済の物件なら「即入居可」として訴求でき、将来の修繕の可能性も低いため、買主との価格交渉にも強気で臨めます。
ただし、老朽化がかなり進んでいたり、設備が著しく劣化していたりする場合は、買主がなかなか現れない可能性があるため、後述する方法（古家付き土地、更地売却、専門業者による買取）も併せて検討が必要です。
| 中古住宅として売却 | 内容 |
|---|---|
| メリット | ・築浅、好立地なら市場価格に近い価格で売却できる可能性がある ・新築より安価なため購入希望者の選択肢に入りやすい ・購入希望者が実物を見て検討でき安心感につながる |
| デメリット（注意点） | ・売却前にリフォームや修繕が必要な場合がある ・売主に契約不適合責任のリスクが生じることも |
古家付き土地として売却する
建物が老朽化し、修繕・リフォームに相当な手間やコストがかかりそうな物件は、建物の付いた土地（古家付き土地）として仲介で売り出すことも一つの手です。
中古住宅との違いは、建物の価値をゼロとみなして土地だけの価格で売却する点です。
売主にとっては、築年数が古く劣化が進んだ物件でも、リフォーム・解体することなく現状のまま売却できる点がメリットです。
ただし、買主にとっては建物の撤去や改修の費用負担が生じるため、後述する更地の方が好まれる場合もあります。
| 古家付き土地として売却 | 内容 |
|---|---|
| メリット | ・家屋の解体・修繕費用をかけずに済む ・建物が残っていることで、購入希望者が広さや配置、日照などをイメージしやすい ・更地よりも固定資産税が軽減される（住宅用地の特例） |
| デメリット（注意点） | ・解体費用や残置物の処理費用で揉める可能性がある ・土地・建物両方の権利関係（抵当権、境界、用途地域など）の整理が必要 |
解体・更地にして売却する
建物の状態が著しく劣化し倒壊リスクがある、または買主が「更地」を条件に探している立地の場合には、解体して更地にしてから売却する方法が適切です。
更地にすれば買主の選択肢が広がるため、自分で建物を建てたい層の需要にマッチし、広く買主を探せる可能性があります。
ただし、売主にとっては解体費用が高額になりやすく、更地にすると固定資産税が高くなる点もデメリットです。
売りに出すために解体したは良いが、売れ残った場合は高い固定資産税を支払い続けなければならない点に注意しましょう。
| 更地にして売却 | 内容 |
|---|---|
| メリット | ・更地にすることで買主の利活用の自由度が高まる ・建物の維持管理費がかからない |
| デメリット（注意点） | ・解体、整地、滅失登記、残土処理などの負担が大きい ・更地にしたことで固定資産税が上がる ・更地にしても必ず売れる保証はない |
空き家バンクに登録する
処分したい家が仲介で売れそうにない場合は、自治体などが運営する「空き家バンク」に登録する方法もあります。
空き家バンクは地域の空き家・空き地活用を促進する制度で、自治体の登録制度を通じて、賃貸・売却・活用希望者とマッチングを行います。
無料で登録でき、民間では掲載しにくい廉価な物件でも掲載できることが特徴です。
ただし、営利目的の事業ではないため、運営側が売却活動をしてくれるわけではなく、掲載したものの買主となかなかマッチングできない可能性が高いです。
また、売買交渉や契約は売主・買主の当事者間で行う必要があり、トラブル対処も自己責任となるため、法律や不動産の専門家を別途依頼する方が安心です。
| 空き家バンク（自治体運営） | 内容 |
|---|---|
| メリット | ・掲載料が無料または低廉 ・低価値物件・老朽物件でも掲載しやすい ・移住・二地域居住の関心層にアプローチできる ・自治体の補助金にもアクセスしやすい |
| デメリット（注意点） | ・売買交渉や契約実務、トラブル対処のサポートはない ・母集団が小さく買手が見つかるまで時間がかかる傾向 ・登録要件に該当しないと登録できない ・自治体ごとに運用水準・制度が異なる |
以下の記事では、空き家バンクの実態を口コミ付きで解説しているので参考にしてください。
個人売買する
仲介手数料を抑えて家を売却したい場合には、売主・買主双方が直接交渉する個人売買（個人間売買）をする方法もあります。
売却予定先が親族や親しい知人など、お互いの事情をよく知っている者同士の取引で用いられることの多い手法です。
仲介会社を介さないため仲介手数料や媒介契約費用が発生せず、売主自身が自由に価格を設定するなど、取引条件を交渉で柔軟に設定できる点がメリットです。
ただし、自由度が高い分価格設定が曖昧になりやすく、後にトラブルになる可能性があります。
相場よりも著しく低い価格で売買すれば、買主に贈与税が課される恐れがある点にも注意しましょう。
さらに、物件の宣伝や内見の設定・対応、契約書作成・登記などをすべて売主自身が行う必要があります。
法的手続きや契約書・登記・調査など専門的な確認が必要なので、契約書作成や司法書士・専門家のアドバイスを得ることをおすすめします。
| 個人売買 | 内容 |
|---|---|
| メリット | ・仲介手数料を支払わずに済む ・価格設定や売却時期などを自由に調整できる ・買主が親族・知人などの場合が多く、比較的交渉がスムーズ |
| デメリット（注意点） | ・売主が契約書・重要事項説明書・売買代金受領・登記などの手続きをする必要がある ・買主が住宅ローン審査に通りにくい ・価格設定が難しく適正価格で売買されない可能性がある |
以下の記事では、、個人売買の注意点を解説しているので、こちらも参考にしてください。
不動産マッチングサイトに登録する
仲介や空き家バンクで売れない家は、不動産マッチングサイトに掲載して引き取り手を探す方法もあります。
不動産・空き家マッチングサイトは、不動産を探している人と売りたい（無償譲渡したい）人をプラットフォーム上でマッチングするサービスです。
掲載無料のサイトが多く、物件情報をプラットフォーム上に掲載するだけで手軽に家の譲渡先を探せることが特徴です。
空き家のマッチングができる主なサービスは以下の通りです。
物件情報を全国に発信できるため、需要が少ない物件でも条件の合う買主が見つかるチャンスがあります。
ただし、基本的に運営側のサポートはなく、譲渡先探しや物件案内、登記など、すべて売主自身で行う必要があります（有料オプションでサポートを提供するサービスもあり）。
売却活動に時間と手間をかけられ、買主側からの反応を待つ余裕があるなら、マッチングサイトも有効な処分方法でしょう。
| 不動産マッチングサイト | 内容 |
|---|---|
| メリット | ・インターネット経由で幅広く物件情報を公開できる ・仲介コストやプロセスを省ける ・オンラインで手軽に手続き・交渉・情報公開が可能 |
| デメリット（注意点） | ・運営側によるサポートはほとんど得られない ・多数の掲載物件に埋もれない魅せる工夫が必要 ・掲載しても問い合わせが来ない可能性がある ・登記やトラブル（価格・状態・契約解除など）対処もセルフサービス |
以下の記事では、空き家を無償譲渡する場合の注意点を解説しているので、こちらも参考にしてください。
自治体やNPOに寄付する
売却が困難な物件を費用をかけずに処分したい場合には、自治体・NPOなどに寄付することも考えられます。
特に地域振興や空き家活用に積極的な自治体・NPOであれば、無償譲渡を受けて受け入れて利活用してくれる可能性もあるでしょう。
ただし、実際に自治体が寄付を受け入れた事例はほとんどなく、受け付けていても以下のような厳しい要件を満たすことが前提です。
【対象となる建物】
市内にある建物のうち、下記のいずれにも該当するものが対象です。(1) 木造または軽量鉄骨造であること。
(2) 特定空家等または昭和56年5月31日以前に建築された住宅等で耐震改修工事を行っていない空家等であること。
(3) 長屋または共同住宅の一部でないこと。【対象となる土地
市内の土地のうち、下記のいずれにも該当するものが対象です。(1) 狭小地でないこと。
(2) 不整形地でないこと。
(3) 都市計画法に規定する工業専用地域の土地でないこと。
(4) 寄付後に災害防止等の措置が必要な土地でないこと。
(5) 隣接する土地との境界が確定されており、正確な面積を把握している土地であること。
(6) 建築基準法上の道路に有効に接している土地であること。
(7) 電気、上下水道のインフラを容易に利用できる土地であること。
(8) 隣地の所有物等が横断し、または越境していない土地であること。【その他の対象建築物等の要件】
次の要件を満たしていないものは本事業の対象とはなりません。(1) 対象の建物と土地の所有者が異なる場合は、同時期に寄付の申入れができること。
(2) 共有物である場合は、共有名義人全員の同意があること。
(3) 対象の建物および土地に地上権、地役権、質権、抵当権など権利による制限が存在しないこと。
(4) その他市長が必要と認める要件。引用元：尼崎市「空家等寄付受付け事業」
基本的に、自治体が市民の不動産を引き取ってしまうと固定資産税収入が減ってしまうため、寄付を受け入れないスタンスの自治体が多いです。
次にNPO法人ですが、団体の活用目的や事業計画に合致し、かつ公益性が高いと見込まれる物件に限って、寄付を受け入れる可能性があります。
ただし非営利のため、多くの場合空き家の維持・管理・修繕、登記費用を捻出することは困難でしょう。
| 自治体やNPOに寄付 | 内容 |
|---|---|
| メリット | ・管理・維持コストを手放せる可能性がある（所有から解放される） ・社会貢献・地域活性化という価値・満足感を得られる可能性あり。 ・一定条件下で税制優遇が受けられるケースあり（相続財産を寄付することで相続税軽減も） |
| デメリット（注意点） | ・自治体・NPOが受け入れを拒否するケースが多い（活用困難な物件・山林・傾斜地・汚染地など） ・譲渡所得課税・固定資産税など思わぬ税負担が発生する可能性あり。 ・寄付手続き・受け入れ審査・引き渡し条件など、手間や時間がかかる。 |
以下の記事では、本当に空き家を自治体に寄付できるのか、空き家の活用に使える制度について解説しているのでこちらもご覧ください。
【相続前の場合】相続放棄する
空家を相続する前であれば、不要なやその他の財産を「相続放棄」する方法もあります。
相続放棄とは、故人のプラス・マイナスすべての財産を受け継がないことです。
相続人が故人の相続財産を引き継ぐと、以下のすべての負担が相続人に生じますが、相続放棄すればこれらの負担を回避できます。
- 固定資産税の支払い
- 建物維持管理の手間
- 売却時の費用
- 空家が原因のトラブル発生リスク
相続した実家が遠方のため管理が難しく、修繕、固定資産税などの負担が生じるような場合には、相続放棄を検討すると良いでしょう。
ただし、プラスの財産も放棄するため、将来的に価値がある財産を手放す可能性もあります。
また、相続には相続人間の順位があり、一人が相続放棄すると、次の相続順位の者に相続権が移る点にご注意ください。
他の相続人へ相談なく勝手に相続放棄すると、故人の負の財産を引き継いだ相続人とトラブルになる恐れがあるので、必ず事前に連絡しましょう。
また、相続放棄の期限は「相続を知った時から3カ月以内」であり、期限を過ぎると原則、相続放棄が認められないため、早期の判断と手続きが必要です。
| 相続放棄 | 内容 |
|---|---|
| メリット | ・借金や「負動産（固定資産税・管理費用）」を引き継がずに済む ・遺産相続争いに巻き込まれずに済む |
| デメリット（注意点） | ・手続き期限が相続開始を知ってから3カ月以内 ・不動産などプラスの財産も一切承継できなくなる ・「土地だけ」「家屋だけ」などの部分的な放棄はできない |
いらない田舎の実家を相続放棄すべきか、判断に迷う方は、以下の記事も参考にしてください。
不動産買取業者に買取を依頼する
売却を急いでいる、もしくは買主が見つかりにくい物件（立地・築年数・状態に難がある）の場合は、専門の不動産買取業者に買取を依頼するのがおすすめです。
不動産買取とは、業者が売主から直接物件を買い取る不動産売買形態です。
買主を探す必要がないため短期間で売却でき（平均1カ月程度）、仲介手数料もかかりません。
相続物件専門の買取業者は、買い取った物件を自ら最適に再生・リフォームし、付加価値を付けて再販先へ売却します。
そのため、売主がリフォームや解体をする必要もありません。
| 不動産買取／買取業者に依頼 | 内容 |
|---|---|
| メリット | ・市場に出して買主を探す必要がなく、比較的短期間で現金化が可能 ・仲介手数料が不要となるケースが多く、売主の手取りを減らす負担が軽い ・契約不適合責任が免除されることが多い ・物件状態や立地が悪い、管理コストがかかるなど、仲介が難しい物件でも売却可能 |
| デメリット（注意点） | ・仲介による売却よりも売却価格が低い傾向（再販コストを差し引くため） |
弊社AlbaLink（アルバリンク）は相続物件や築古空き家を専門的に買い取っている不動産買取業者です。
地方の空き家や長年放置された空き家でも、適正な価格を付けて買い取ってきた豊富な実績があります。
仲介で売却を断られたり売れ残ったりしてお困りの方は、お気軽にご相談ください。
カンタン1分査定
アルバリンクがいらない空き家を780万円で買い取った事例
ここまで相続した家の処分方法と、買取がおすすめな理由についてお伝えしてきました。
そこでこの章では、弊社Albalink（アルバリンク）が実際の相続空き家を買い取った事例を紹介します。
弊社は訳アリ物件専門の買取業者として、他社では断られるような古い空き家も数多く買い取ってきました。
たとえば下記のように「20年以上放置されて老朽化が進んだ空き家」や「不用品で室内があふれてしまっている空き家」を買い取った実績もあります。
【20年以上放置された空き家の買取事例】
【不用品で室内があふれてしまっている空き家の買取事例】
引用元：Albalinkの空き家買取事例
20年以上放置された空き家については780万円で買取らせていただき、所有者には「雨漏りもしていたのに、思ったより高く買い取ってもらえた」と、金額面でもご満足いただけました。
また、不用品で室内が溢れ返った空き家の所有者は、他の不動産業者から「不用品の回収だけで100万円近くかかる」と言われ、途方に暮れていたそうです。
それだけに「（弊社に）そのまま買い取ってもらえてとても助かりました」と言っていただけました。
上記の方々だけでなく、弊社に買取依頼をしていただいたお客様からは「肩の荷が下りた」「色々不安だったがスムーズに売却できた」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
信頼できる買取業者に安心して空き家を売却したい方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
いらない家を「処分」ではなく「活用」するのも選択肢
いらない家が処分・売却できないときは、すぐに手放さずに賃貸などで活用する手もあります。
以下に代表的な活用方法を複数挙げ、それぞれのメリット・デメリットを簡潔にまとめました。
| 活用方法 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 賃貸住宅として貸し出す（戸建・マンション） | 家賃収入で管理・固定資産税の負担を軽減できる | ・老朽化によってリフォーム・維持費用が発生 ・立地・需要に左右される ・収益化までに時間がかかる |
| シェアハウス・民泊・店舗等に改装する | 複数世帯や事業用途にすれば収益ポテンシャルが高まる可能性がある | ・改装・リノベーション費用がかかる ・許認可（民泊なら旅館業法等）など手間や初期費用が大きい |
| 更地化し駐車場・土地賃貸などで貸し出す | 更地にして活用すれば借主の選択肢も広がる | ・解体費用が発生する ・固定資産税が跳ね上がり収益性が下がりやすい |
ただし、現実的には初心者に賃貸経営などの不動産活用は、以下の理由でハードルが高いと言わざるを得ません。
- 高額な初期投資が必要となり、回収までにタイムラグがある
- 管理・運営の手間がかかり、一定の手腕が必要
- 立地によっては需要がなく収益の見込みが立たない
- 老朽化による修繕、住人・利用者間のトラブル、空室・空きスペースのリスクがある
上記の状況では思うように収益化できず、逆にコストやリスクを抱えることになりかねません。
それならいっそのこと、維持管理や賃貸運営に手間やコストのかかる空き家を専門の買取業者へそのままの状態で売却する方が、費用負担やリスクを負うことなく確実に収益化できます。
弊社AlbaLink（アルバリンク）では、全国の空き家を積極的に買い取って再生し、再販または自ら運用しております。
自身で慣れない不動産活用をするよりも、信頼できるプロに委ねてみたいと思われた方は、ぜひ以下のバナーから弊社へご相談ください。
>>【空き家をノーリスクで売却・収益化！】無料の買取査定を依頼する
空き家ビジネスのメリット・デメリットは以下の記事で解説しているので、参考にしてください。
家を処分する際の7つの注意点
家を処分する際には、事前に把握しておくべき注意点があります。
適切な対応を怠ると、トラブルや予想外の費用が発生するリスクがあるため、各ポイントをしっかり確認しましょう。
境界が不明の場合は確定する
土地の境界が不明な場合は、家を処分する前に境界を確定させましょう。
隣地との境界が曖昧なままでは、買主が購入後に隣人とトラブルになる可能性があるため、売却が難しくなります。
境界を確定させるためには、土地家屋調査士に依頼して「境界確定測量」を行うのが一般的です（費用については「【境界未確定の場合】測量費用」で解説します）。
【境界確定測量の流れ】
- 土地家屋調査士に依頼する
- 法務局、市区町村役場、土地区画整理組合で資料調査を実施する
- 現地で測量する
- 収集資料と測量結果を照合する
- 仮の境界点を現地に復元する
- 関係土地所有者（隣地所有者、公共物管理者）との境界立会をする
- 境界標設置、境界確認書を取り交わす
- 必要に応じて登記申請する
費用はかかりますが、隣地との境界を明確にしておくことで、買主は安心して土地を購入できます。
権利関係を整理する
家の権利関係が複雑な場合も、処分前に整理しておく必要があります。
以下のような複雑な権利関係は、処分（売却・活用・買取）を進めるうえで大きな障壁になるからです。
- 相続で取得した住宅・土地で、名義変更がなされていない
- 共有名義で他の相続人との合意がない
- 抵当権が残っている（ローンを完済していても抵当権抹消登記がされていない）
- 借地権などで土地と建物の名義が違う
たとえば、家や土地が複数人の共有名義になっているケースで、共有名義の不動産（全体）を売却するには、共有者全員の同意がなければなりません。
1人でも売却に反対する共有者がいると、家を処分するのは困難です。
また、住宅ローンが残っていて家に抵当権が設定されている場合も、ローンを完済して抵当権を抹消しないと家は売却できません。
家の処分を進める前に、司法書士・弁護士・税理士など専門家のサポートを得て、権利関係の整理（名義変更、共有持分の調整、抵当権・借地権の抹消など）を済ませておきましょう。
仲介で売却する場合は家財・ゴミを処分する
不動産仲介会社を通じて家を売却する場合、原則として家の中にある家財やゴミはすべて売主の負担で処分する必要があります。
家財やゴミが残っていると、購入希望者が内覧に来た際に悪い印象を与えてしまう恐れがあるからです。
不用品の処分には、自身で整理して自治体の粗大ごみ回収を利用する方法や、不用品回収業者に依頼する方法などがあります（費用については「家財・ゴミの処分費用」で解説します）。
もし、家の片付けや残置物の処理が難しい場合は、「買取」でそのまま売却するのがもっとも簡単です。
相続した家は処分前に名義変更をする
相続した家を処分する前には、必ず相続登記（名義変更）を済ませておきましょう。
相続登記とは、亡くなった人（被相続人）が所有していた不動産の所有権を、相続人へ名義変更する手続きのことです。
不動産の売却が認められるのは名義人のみのため、名義が亡くなった方のままでは売却手続きを進められません。
相続登記は、不動産所在地を管轄する法務局に以下の方法で必要書類を提出して行います。
- 法務局の窓口へ直接持参する
- 郵送（なるべく書留）で送付する
- オンラインで申請する
【取り寄せる書類】
| 必要な書類 | 取得先 |
|---|---|
| 被相続人の出生から死亡までの戸籍・除籍謄本 | 本籍地の市区町村役場 |
| 被相続人の住民上の除籍（または戸籍の附票） | 住所地の市区町村役場（戸籍の附票は本籍地の市区町村） |
| 法定相続人の戸籍謄本（抄本） | 本籍地の市区町村役場 |
| 印鑑証明書 | 住所地の市区町村役場 |
| 固定資産課税明細書 | 各市区町村から毎年送付 |
| 被相続人の住民票 | 住所地の市区町村役場 |
【作成する書類】
- 登記申請書
- 委任状（司法書士などの代理人が申請する場合）
- 遺産分割協議書
- 相続関係説明図
参照元：法務局「相続による所有権の登記の申請に必要な書類とその入手先等」
なお、2024年4月1日から相続登記が義務化されており、相続を知った日から3年以内に登記しないと、10万円以下の過料が科される可能性があります。
売却する予定がなくても、相続が発生したら速やかに名義変更の手続きを行うようにしてください。
手続きは自身でも可能ですが、書類の収集や作成が複雑なため、司法書士に依頼するのが一般的です（相続登記の手続き費用は「相続登記費用」で解説します）。
以下の記事では、実家相続後の相続登記の手続きの流れや、誰が継ぐべきかを解説しているので、参考にしてください。
契約不適合責任で損害賠償を請求される可能性がある
家を売却した後に家や土地の欠陥（不具合）が見つかった場合、売主は買主に対して「契約不適合責任※」を負わなければなりません。
売買した物件の種類や品質、数量が契約内容と異なっていた場合に、売主が買主に対して負う責任のこと。
たとえば、売却後に雨漏りやシロアリ被害などの欠陥が発覚した場合、買主から以下の請求を受ける可能性があります。
- 修理費用の請求（追完請求）
- 代金の減額請求
- 損害賠償請求
- 契約の解除
こうしたトラブルを防ぐためにも、家の状態は事前に確認し、問題があれば不動産業者を通じて買主へ包み隠さず告知しましょう。
なお、専門の買取業者に家を売却すれば、契約不適合責任が免責になる場合が多いです。
理由は、プロの買取業者は物件の欠陥を把握したうえで買い取れるため、売主に契約不適合責任を負わせる必要がないからです。
弊社AlbaLink（アルバリンク）も、専門の買取業者として、あなたの契約不適合責任を免責にして物件の買取をいたします。
家の売却後のトラブルが心配な方は、お気軽に弊社へご相談ください。
>>【契約不適合責任免責で家を売却！】無料の買取査定を依頼する
以下の記事では、契約不適合責任の基本を解説しています。
安易な解体やリフォームは避ける
古い家を処分する際に、売却しやすくするために安易に解体して更地にしたり、リフォームしたりすることは避けましょう。
解体には100万円以上の高額な費用がかかるうえ、更地にすると固定資産税が最大6倍になる恐れがあるためです。
また、費用をかけて解体やリフォームをしても、高く売れる保証はありません。
良かれと思ってリフォームしても、買主によっては自分好みにリフォームしたい人もいるため、かえって売れにくくなる可能性もあります。
一方で、専門の買取業者なら古い家でもそのままの状態で買い取ってくれるため、売主が解体やリフォームをする必要がありません。
専門の買取業者は物件を最適な方法で自ら再生し、再販または運用できるためです。
弊社AlbaLink（アルバリンク）も、古い空き家を多数買い取って再生し、再販・運用して収益を上げている専門の不動産業者です。
リフォーム・解体が必要と思われる古い空き家でも、適正な価格で買い取れることがありますので、お気軽にご相談ください。
>>【解体・リフォームせずに売却可能！】無料の買取査定を依頼する
売買実績が豊富な不動産会社に相談する
家をスムーズに処分するためには、売買実績が豊富な不動産会社に相談することが最短です。
実績の少ない業者に依頼すると、適切な価格設定ができなかったり、売却活動が不十分だったりして売却活動が長期化する可能性があります。
不動産業者を選ぶ際は、以下のポイントを確認しましょう。
- 取り扱い実績の件数
- 同じエリアでの売却経験
- 類似物件の売却実績
- 査定根拠の明確さ
特に、訳あり物件や築年数の古い家を処分する場合は、一般的な物件とは異なる専門知識やノウハウが必要となるため、類似する物件の取り扱い経験が豊富な業者を選ぶことが大切です。
もし仲介で売却が困難な物件の場合、初めから買取専門業者に相談することをおすすめします。
買取業者は再販や活用のノウハウを持っているため、仲介では売れない物件でも買い取ってもらえる可能性が高いからです。
複数の不動産会社に査定を依頼し、査定額だけでなく、その根拠や売却方法の提案内容を比較検討しましょう。
ただし高額な査定額を提示する業者が必ずしも良い業者とは限りません。
契約を得るためにわざと高い査定額を提示し、契約時に売買価格を下げて来る悪質な業者もいるからです。
現実的な価格設定と査定の根拠、確実に売却できる戦略を持っているかを確認しましょう。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は豊富な買取事例に基づく明確な査定基準があるので、根拠ある適正な査定価格を提示いたします。
信頼できる不動産業者に家の売却を依頼したい方は、ぜひ弊社までお問い合わせください。
家の処分時にかかる費用と税金一覧
家を処分する際には、状況に応じてさまざまな費用や税金が発生します。予期せぬ出費に慌てないよう、どのような費用がどれくらいかかるのかを事前に把握しておきましょう。ここでは、家の処分時にかかる主な費用と税金を紹介します。
家財・ゴミの処分費用（仲介の場合）
1つ目は、家の中に残された家財やゴミを処分するための費用です。
仲介で家を売却する場合、空室の状態で買主に引き渡すのが基本であるため、売主の責任で不用品を片付けなければなりません。
処分方法は、
- 自治体の粗大ごみ収集を利用する
- リサイクルショップに売却する
- 不用品回収業者に依頼する
処分する物の量が多い場合は、不用品回収業者に依頼するのが一般的ですが、その分費用も高額になります。
少しでも費用を抑えたい場合は、自分で片付けを進める必要があります。
自治体の粗大ごみ回収に出す費用は、大型家具1点につき1,300円程度が目安です。
ただし自治体は家電（エアコン、テレビ、冷蔵庫など）は回収できないため、不用品回収業者で3,500～5,500円ほどかけて回収してもらうことになります。
不用品回収業者はトラック1台あたりの料金設定をしていることも多いです。
| トラックのサイズ | 費用相場 |
|---|---|
| 軽トラック | 8,000円〜15,000円 |
| 2tトラック | 25,000円〜39,000円 |
参照元：くらしのマーケット「不用品回収の費用相場は8,000円〜3.9万円｜安くする4つのコツ」
なお、専門の買取業者に家を売却すれば、家財やゴミを残したままの状態で買い取ってもらえるケースがほとんどです。
空き家専門の買取業者である弊社AlbaLink（アルバアリンク）では、残置物のある状態でも家をそのまま買い取っております。
家財やゴミの処分に手間や費用をかけたくない場合は、弊社へお気軽にご相談ください。
以下の記事では、家財の種類別処分方法と費用を解説し、自分で手配／業者に依頼する場合の手順と費用も比較しているので、こちらも参考にしてください。
【境界未確定の場合】測量費用（仲介の場合）
隣地との境界が定まっていない場合には、境界を確定させるための境界確定測量の費用がかかります。
費用は40万円程度が目安ですが、以下の要素で大きく変動します。
- 土地の広さ
- 土地の形状
- 境界の数
- 立会人の人数と交通費等の要否
- 隣地が官有地か民有地か
国や自治体が管理する土地（官有地）との境界を確定させる場合は、手続きが複雑になるため、100万円近い費用がかかるケースもあります。
参照元：中部地方整備局「官民境界確認に必要な諸手続について」
ハウスクリーニング費用（仲介の場合）
売却前に家の印象を良くするために、専門業者に清掃を依頼する費用です。
長年住んでいた家の汚れや臭いは、自分たちで清掃するだけではなかなか落としきれません。
特に水回りや換気扇などは汚れが溜まりやすい箇所です。
ハウスクリーニングを依頼する範囲にもよりますが、家全体を依頼した場合の費用は、3LDKで6万円程度が相場です。
費用はかかりますが、家がきれいになることで、購入希望者に良い印象を与え、売却活動がスムーズに進む可能性があります。
インスペクション費用（仲介の場合）
専門家が建物の劣化状況や欠陥の有無を調査する「インスペクション（建物状況調査）」にかかる費用です。
インスペクションとは、建築士などの専門家が既存住宅の基礎、外壁、雨漏りなどの劣化状況を、目視などで調査・検査する建物診断のことです。
費用は、調査内容や建物の広さによって異なりますが、一次検査が5～7万円、二次検査で7～13万円ほどが相場です。
インスペクションを実施することで、家の状態を客観的に把握でき、売却後のトラブルのリスクを減らせます。
買主にとっても、建物の状態を理解したうえで購入できるため安心材料になるでしょう。
仲介手数料（仲介の場合）
仲介手数料とは、不動産仲介会社に売却を依頼し、売買契約が成立した際に支払う成功報酬です。
仲介手数料は、宅地建物取引業法によって以下のように上限額が定められています。
| 売買価格 | 仲介手数料の上限額（速算式） |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 売買価格の5% + 消費税 |
| 200万円超400万円以下の部分 | 売買価格の4% + 2万円＋消費税 |
| 400万円超の部分 | 売買価格の3% + 6万円＋消費税 |
たとえば、家が1,000万円で売れた場合の仲介手数料の上限は、「（1,000万円 × 3% + 6万円）+ 消費税 = 39万6,000円」となります。
仲介手数料は家の処分費用の中でも特に大きな割合を占めますが、専門の買取業者に家を直接売却する場合には、仲介手数料は不要です。
弊社AlbaLink（アルバリンク）では、空き家や築古物件を仲介手数料なしで直接買取いたします。
家の売却にかかる諸費用を抑えたい方は、お気軽にご相談ください。
>>【仲介手数料なしで家を高額売却！】無料の買取査定を依頼する
相続登記費用
相続登記費用は、相続した家の名義を故人から相続人に変更する「相続登記」にかかる費用です。
相続登記費用の内訳は登録免許税と司法書士報酬で、それぞれの費用相場は以下の通りです。
- 登録免許税※：不動産の固定資産税評価額の0.4%
- 司法書士への報酬登録免許税：5万円～15万円程度
不動産や法人の登記、特許、許可、認可、認定、指定、技能証明などを受ける際に課される国の税金のこと。
不動産を相続して登記する際の登録免許税の税率が一律であるのに対し、司法書士費用は、収集する戸籍謄本などの数や範囲などによっても大きく変動します。
法定相続人が多い場合や、遠方の役所から取り寄せが必要な場合など、相続人自身で対応するのは困難なため、司法書士費用を削減しようと考えない方が賢明です。
【売却益が出た場合】譲渡所得税
譲渡所得税とは、家を売却して得た利益（譲渡所得）に対して課される所得税と住民税です。
売却益が出た場合は、売却した翌年の2月中旬～3月15日に確定申告と譲渡所得税の納税が必要です。
譲渡所得は、以下の計算式で算出します。
※1 取得費とは
その不動産を購入したときにかかった費用（購入代金や造成費用、購入時の仲介手数料など）。
※2 譲渡費用とは
売却にかかった費用（売却時の仲介手数料や印紙税、リフォーム費用など）。
譲渡所得税の税率は不動産の所有期間によって異なり、所有期間が5年以下か5年超かで以下のように異なります。
| 区分 | 所有期間 | 税率（所得税+住民税+復興特別所得税） |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 39.63% |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 20.315% |
所有期間は「売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているか」で判断する点にご注意ください。
参照元：国税庁「土地や建物を売ったとき」
なお、親が家を購入したときの契約書などが見つからず取得費が不明の場合、売却価格の5%を「概算取得費」として計算します。
その場合、譲渡所得が大きくなり税金負担が高額になりやすいので、可能な限り取得費を証明できる書類を探しましょう。
参照元：国税庁「No.3258 取得費が分からないとき 」
高額になりやすい譲渡所得税を軽減する特例については「家の処分で活用できる2つの節税制度」で解説します。
家の売却時の確定申告の流れについては、以下の記事をご参照ください。
印紙税
印紙税は、不動産売買契約書に貼付する収入印紙代のことで、契約書の記載金額に応じて税額が決まります。
収入印紙は契約書1枚ごとに必要となり、不動産売買契約書は、売主と買主がそれぞれ1通ずつ保管するため、通常は各自が保管する契約書分の印紙税を負担します。
税額は以下の通りで、2027年3月31日までに作成される契約書には軽減税率が適用されます。
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
|---|---|---|
| 100万円超500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円超1,000万円以下 | 1万円 | 5,000円 |
| 1,000万円超5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円超1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
契約時に必ず発生する税金なので、あらかじめ準備しておきましょう。
家の処分で活用できる2つの節税制度
家の売却によって利益（譲渡所得）が生じると譲渡所得税が課されることはお伝えした通りですが、特定の条件を満たすことで税金の負担を軽減できる特例制度があります。
ここでは、家の処分時に活用できる代表的な2つの節税制度を紹介します。
居住用財産の3,000万円特別控除
居住用財産の3,000万円特別控除とは、いらない家を売却して処分する際、自身が住んでいた住宅であれば、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。
売却益（売却価格－取得費用－売却にかかった費用）が出た場合、通常は譲渡所得税が発生しますが、控除を使えばその譲渡所得から最高3,000万円を差し引けるため、税負担を大幅に軽減できます。
例えば、所有していた住宅を3,500万円で売却し、取得費用・譲渡費用を差し引いた譲渡所得が2,800万円だった場合、控除3,000万円まで適用できれば税金が発生しない可能性があります。
ただし、適用を受けるには以下の要件を満たさなければなりません。
- 自分が住んでいた家であること（※住んでいるか、住まなくなった日から3年目の12月31日までの売却であること）
- 夫婦や親子などの特殊関係者への売却は除く
上記の他にも詳細な要件があるので、特例が使えるかどうかは、売却前に税理士に相談して判断することをおすすめします。
相続空き家の特例控除
相続空き家の特例控除とは、相続によって取得した空き家(被相続人が居住していた住宅)を売却する際に、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円（相続人が3人以上なら2,000万円）を控除できる特例です。
相続空き家の特例は、放置空き家を防ぐ目的で、相続した家の処分を後押しするために設けられた税制上の支援です。
例えば「被相続人が一人暮らしをしていた住宅を相続し、相続開始から3年以内に売却した」といった場合に、特例の適用を受けられます。
ただし、以下の要件を満たすことが前提です。
- 昭和56年5月31日以前に建築された建物であること
- 相続開始後に居住・貸付・事業に使われていない
- 売却価格が1億円以下であること
相続空き家の特例制度については、以下の記事でも詳しく解説しているのでご参照ください。
家を売却で処分する流れ
家を売却する方法には、不動産会社に買主を探してもらう「仲介」と、不動産会社に直接買い取ってもらう「買取」の2種類があります。
それぞれの流れは大きく異なるため、違いを理解しておきましょう。
仲介の場合
仲介で家を売却する場合、売主が自分の住宅・土地を、売却を依頼した不動産会社に媒介してもらい、市場に買主を探してもらう流れを踏みます。
大まかな流れは以下の通りです。
| ステップ | 概要 |
|---|---|
| 1．仲介業者に査定を依頼する | 相場情報をもとに「机上査定」や「訪問査定」を実施 |
| 2．仲介業者と媒介契約を締結する | 査定額や販売プランに納得した不動産会社と「一般」「専任」「専属専任」のいずれかの媒介契約を結ぶ |
| 3．売却活動を開始して買主を探す | ・仲介業者：媒介契約に基づき広告・集客・物件調査を行う ・売主：買主候補への内覧対応や価格交渉を行う |
| 4．買主の申し込みを受けたら売買契約を締結する | ・購入希望者から申し込み（購入意思表示）を受ける ・価格や引き渡し条件を調整後、重要事項説明を受ける ・売買契約を締結する |
| 5．売買契約書に基づき、決済と引き渡しを行う | ・残金を受領する ・住宅ローンの一括返済 ・所有権移転登記などの決済手続きを行う ・買主に鍵を引き渡す |
売却までのステップは買主次第のため、購入希望者が早期に現れるか、何カ月も問い合わせがないかによって売却期間が左右されます。
仲介では売り出しから成約まで通常に5～6カ月程度かかることが一般的で、立地の悪い物件や放置された空き家などの場合、1年以上かかることも少なくありません。
仲介では売却時期が読みにくいため、売却希望時期が決まっている場合や、早期に現金化したい場合には、次項の買取がおすすめです。
買取の場合
不要な家を早く現金化・処分したい、もしくは買主を探すのが難しい状況の場合は、買取のほうが早く・確実に売却できます。
買取では不動産会社が売主から物件を直接購入するため、売却活動による買主探し、内覧対応などの手間がなく、売却期間もかかりません。
買取での大まかな売却の流れは以下の通りです。
| ステップ | 概要 |
|---|---|
| 1. 不動産業者に査定を依頼する | 業者が買い取れる金額で査定を提示される |
| 2. 不動産業者と売買契約を締結する | 査定額に合意したら契約書を交わす |
| 3. 決済・引き渡し | 残代金を受領して所有権を移転する ※最短数日で引き渡し・現金化が可能 |
買取業者が提示した査定額に合意できれば、その場で売買契約を締結でき、最短数日で現金化が可能です。
特に、以下のような状況では、仲介では買主が付きにくく売却が長期化しやすいため、買取を選ぶ方がスムーズです。
- 物件の立地が悪い
- 築年数がかなり古い
- 管理に手間がかかる
買取価格が市場価格より低めにはなりますが、仲介手数料などの売却費用と手間がかからず、スピーディーに売却したい場合には買取が重宝します。
弊社AlbaLink（アルバリンク）では、全国の築古物件や空き家を積極的に買い取っております。
他社で断られた物件でも買い取れることがありますので、いらない家を今すぐ処分したい方はお気軽にご相談ください。
>>【いらない家を高額＆スピード売却！】無料の買取査定を依頼する
まとめ
いらない家を処分する方法には、仲介による売却や空き家バンク、寄付などがありますが、それぞれに手間や時間、費用がかかり、家財の処分や名義変更、契約不適合責任への対策も必要です。
もし手間や費用をかけずに家を処分したい場合には、専門の買取業者へ直接売却するのがもっともスムーズです。
専門の買取業者へ売却すれば、残置物の処分や解体、リフォームといった売却準備が不要になり、契約不適合責任も問われないため、売主の手間とリスクを最小限に抑えられます。
専門の買取業者である弊社AlbaLink（アルバリンク）は、築年数の古い空き家や相続した放置物件など、他社で断られるような物件でも問題なく買取が可能です。
いらない家を今すぐ処分したい方は、以下の無料査定からお気軽にご相談ください。
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