株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
事故物件とは？
事故物件とは、事件や事故などによって建物内で人が亡くなっている物件のことです。
たとえば、「室内で凄惨な殺人事件が起こった」「自殺により人が亡くなった」などのケースでは事故物件に該当します。
ただし、人が亡くなっている建物が必ずしも事故物件に該当するわけではありません。
国土交通省が2021年に制定した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」によると、事故物件に該当する死因は以下のとおりです。
- 殺人（他殺）
- 自殺
- 焼死など事故死
- 長期間遺体が放置されて特殊清掃が必要となった自然死（病死・老衰）
遺体から漏れ出した血液や体液、腐敗臭などで汚損された部屋を特殊な薬剤を使って原状回復する清掃作業のこと
一方で、人はいつか亡くなってしまうことから、病死や老衰による自然死、建物内での不慮の事故死（階段からの転落や浴室内での溺死など）といった死因は事故物件には該当しないとされています。
ただし自然死や事故死であっても、遺体の発見が遅れて特殊清掃が必要となった場合は事故物件として扱われる点に注意が必要です。
事故物件の定義については以下の記事で詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
心理的瑕疵とは？
殺人や自殺などの死因で人が亡くなっている事故物件は「心理的瑕疵物件」と呼ばれることもあります。
心理的瑕疵とは、建物に住む人に心理的な抵抗感や嫌悪感を与える欠陥のことです。
建物内で人が亡くなっている事実を知ったときに「住みたくない」「購入したくない」と感じる人は少なくありません。
実際、弊社が行ったアンケート調査でも、「事故物件に抵抗がある」と回答した方の割合は全体のじつに85％を超えました。
参照元：【500人にアンケート調査！許容できる心理的瑕疵物件のレベルランキング】みんなが選ぶダントツの第1位は？
また、事故物件に住みたくない理由の第1位は「とにかく怖い」でした。
参照元：【事故物件に住みたくない理由ランキング】男女500人アンケート調査
このように、日常生活を営むうえで建物自体には何ら問題がなくても、買主・借主に精神的な嫌悪感を抱かせる恐れのある物件が「心理的瑕疵物件」と扱われているのです。
心理的瑕疵と精神的瑕疵は同じ
心理的瑕疵を「精神的瑕疵」と呼ぶことがありますが、両者に明確な違いはありません。
買主・借主の心理面・精神面において嫌悪感を抱かせる欠陥があることから、心理的瑕疵・精神的瑕疵と呼ばれているわけです。
物件によって表記が異なることがありますが、基本的には同じ意味であると捉えて問題ありません。
心理的瑕疵と精神的瑕疵の違いは、以下の記事でも詳しく解説しています。
どのような場合が心理的瑕疵に当てはまる？
心理的瑕疵物件に該当するのは、殺人や自殺などが起こって人が亡くなっている事故物件に限りません。
物件の周辺に嫌悪施設がある場合も、心理的瑕疵物件として扱われることがあります。
嫌悪施設とは、その名のとおり存在することで周囲の人々に嫌悪感を抱かせる恐れのある建物です。
具体的には、以下のような施設が該当します。
- ごみ処理場
- 下水処理場
- 墓地
- 拘置所
- 暴力団事務所
不動産を取り巻く環境に関する欠陥であることから、「環境的瑕疵（詳しくは後述）」とも呼ばれます。
実際、暴力団事務所の存在を心理的瑕疵と認定した判例もあります。
つまり心理的瑕疵物件とは事故物件を含めた広い概念であり、事故物件はあくまでも心理的瑕疵の種類のひとつというわけです。
なお、嫌悪施設については以下の記事でも詳しくご紹介しています。
心理的瑕疵物件の3つの見分け方
これから物件を購入する、あるいは借りるにあたって心理的瑕疵物件は避けたいですよね。
心理的瑕疵物件かどうかの見分け方は、以下の3つです。
- 物件の概要欄を確認する
- 相場の不動産価格や家賃を確認する
- 不動産会社に聞く
それぞれのポイントについて、詳しく見ていきましょう。
物件の概要欄を確認する
まずは、物件情報の概要欄に「心理的瑕疵あり」「告知事項あり」などと記載されていないかを確認しましょう。
心理的瑕疵物件の取引を行う際、不動産業者には心理的瑕疵の内容に関して借主・買主へ告知する義務を負うので、事実を隠して取引することはできません（告知義務については次章で解説）。
そのため、物件情報に上記のように記載されているときには候補から除外するか、不動産業者に問い合わせて事実関係を確認することをおすすめします。
ただし、心理的瑕疵物件であるからといって物件情報にその旨が記載されているとは限りません。
不動産業者はあくまでも契約成立までの間に事実を告知すればよいのであって、物件情報に記載する義務までは課されていないからです。
したがって、心理的瑕疵物件であるかどうかを確認したいなら、以下2つの調査も併せて行うことが大切です。
相場の不動産価格や家賃を確認する
不動産の売り出し価格や家賃が相場よりも安すぎないかどうかも事前に確認しておきたいポイントのひとつです。
物件周辺の不動産の売り出し価格や実際の売買価格、家賃相場は、各種不動産ポータルサイトや国土交通省の「不動産情報ライブラリ」などを使うと把握できます。
まずは上記サイトを通じて、購入・賃貸を希望している物件の周辺で売りに出ている不動産の価格や入居者を募集している賃貸物件の家賃を確認しましょう。
築年数や間取り、駅からの距離など条件がほぼ同じであるにもかかわらず、極端に価格が安く設定されている物件があれば、心理的瑕疵物件である可能性が高いといえます。
不動産会社に聞く
物件情報に「心理的瑕疵あり」と記載されていたり、相場よりも価格が安く設定されていたりする場合には、不動産会社に理由を直接問い合わせましょう。
前述のように不動産会社には告知義務があるので、多くの場合は事実を正直に教えてくれます。
ただし、物件の仲介を行うだけの不動産会社では心理的瑕疵物件である事実を知らない可能性があります。
仲介業者には、取り扱っている物件に心理的瑕疵が潜んでいるかどうかを自発的に調査する義務はないからです。
不動産会社から「心理的瑕疵物件ではないと思います」と告げられても、じつは心理的瑕疵物件だったというケースもあり得るため、注意が必要です。
以下の記事では事故物件を買ってしまった場合の対処法について解説しているので、併せて参考にしてください。
心理的瑕疵以外の瑕疵3つのそれぞれの違い
物件情報に「告知事項あり」と記載されていたら心理的瑕疵物件の可能性があると前述しましたが、不動産取引時に告知が必要な瑕疵には心理的瑕疵に加えて以下の3種類があります。
- 物理的瑕疵
- 法律的瑕疵
- 環境的瑕疵
いずれの瑕疵も不動産取引に影響を及ぼす恐れのある欠陥なので、心理的瑕疵と併せて押さえておきましょう。
ここでは、3種類の瑕疵の違いについて詳しく解説していきます。
なお、以下の記事でも不動産取引時に押さえておきたい瑕疵の種類について解説しているので、併せて参考にしてください。
物理的瑕疵
物理的瑕疵とは、土地や建物に物理的な欠陥や不具合が生じていることです。
具体的には、以下のケースが該当します。
- 構造の柱がシロアリに喰われている
- 雨漏りが生じている
- 外壁がひび割れている
- 化学物質で土壌が汚染されている
- 地中に井戸や瓦礫などの埋設物がある
- 地盤沈下している
いわゆる「欠陥住宅」をイメージすると分かりやすいでしょう。
建物に物理的瑕疵が存在すると自然災害発生時に倒壊などの被害に見舞われかねませんが、築年数が古い物件の場合には構造など目には見えない箇所に不具合が生じているケースが少なくありません。
そのため、築年数の古い物件を購入する際には建築士などの専門家による調査が不可欠といえます。
法律的瑕疵
法律的瑕疵とは、建物や土地が建築基準法や都市計画法などの基準を満たしておらず、自由な活用が制限される欠陥を指します。
たとえば、幅4m以上の建築基準法上の道路に敷地が2m以上接していない（接道義務を満たしていない）再建築不可物件などが該当します。
再建築不可物件の売買自体は違法ではありませんが、将来的な建て替えや増改築ができない点には注意しなければなりません。
法律的瑕疵の有無は、自治体の建築指導課や都市計画課の窓口で確認可能です。
また告知事項に該当する瑕疵のため、不動産会社に問い合わせる方法も有効です。
なお、再建築不可物件かどうかの調べ方は以下の記事で解説しています。
併せて参考にしてください。
環境的瑕疵
環境的瑕疵とは、前述のように建物の周辺に嫌悪感を覚えるような施設がある状態のことです。
具体的には、高速道路や線路、ガソリンスタンド、火葬場、墓地、宗教施設などが該当します。
ただし、周辺の施設が精神面に与える影響の度合いは人によって大きく異なります。
「線路沿いであっても電車の音は気にならない」「きちんと整備されているから墓地があっても問題ない」など、どの程度の環境的瑕疵なら妥協できるのかを事前に確認しておくとスムーズに取引できるようになります。
心理的瑕疵がある事故物件の場合の告知義務について
前述のように、心理的瑕疵がある事故物件を売却・賃貸する場合、売主・借主は不動産会社を通じて買主・借主に人が亡くなっている旨を告知する必要があります。
ただし、「物件内で人が亡くなっている＝告知義務が発生する」わけではありません。
国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」によると、告知義務が発生する死因と発生しない死因は以下のとおりです。
| 告知義務が発生する死因 | 告知義務が発生しない死因 |
|---|---|
| ・殺人（他殺） ・自殺 ・焼死 ・遺体の発見が遅れて部屋が汚損した孤独死 |
・病気や老衰による自然死 ・階段からの転落や入浴中の溺死などの事故死 |
病気や老衰などによって人間が亡くなるのは一般的であるため、告知する必要はないとされています。
また、自宅の階段からの転落事故など日常生活を送るなかで発生し得る不慮の事故死も予想できる死因であることから、買主・借主の心理面に大きな影響は与えないとして原則告知は不要です。
一方で、上記以外の死因で人が亡くなっている場合には買主・借主の判断に重大な影響をおよぼすと考えられるため、取引の際には告知しなければならないと定められています。
告知義務の基準については、以下の記事でも詳しく解説しています。
告知義務に関する判例も掲載しているため、ぜひ参考にしてください。
賃貸契約か売買契約で告知期間が異なる
事故物件の告知期間は、取引形態が賃貸か売買かで異なります。
事故物件を賃貸する場合の告知義務期間は、原則として3年です。
つまり事件の発生から3年が経過したら、借主に告知する必要がなくなるということです。
たとえば、ワンルームマンションで借主の従業員が自殺し、貸主が借主に損害賠償を求めた事例において、裁判所は「大都市の単身者用のパートの1室であり、本件事件は2年程度を過ぎると瑕疵と評せなくなり、他に賃貸するにあたり告知義務はない」との判決を下しています。
参照元：一般財団法人不動産適正取引推進機構｜心理的瑕疵の有無・告知義務に関する裁判例について
ただし「凄惨な殺人事件によって人が亡くなった」などテレビニュースで大々的に報道されるほど社会的影響力の大きい事件による死については、何年経っても告知しなければなりません。
また入居希望者から問い合わせがあった場合には、事件から3年が経過していても心理的瑕疵について正直に伝える必要がある点に注意が必要です。
参照元：国土交通省｜宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン
一方、事故物件を売却する場合には、事件から何十年経過していても買主に事実を告知する必要があります。
賃貸よりも取引金額が大きく、事実を隠して売却するとより大きなトラブルに発展する恐れがあるためです。
実際、約50年前に殺人事件が起こった土地の売買において、近隣住民の記憶にいまだ根強く残っていることから告知すべき瑕疵であるとした判例もあります。
賃貸とは違い、事故物件の売買における告知義務期間には時効はない点に注意しましょう。
自然死の場合でも告知義務が必要なことがある
自然死の場合には告知義務が不要であると前述しました。
しかし自然死でも、告知義務が必要となることがあります。
それは、遺体の発見が遅れて特殊清掃が必要となったケースです。
遺体は死後1時間以内に腐り始めるといわれています。
やがて体内に溜まったガスにより遺体は膨張し、破れた皮膚から飛び出してきた血液や体液、腐敗臭により床や壁が汚損されます。
床や壁に染みついた血液や体液、腐敗臭は特殊な薬剤を使わないと落とすことができません。
時には一部のみをリフォームしてきれいにしなければならない事態に陥ることもあります。
遺体の血液や体液によって汚損された事実が買主・借主の判断に大きな影響を与えることは容易に想像がつくでしょう。
そのため遺体の発見が遅れて特殊清掃を行った場合には、いつどの場所で亡くなったのか、清掃を行ったのはいつなのかなどをしっかりと告知しなければならないのです。
なお、自然死でも告知義務が必要な事例については以下の記事でも詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
心理的瑕疵のある事故物件を借りる・購入する時の注意点5つ
事故物件を借りたい・購入したいと考える方は少ないため、事故物件の家賃や売却価格は相場よりも低く設定されているケースが一般的です。
事故物件であることを気にしない方にとっては大きなメリットといえますが、以下5つのデメリットがある点には注意しなければなりません。
- インターネットに事故物件として紹介されている
- 近隣の住民が事件を覚えている
- 事故の痕跡が残っていることがある
- 精神的なストレスがかかる
- 契約更新時に家賃が上がることがある
ここからは、事故物件を借りたい・購入したいと考えている方へ向けて、事前に押さえておきたい5つの注意点を詳しく解説します。
なお、事故物件には住みたくないとお考えの方は、以下の記事で紹介している事故物件の見抜き方を参考にしてください。
インターネットに事故物件として紹介されている
近年は「大島てる」をはじめ、さまざまなWebサイトで事故物件が紹介されています。
また、事故物件に住み続ける芸人の話が書籍化・映画化されるなど、事故物件が一種のエンターテイメントと化してしまっている側面が否めません。
実際、Webサイトで調べた事故物件を見学に訪れる方は一定数存在し、敷地内に勝手に立ち入ったり、SNSで騒いだりといったトラブルが絶えないことが問題視されています。
参照元：朝日新聞DIGITAL｜世田谷一家4人殺人現場敷地内に高校生約10人侵入 「肝試し感覚」
そのため、事故物件に住んでいると好奇のまなざしにさらされて日常生活が脅かされる恐れがある点には注意が必要です。
近隣の住民が事件を覚えている
近隣に住んでいる方が事故や事件で人が亡くなったことを覚えている可能性があるところも、事故物件を賃貸・購入する際の注意点のひとつです。
事故や事件の大きさにもよりますが、人が亡くなっている家を不吉と捉えて近づきたくないと考える方は少なくありません。
そのため、事故物件に住むと周囲の方からあらぬ噂を立てられてしまい、ご近所付き合いがうまくいかないばかりか、近隣トラブルにも発展しかねない点に注意が必要です。
事故の痕跡が残っていることがある
事故物件は、特殊清掃やリフォームを行って事故や事件の痕跡をなくしてから売却されたり、貸し出されたりするケースが一般的です。
しかし床や建具などの一部のみが新しかったり、トイレや浴室のみを交換していたりと不自然なリフォーム箇所からどこで人が亡くなったのかがすぐに分かることがあります。
また、腐敗臭が部屋全体に残っていることも少なくありません。
いくら事故物件は気にしないといっても、実際に住み始めてから「誰かが亡くなっている部屋で生活をする」ことが耐えられなくなり、後悔してしまうケースがあります。
精神的なストレスがかかる
精神的なストレスがかかる点も、事故物件に住むデメリットのひとつです。
「見た目がきれいになっていれば気にならない」と居住を決意したとしても、「以前この場所で殺人や自殺などがあった」という事実を知っていると、精神面に支障をきたしかねません。
小さな物音が気になったり、ふとした瞬間に何かの気配を感じたりといった具合です。
精神的なストレスが少しずつ溜まっていくと、やがて部屋にいることすら落ち着かなくなり、事故物件への入居を後悔する恐れがあります。
契約更新時に家賃が上がることがある
事故物件を借りた当初は家賃が安くても、契約を更新する際に大家から値上げを要求されるケースがある点にも注意が必要です。
前述のように、事故物件を貸す際に貸主に課される告知義務期間は原則として3年です。
したがって事件から3年が経過したら、元の家賃に戻したいと考える大家は少なくありません。
もし入居者が家賃の値上げに反発して退去しても、通常の物件として募集すればよいと考えているわけです。
ただし、大家が入居者に家賃の値上げを請求するには、以下のような正当事由が必要です。
- 周辺の賃貸物件よりも家賃が安い
- 土地・建物の資産価値向上に伴い固定資産税の負担が大きくなった
- 物価上昇により適正な家賃ではなくなった
参照元：e-Gov法令検索｜借地借家法第32条
また、家賃を値上げするには入居者の同意も必要であり、大家側が一方的に家賃の値上げを強要することはできません。
もし大家から家賃値上げの申し出があったら、まずはその根拠を確認しましょう。
そのうえで、お互いが納得できる金額に落ち着くまで交渉します。
なお、このとき「家賃の値上げに納得できない」からといって家賃の支払いを拒むのはNGです。
家賃の滞納となってしまい、大家側に退去を正当化する根拠を与えてしまいかねません。
そのため家賃の交渉をする際には、「現在定められている金額は払い続ける」ことが大切です。
心理的瑕疵のある事故物件を貸す・売却する時の注意点5つ
心理的瑕疵が生じた事故物件を貸したい、売却したいと考えた際には、以下5つの点を意識する必要があります。
- 告知義務がある
- 相場より安くする必要がある
- リフォームなどが必要
- 契約不適合責任を問われる可能性がある
- お祓いが必要
それぞれの注意点を見ていきましょう。
告知義務がある
前述のように、国土交通省のガイドラインで示された死因、他殺・自殺・焼死・特殊清掃が必要となった孤独死で人が亡くなった物件を貸したり売却したりする際には、不動産会社を通じて告知しなければなりません。
事実を隠して賃貸・売却した場合、借主・買主から契約不適合責任を問われる恐れがある点に注意が必要です。
契約不適合責任については、このあと詳しく解説します。
なお、以下の記事では事故物件の基準や死因別・死亡場所別の告知義務について解説しています。
併せて参考にしてください。
相場より安くする必要がある
事故物件を貸したり売却したりする際には、相場よりも価格を安く設定しないと借主・買主は見つかりません。
原則として事故物件にあえて住みたいと考える方はほぼいないためです。
一般的には事故物件の家賃は相場よりも20～30％ほど安くなるケースが多いものの、駅前にあるなど立地がよければ、それほど値下げをしなくても借り手が見つかる可能性があります。
また事故物件の売却相場も、孤独死の場合は10～20％減、自殺の場合は20～30％減など買い手の心理面に与える影響の大きさによって異なります。
ただし、一口に事故物件といっても死因や物件の状態、立地条件などは大きく異なるため、相場よりもいくら下げればよいのかは一概にはいえません。
そのため、事故物件の適正相場を知りたいなら、事故物件に精通している不動産業者に査定を依頼することをおすすめします。
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査定は無料で行っているため、事故物件の売却価格の目安を知りたい方は、お気軽にお問い合わせください。
なお、事故物件の売却相場についてより詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
リフォームなどが必要
事故物件を賃貸・売却する際には、特殊清掃やリフォームが不可欠です。
事件の痕跡をきれいにしないと、借り手や買い手は見つからないためです。
まずは特殊清掃業者に特殊清掃を依頼し、清掃や消臭、除菌などの原状回復作業を行ってもらいます。
特殊清掃にかかる費用の相場は、以下のとおりです。
| 間取り | 費用相場 |
|---|---|
| 1K・1R | 7～30万円 |
| 1DK～3LDK | 13～50万円 |
| 4LDK～ | 20～70万円 |
特殊清掃を行って室内への出入りができるようになったら、リフォーム業者にリフォームを依頼します。
このとき、トラブルを未然に防ぐためにも事故物件である事実は正直に伝えるようにしましょう。
リフォーム費用は何をどこまでやるかによって異なりますが、大まかな相場は以下のとおりです。
| リフォーム内容 | 費用相場 |
|---|---|
| クロス張り替え | 1,000～2,000円／㎡ |
| フローリング張り替え | 3,000～4,000円／㎡ |
| 畳交換 | 8,000～1万2,000円／枚 |
| トイレ交換 | 20～30万円 |
| 浴室交換 | 90～100万円 |
事故物件を賃貸・売却するにあたり、数百万円ほどの費用がかかる点は覚悟しなければなりません。
ただし気をつけたいのは、特殊清掃やリフォームを行っても借り手・買い手が見つかるとは限らない点です。
たとえば、あなたが所有している事故物件が駅から遠いなど立地が悪かったら、リフォームをしても売却できない可能性があります。
なぜなら、マイホームを購入したいと考えている方がもっとも優先している条件は「立地」だからです。
参照元：訳あり物件買取プロ｜【家を購入する際に優先したことと妥協したこと】経験者493人アンケート調査
ケースによっては、リフォーム代や特殊清掃費用が無駄になってしまいかねません。
そのため事故物件の立地が悪く、きれいに修繕しても借り手や買い手を見つけるのが難しい場合には、特殊清掃やリフォームを依頼する前に専門の買取業者に相談することをおすすめします。
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売却に際して、あなたが特殊清掃やリフォームを行う必要はありません。
事故物件をなるべく手間や費用をかけることなく売却したい方は、ぜひ弊社までお気軽にご相談ください。
なお、以下の記事では事故物件をリフォームする際に押さえておきたいポイントを解説しています。
併せて参考にしてください。
契約不適合責任を問われる可能性がある
前述のように、事故物件である事実を隠して貸したり売却したりすると、借り手や買い手から契約不適合責任を問われる恐れがあります。
契約不適合責任とは、買主へ引き渡した目的物に対して売主が負うべき責任のことです。
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契約不適合責任については以下の記事でも詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
お祓いが必要
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なお、お祓いの依頼先や依頼するタイミング、注意点については以下の記事で詳しく解説しています。
併せて参考にしてください。
まとめ
殺人や他殺などで人が亡くなっている建物を事故物件と呼びます。
事故物件は居住する人の精神面に嫌悪感を抱かせることから、「心理的瑕疵物件」とも呼ばれます。
心理的瑕疵が発生した事故物件を貸したり売却したりする際には、借り手・買い手に対して事実を告知しなければなりません。
もし故意に事実を隠した場合には、借り手・買い手から契約不適合責任を問われて損害賠償や契約の解除などを請求される恐れがある点に注意が必要です。
なお、専門の買取業者に事故物件を売却する際には契約不適合責任を免責にしてもらえるので、余計なトラブルに巻き込まれる心配はありません。
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