株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
事故物件かどうかは心理的瑕疵の有無で決まる
事故物件とは心理的瑕疵がある物件を指します。
心理的瑕疵とは、買主や借主が物件を購入したり、借りるのに、心理的抵抗感を覚える不具合のことです。
心理的瑕疵のある物件の代表的なものとして、自殺や他殺が起きた物件が挙げられます。
しかし、その物件で人が亡くなった事実にどれだけ心理的抵抗感を感じるかは人によって異なります。
そのため、これまでどういった物件が心理的瑕疵があり、事故物件にあたるかは、あいまいでした。
そこで、2021年に心理的瑕疵の有無について、国のガイドラインが定められ、以下のような物件は心理的瑕疵があると定められました。
- 過去に殺人や自殺、火事や事故などによる死亡事案があった物件
- 孤独死、自然死、病死が起き、遺体の発見が遅れ特殊清掃が必要になった物件
- 集合住宅でほかの部屋や共用部で人が亡くなった物件
参照元：宅地建物取引業者による人の死の告知に関する ガイドライン
冒頭で事故物件とは心理的瑕疵がある物件とお伝えしましたが、国のガイドライン上では、上記のような物件は心理的瑕疵がある、つまり事故物件にあたると定められたわけです。
逆をいえば、上記に該当しない物件は人が亡くなっていても、ガイドライン上は事故物件にはあたらないということになります。
そこで次章では、国のガイドラインをもとに孤独死が事故物件にあたるケースとあたらないケースを解説します。
なお、事故物件の基準についてより詳しく知りたい方は以下の記事を参考にしてください。
【ケーススタディ】孤独死のあった物件が「事故物件」にあたる場合・あたらない場合
国のガイドラインによれば、孤独死については特殊清掃が必要となった場合は心理的瑕疵が大きく、事故物件にあたるとしています。
参照元：宅地建物取引業者による人の死の告知に関する ガイドライン
遺体の体液などで汚れた室内を原状回復するための清掃
つまり、孤独死であっても、特殊清掃が必要でないケースは事故物件にあたらないということです。
そこでこの章では、孤独死が起きた物件が事故物件になるかならないかを、具体例を挙げながら説明します。
なお、特殊清掃について詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
孤独死が事故物件になるケース
以下のような孤独死は、事故物件とみなされます。
子世代は共働きなうえに子供が夏休みで忙しく、日頃元気だった親に連絡を取っていなかった。
そのため発見までに1か月近く時間がかかってしまった。
夏場に1ヶ月も遺体が放置されたら、腐敗してしまうため、特殊清掃が必要となるためです。
上記の例のように、長期間遺体が放置された物件は、売却しようとしても一般の個人には敬遠されます。
実際弊社が行ったアンケート調査でも、事故物件には住みたくないと回答した方の割合は8割を超えています。
参照元：許容できる心理的瑕疵物件のレベルランキング｜Albalink調べ
ただ、専門の買取業者であれば、事故物件にあたる孤独死がおきた不動産でも問題なく買い取れます。
専門の買取業者は事故物件を活用して利益をあげるノウハウを持っているためです。
弊社Albalinkも事故物件の買取を得意としている専門の買取業者です。
孤独死が起きた事故物件をなかなか売却できない方や、早く手放したい方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
>>【孤独死が起きた事故物件でも高額売却】無料で買取査定を依頼する
孤独死が事故物件にならないケース
以下のようなケースは、孤独死であっても発見が早く、特殊清掃も必要にならないため、事故物件とはみなされません。
ただ、子供が近くに住んでおり、毎日親の様子を見に行っていたため、その日のうちに遺体が発見された。
ただし、上記のようなケースでも、その家で孤独死があったことが近隣住民に知れ渡ってしまっているような場合は、事故物件として扱われます。
参照元：国土交通省（宅地建物取引業者による人の死の告知に関する ガイドライン）
「孤独死があったことが近隣住民に知れ渡ってしまっている」ことは心理的瑕疵が大きいと判断されるためです。
孤独死のあった事故物件は売却するときに告知義務がある
事故物件の売却方法は様々ですが、孤独死のなかでも事故物件と認められる物件の売却時には、売主・貸主・不動産業者に「告知義務」が発生します。
参照元：国土交通省（宅地建物取引業者による人の死の告知に関する ガイドライン）
先述したように、人が亡くなったという事実は心理的瑕疵となり、買手が物件を購入するかどうかの判断に影響を与えるためです。
物件の瑕疵（欠陥）には「心理的瑕疵」「物理的瑕疵」「環境的瑕疵」「法的瑕疵」の4つがあり、孤独死があった不動産は、心理的瑕疵と物理的瑕疵があるとされます。
人が亡くなったという事実は先述したように心理的抵抗感を生じさせますし、血液などで部屋が汚れていたことは心理的瑕疵であると同時に、物理的瑕疵でもあるためです。
一方、以下の死因の場合、心理的瑕疵が小さく告知義務も必要ないとされています。
- 病気や老衰などによる自然死
- 階段からの転落や入浴中の転倒など不慮の事故死
参照元：国土交通省（宅地建物取引業者による人の死の告知に関する ガイドライン）
ではガイドラインで告知義務が不要とされる孤独死が起きた場合は、実際の不動産売買の現場でも告知しなくても問題ないのでしょうか。
そのことについて、次項でお伝えします。
事故物件でなくても孤独死があったことは伝えたほうがよい
国のガイドラインの基準では告知義務が不要な孤独死であっても、売却の際は孤独死が起きたことを告知しておいた方が良いでしょう。
国のガイドラインは2021年に制定されたばかりで、「告知義務が必要がない人の死が起きた場合、告知しなくても問題ない」ということが、不動産売買の現場でまだ確かなものになっていないためです。
詳しくは次章で述べますが、告知義務を怠ると、売主から損害賠償請求などをされる恐れがあります。
ガイドラインでは告知の必要がないからといって、告知せずに売却した場合、そうした請求をされる恐れがないと現時点では言い切れないわけです。
売却後のトラブルを避けるためにも、現時点では告知しておいた方が無難です。
賃貸の場合も、周辺相場より賃料が安い理由を借主から求められた場合は、孤独死があったことを伝えるべきです。
なお、告知義務がない死因であっても、以下の条件に該当する場合は告知義務が発生します。
- 事件性、周知性（近所で噂になっている）、社会に与えた影響が特に高い場合
- 取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合
このように、孤独死が起きた物件を売却する際は、告知義務の有無にかかわらず、告知を行うのが一般的です。
しかし、そのために事故死が起きた物件は一般の個人には売却しにくいのが現状です。
人が亡くなったと聞かされて、買いたいと思う人は稀だからです。
ですから、孤独死が起きた物件をスムーズに売却したい場合は、事故物件の買取専門業者へ依頼することをお勧めします。
専門の買取業者は居住目的ではなく、事業として物件を買い取っているため、人が亡くなったと聞かされても利益が出ると見込めれば、問題なく買い取ってくれます。
弊社Albalinkは訳アリ物件専門の買取業者ですので、孤独死が起きた物件でも価値を見出し、再販・運用することが可能です。
「孤独死が起きたこと」が理由で不動産を売却できずに困っている方はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
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告げる際に伝える内容と留意点
国のガイドラインでは告知の際に伝える内容と、留意点について、以下のように定めています。
- 告げる内容は、孤独死の時期、場所、死因、特殊清掃の実施があったか
- 告げる内容は、亡くなった方とそのご家族の名誉に配慮する（個人情報は伝えない）
- 宅地建物取引業者は買主・借主の意向を十分に把握して対応する
参照元：国土交通省,宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン
亡くなった方や家族のプライバシーに配慮しつつ、必要な情報はしっかり伝えるようにしましょう。
以下の記事では、事故物件の告知義務の期間について詳しく解説しています。
併せて参考にしてください。
事故物件を告知せずに売却すると損害賠償請求などをされる
事故物件は告知せずに売却すると、告知義務違反となり、損害賠償請求をされたり、契約不適合責任に問われる恐れがあります。
契約不適合責任とは、売却後に契約書に記載のない不具合が不動産に発生した場合、売主が買主に負う責任です。
契約不適合責任によって、売主が買主に請求できるのは以下の5つです。
| 追完請求 | 契約内容と照らし必要な修理や代替品の引き渡し、または不足分の引き渡しを要求される |
|---|---|
| 代金減額請求 | 追完請求に応じない場合、その分の代金を請求される |
| 催告解除 | 追完請求に応じない場合、契約解除を請求される |
| 無催告解除 | 売主が上記に応じない場合、契約を解除される |
| 損害賠償請求 | 売主が故意に瑕疵を隠したり、売主の過失により損害が発生したりした場合に損害賠償請求される |
上記5つのうち、事故物件と告知せずに売却した場合は、売却代金の減額や、損害賠償請求、契約解除を買主から求められる恐れがあります。
また、事故物件であることを告知したとしても、それ以外のところで契約書に記載のない瑕疵（雨漏りなど）が見つかった場合も、契約不適合責任に問われます。
その場合は、追完請求をされ、修繕を要求されることになるでしょう。
こうした請求をされた場合、売主と買主の話し合いでどうするかがまとまらないと、裁判になることもあります。
そうなると、双方にとって時間とお金と精神的負担がかかります。
ですから「告知はするつもりだけど、他の不具合まで責任がもてない」「売ったあとまで責任を負いたくない」という場合は、一般の個人ではなく専門の買取業者に売却しましょう。
専門の買取業者であれば、売主の契約不適合責任を免責して物件を買い取ってくれるためです。
弊社Albalinkも契約不適合責任を免責して物件を買い取ることができますので、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
>>【孤独死が起きた事故物件でも高額売却】無料で買取査定を依頼する
なお、契約不適合責任については以下の記事でも詳しく解説していますので、ご確認ください。
孤独死のあった不動産が「事故物件」と判断されると売れにくく価格は下がる
孤独死のあった物件は、一般の個人には売却しにくく、売却できたとしても通常の物件より価格は下がる傾向にあります。
実際に、弊社が独自に行った「事故物件に住むのはあり？なし？」に関するアンケート調査でも、71％の人が「なし」と答えており、事故物件は一般の買い手から敬遠されています。
事故物件に住むのは「なし」と答えた人が71.4％
ただし、どのくらい価格が下がるかは、死因や事故が起きたことの影響範囲などにも左右されるため一概には言えません。
たとえば殺人や自殺が起き、ニュースで大々的に報じられた場合は、人々に「事故物件」という印象が強く残るため、相場の5割近く安くなることがあります。
一方、事故物件であっても告知義務がなく、物件の状態や立地が良い場合は、ほとんど価格が下がらない場合もあります。
孤独死が起きた物件を所有していて、売却相場を知りたい場合は、弊社Albalinkにご依頼ください。
弊社は事故物件の買取実績が豊富な専門の買取業者ですから、正確な査定額をご提示できます。
売却前提でなくても構いませんので、下記無料買取査定フォームよりお気軽にお問い合わせください。
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事故物件の売却先でおすすめなのは訳あり物件専門の買取業者
孤独死が起きた事故物件はほとんどの方が売却します。
維持するにも維持費や税金がかかりますし、住むにしても、すでに住む家は他にある方が大半だからです。
事故物件を売却する場合は、訳アリ物件専門の買取業者に売却することをお勧めします。
不動産の売却方法には「仲介」と「買取」がありますが、仲介とは町中によくある不動産屋のことで、一般の個人が買手となります。
事故物件はよほど便利な立地にあるか、よほど価格を相場より下げない限り、仲介では売れないでしょう。
ここまで何度もお伝えしたように、人が亡くなったことが一般の個人に売却する際の心理的瑕疵となるためです。
一方、訳アリ物件専門の買取業者であれば、事故物件であっても問題なく買い取ってくれます。
専門の買取業者は事故物件を買い取り、再販・運用するノウハウに長けているためです。
孤独死が起きた物件も事故物件にあたる場合は、専門の買取業者に売却を依頼しましょう。
事故物件にあたらない場合でも、暮らすのに不便な立地にある場合や、建物の老朽化が進んでいる場合は、専門の買取業者に依頼した方が良いでしょう。
訳アリ物件専門の買取業者に事故物件を売却するのがお勧めな理由は以下の6つです。
- 契約不適合責任が免責になる
- 事故物件でも関係なく買ってくれる
- 一般的な買取業者より高値で売却できる可能性がある
- 仲介手数料がかからない
- 事故物件を早期売却できる
- お祓いやリフォーム、特殊清掃がいらない
それぞれの理由を解説していきます。
なお、以下の記事では仲介と買取の違いについて解説しているので、併せて参考にしてください。
契約不適合責任が免責になる
事故物件を専門の買取業者に売却すれば、基本的に売主の契約不適合責任が免責されます。
そもそも契約不適合責任は、購入後に物件の不具合が発覚し、不動産の知識がない一般の個人が不利益を受けないための措置です。
専門の買取業者は不動産のプロであるうえに、買取後にリフォームなどを施すことを前提としているため、多少、物件に不具合が見つかっても気にする必要がありません。
そのため、売主の契約不適合責任は免責されます。
弊社Albalinkも契約不適合責任を免責して事故物件を買い取ることができますので、売却後は物件の責任を一切負いたくないという方は、ぜひ弊社にご依頼ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
>>【孤独死が起きた事故物件でも高額売却】無料で買取査定を依頼する
事故物件でも関係なく買ってくれる
訳あり物件専門の買取業者は、孤独死があった不動産でもどう活用すれば売れるかが分かっているため、買取りが可能です。
仲介で不動産を買う人はそこに暮らす目的で購入する人が多いため、人が亡くなった事故物件を購入する人はほとんどいません。
また、一般的な買取業者は事業用用地やビルなどを扱っている業者が多く、事故物件の取り扱いに慣れていないため、買取ってくれない可能性が高いでしょう。
一方、訳あり物件専門の買取業者は、事故物件を買取後にどう活用し、誰に売却すれば良いかが分かっています。
たとえば弊社Albalinkの場合は、買い取った事故物件を賃貸物件として生まれ変わらせ、入居者をつけたうえで、提携している不動産投資家に売却するといった活用法を持っています。
賃貸物件であれば、ずっとそこに住み続けるわけではないため、リフォームすれば入居者がつく可能性があるわけです。
訳あり物件専門の買取業者は、事故物件であっても利益を生み出すノウハウと販路があるため、買取ることができるのです。
一般的な買取業者より高値で売却できる可能性がある
訳あり物件専門の買取業者に依頼すれば、一般的な買取業者よりも高額で売却できる可能性があります。
専門の買取業者は、買い取った物件を、最低限のコストで再販できるため、その分高値で買い取れるのです。
利益を出すためにはどのようなリフォームがどの程度必要かがはっきりわかっているためです。
弊社Albalinkも訳アリ物件専門の不動産買取業者ですから、長年のノウハウと販路をフル活用し、あなたの不動産を高額買取する自信があります。
実際、弊社は下記のように「孤独死」「自殺」「溺死」などさまざまな事故物件を全国から買い取っています。
上記の買取金額を見ていただけばわかる通り、弊社は事故物件であっても物件全体の価値を適切に評価し、適正価格で買い取っています。
買取業者の中にはホームページなどで「事故物件を買い取ります」とアピールしておきながら、実際はタダ同然の買取価格しかつけない業者も存在します。
弊社がそうした業者とは違うことが、この買取価格を見て頂けばわかっていただけると思います。
実際、事故物件をはじめ、弊社に物件の買取依頼をしていただいたお客様からは「思った以上の高値で買い取ってもらえた」「もっと早く依頼すれば良かった」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）。
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
そのため、事故物件というデリケートな対応が求められる物件も、売主様のプライバシーを守りながら、速やかに高値で買い取らせていただきます。
信頼できる買取業者に安心して事故物件を売却したい方はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
仲介手数料がかからない
買取で売却する場合は仲介手数料がかかりません。
仲介手数料とは、仲介で売却が成立した際に、仲介業者に支払う報酬のことです。
仲介手数料は仲介業者によって金額が違いますが、法律で上限が定められており、たいてい上限いっぱいまで請求されます。
たとえば、1,000万円で売却した場合、仲介手数料として39万6000円、3,000万円なら105万6,000円の支払いが必要です。
この費用がかかるか、かからないかは大きな違いといえます。
買取価格は、仲介での売却価格より安くなる傾向にあります。
買取後のリフォーム費用などが差し引かれるためです。
それでも、事故物件は仲介でなく買取で売却することをお勧めします。
そもそも、事故物件は、よほど立地や条件が良い物件でない限り、売れない上に、仮に売れたとしても仲介手数料を取られてしまうからです。
それならば、多少価格が安くなったとしても、買取業者に依頼して、確実に売却する方が賢明です。
事故物件を早く売却できる
訳あり物件専門の買取業者に依頼すれば、スムーズに事故物件を売却できます。
買取の場合、買取業者が利益が見込めると判断し、売主が買取価格に同意すれば売却が成立します。たいてい、一ヶ月程度あれば売却が完了します。
一方、仲介の場合だと買手を見つける必要があるため、売却までに3ヶ月～半年程度かかります。事故物件の場合、永遠に買手が見つからない恐れもあります。
また、買取業者であっても、事故物件の扱いに慣れていない買取業者の場合、事故物件の知識がないために査定に時間がかかることがあります。査定額が出たあとも事故物件の修繕費用を請求されるなど、スムーズに売却できないケースもあります。
弊社Albalinkは訳アリ物件専門の買取業者として、日々事故物件の買取を行っておりますので、スピーディーに買い取ることができます。時間をかけずに事故物件を売却したい方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
>>【孤独死が起きた事故物件でも高額売却】無料で買取査定を依頼する
なお、事故物件を高額売却するための買取業者選びのポイントなどについて、以下の記事で解説していますので合わせてご確認ください。
お祓いやリフォーム、特殊清掃がいらない
事故物件を仲介で売却する際は、お祓いやリフォーム、特殊清掃を売主の費用負担で行わなければいけないことがほとんどです。
仲介の買い手である一般の個人は、マイホームとしての物件を探している人が多いため、人が亡くなった痕跡が残っていたり、縁起の悪い物件は敬遠するためです。
2015年4月〜2021年3月まで孤独死のデータを集計した一般社団法人日本少額短期保険協会の「第6回孤独死現状レポート」によると、残置物処理および原状回復費用は以下の通りです。
原状回復費用とは、特殊清掃や消臭、お祓いなどの費用です。
参照元：第6回孤独死現状レポート
| 残置物処理費用 | 平均損害額235,865円 |
|---|---|
| 原状回復費用 | 最小損害額5,400円、最大損害1,528,329円 |
しかし、専門の買取業者へ売却する場合は、そのままの状態で売却できるため、上記の費用は一切かかりません。
専門の買取業者は買取後に必要に応じてお祓いやリフォーム、特殊清掃を行うためです。
費用をかけず孤独死が起きた事故物件を売却したい方は専門の買取業者へ売却するようにしましょう。
なおお祓いをしたほうがよいか迷っている方は、以下の記事をご参照ください。
まとめ
今回は孤独死が起きた物件について、国のガイドラインにそって事故物件にあたる場合とあたらない場合の基準や、告知義務の有無について解説しました。
孤独死が起き、遺体の発見が遅れ、特殊清掃が必要となった場合は売却の際に告知義務が発生します。
そうなると、売却しようとしても一般の個人にはなかなか売却できません。
「人がなくなり、遺体が長期間室内に放置されていた」事実に心理的抵抗を感じる買手が多いためです。
事故物件に該当しない場合でも、実際の不動産売買の現場では、孤独死が起きたことを告知することがほとんどであるため、やはり、一般の買手からは敬遠されてしまいます。
人が亡くなった家に住みたいと思う人はまれだからです。
かといって、告知せずに売却すると、契約不適合責任に問われ、買主から損害賠償請求などをされる恐れがあります。
ですから、孤独死が起きた物件を売却するのであれば、専門の不動産買取業者に依頼することをお勧めします。
専門の買取業者であれば、孤独死が起きた物件であっても契約不適合責任を免責して、速やかに買い取ってくれます。
専門の買取業者は、孤独死が起きた物件でも、再販・運用するノウハウをもっているためです。
弊社Albalinkも訳アリ物件専門の買取業者として、孤独死が起きた物件でも問題なくスピーディーに買い取れます。
過去には、一般の不動産業者が取り扱わない訳あり物件専門の買取業者としてフジテレビの「newsイット！」にも紹介されました。
孤独死が起きた物件を時間や労力をかけず速やかに、なるべく高値で売却したい方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用くだい（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
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