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私道とは個人など所有する道路
まず、前提知識として、私道とは何かについて説明します。
一般的に道路は国や自治体が所有・管理していますが、私道は個人や法人などが所有・管理している道路となります。
では、私道に接する土地に建つ物件が、再建築不可物件（建て替え不可）になる場合というのはどういう場合なのかを次に説明します。
私道が接道義務を満たさない場合、再建築不可物件（建て替え不可）となる
私道に接する土地に建つ物件が、再建築不可物件（建て替え不可）になるのは、私道が接道義務を見たなさない場合です。
土地上に建物を建てるには、建築基準法で定められている幅4m以上の道路に敷地が2m以上接していなければならないとする義務
参照元：建築基準法第四十三条
具体的には、土地が以下の条件に該当する場合は再建築不可物件として扱われます。
- 前面道路の幅が4m未満
- 道路に接している敷地の幅が2m未満
- 建築基準法上の道路に敷地が接していない
- そもそも道路に接していない
一方で、再建築可能かどうかは法律上「道路」と認められているかどうかで決まります。法律上「道路」と定められているのは以下のケースです。
| 建築基準法 | 道路の定義 |
| 42条1項1号道路 | 道路法に基づく国道、都道、区道などの公道2条 |
| 42条1項2号道路 | 都市計画法や土地区画整理法などに基づき認可を受けてつくられた開発道路 |
| 42条1項3号道路 | 1950年以前または都市計画区域指定時以前に存在し、幅員4m以上の既存道路 |
| 42条1項4号道路 | 新設または変更予定の計画道路 |
| 42条1項5号道路 | 私人が築造し、特定行政庁が位置を指定した私道 |
| 42条2項道路 | 1950年以前または都市計画区域指定時以前に存在し、幅員4m未満で一定条件を満たす道 |
| 43条1項ただし書適用道路 | 42条に該当しないが、過去に43条1項ただし書の適用を受けた道 |
私道所有者の調べ方
私道所有者は登記情報提供サービスからのオンライン申請で確認することができます。
上記リンク先のトップページの個人利用から申し込むながれとなります（以下画像の赤枠参照）
私道が接道義務を満たしているかの確認方法
自身の物件が接する私道が再建築不可物件かどうかを確認するには、対象の自治体の市役所に問い合わせるのが早いです。
自治体によって名称は異なりますが、「建築指導課」・「建築審査課」・「都市計画課」といった課へ問い合わせることをお勧めします。
また、弊社アルバリンクでも、再建築不可かどうかを調べることが可能です。
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私道で再建築不可でも建築可能にする方法4選
私道が接道義務を満たさない場合は、私道に接する土地を持つ物件は再建築不可物件（建て替え不可）となります。
再建築可能にするためには、以下の4つの方法があります。
各項目について、詳しく解説していきます。
なお、再建築可能にするための概要については、以下の記事で詳しく解説しています。
セットバックを行う
自身が私道を所有していないのであれば、たとえ建築基準法上で再建築が認められる土地であっても、私道所有者から許可をもらえなければ、建物の再建築はできません。
再建築だけでなく、私道負担（セットバック）によって再建築できる土地にするにも、土地の所有者の同意が必要です。
接する道路の幅員が4m以上になるように、敷地の位置を道路から離すこと。
なお、セットバックの概要については、以下の記事で詳しく解説しています。
建築基準法第42条2項道路として認可を受ける
セットバック以外にも建築基準法第42条2項に基づく「みなし道路」としての認可を受ければ、私道でも再建築ができる可能性があります。
建築基準法が施行されるよりも前にあった幅員4m未満の道路に適用できます。そのためには、特定行政庁の指定を受けなければなりません。
建築基準法第42条2項道路として認可を受けて再建築するためには、私道所有者全員の同意が必要になり、その同意内容を記載した「私道負担同意書」を用意しなくてはなりません。
建築基準法第43条ただし書き道路の申請を行う
もし私道が位置指定道路、法律上で道路と定められていない場合でも、広い公園や広場などに敷地が接していれば、建築基準法第43条のただし書きに基づく申請を行うことで再建築できる可能性があります。
この「建築基準法第43条ただし書き道路」は、災害が発生した際に消防車や救急車などが通行できたり、避難経路として活用することを目的にして設定されています。
そのため、例えば私道の幅員が4m未満であったとしても、上記目的を満たすことができる十分なスペースがあれば、再建築が認められるケースがあります。
但し書き道路については以下の記事に詳しいので、参考にしてください。
敷地設定を行う
土地所有者の許可を得られれば、土地と私道の接している幅が2m未満であっても、敷地設定によって再建築できる土地にすることも可能です。
他人の土地を自分の土地として、建築の許可を得る申請（建築確認申請）をおこなうこと。
ただし、土地所有者から敷地設定の同意を得られても、市区町村の条例などで敷地設定が制限されている可能性があります。
敷地設定を検討される方は事前に自治体に確認を取りましょう。
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【状況別】私道所有者に建て替え許可を得る方法
私道は個人の土地になるため、私道の所有権を持っていない場合は、私道所有者からの建て替え許可が必要です。
そこでここでは私道の所有方法を状況別に3つお伝えします。
それぞれ詳しく説明するので、ご確認ください。
なお、私道は共有で所有されているケースがあります。
共有のされ方には「共同型」と「分割型」の2通りがあり、以下、それぞれの場合での再建築許可の取り方を説明します。
私道が「共同所有」の場合の建て替え許可の取り方
私道全体を指導に接する建物所有者が共同で所有している状態を「共同所有」といいます。
下記、画像だと、A～Fの建物所有者が私道全体を共同で所有している状態です。
共同所有型の私道に接する土地上で建物を建て替えるには、私道の共有者全員からの許可が必要です。
建て替えに反対する共有者が1人でもいれば建物を建て替えられません。
私道が「分割型所有」の場合の建て替え許可の取り方
分割型は、下図のように共有者の人数に応じて私道を分筆（法的に土地を分けて登記すること）して所有する方法です。
分割型の私道に接する土地上で建物を建て替えるには、自身の土地と接する私道や工事の際に車両が通行する私道の共有者から、建物の建て替えの許可を得る必要があります。
たとえば、Aさんが建て替えを検討しているなら、工事車両が通過するであろうC、D、Eの私道共有者から許可を得なければなりません。
私道持分がない場合の建て替え許可の取り方
前述したとおり、私道に接する土地上で建て替えをおこなうには、私道所有者からの許可が必須です。
しかし、土地の接する私道が複数人で共有されていて、あなたが私道持分を持っていないなら、まずは私道持分の一部を共有者から購入する必要があります。
私道に接している土地の所有者が有する所有権の割合。
私道持分を持たない人が私道に接する土地上で建て替えなどの工事をおこなうには、共有者から私道の通行や工事に関する「承諾書」を取得する必要があります。
しかし、持分も持たない人に共有者がわざわざ建て替え許可を与えてくれることはほとんど無いので、まずは私道持分を共有者から買い取り、共有者の一員となりましょう。
私道共有者になれれば、他の私道共有者と持ちつ持たれつの関係となり、同意を得やすくなるからです。
とはいえ、そもそも私道持分を共有者から買い取ることも難しく、共有者から承諾書を得るにも承諾料がかかります。
私道の共有者からすれば、私道持分を持たない人は赤の他人ですから、持分を与えるメリットも、持分を与えないデメリットも無いからです。
費用を支払って再建築にしてまで物件を所有し続けたくはない方は、後述する私道に面している再建築不可物件を売却するなら専門の買取業者へをご参照ください。
専門の買取業者であれば、再建築不可物件をそのまま確実に買い取れます。
弊社アルバリンクでも再建築不可物件を積極的に買い取っていますので、ぜひご連絡ください。
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私道持分の無い土地に関しては、下記記事で詳細を解説しております。
私道所有者から建て替え許可を得る交渉術4選
私道で建て替え許可をもらうためには適切な私道所有者を確認し、私道所有者と交渉することになります。
場当たり的な対応では許可を取ることが厳しいため、順序立てて進めていくことが必要です。
ここでは私道所有者から建て替え許可を得るための具体的な交渉術を4つ解説します。
それぞれの交渉術について詳しく解説します。
最初は書面で依頼する
私道所有者と交渉するために、いきなり私道所有者に訪問して交渉を始めてはいけません。
私道所有者も急に訪問されても困りますし、考える時間もないことから許可を与えることに躊躇するかもしれません。
まずは建て替え許可をもらうために書面を整理して私道所有者に建て替え許可をもらうための依頼をします。
書面には以下のような内容を簡潔にまとめます。
- なぜ建て替えたいのか（理由）
- いつ頃建て替えたいのか（時期）
- どのように建て替えようと考えているのか（プロセス）
- 私道所有者に迷惑をかけない（配慮）
書面を作成して私道所有者に送ったら、次の私道所有者との交渉に進みましょう。
私道所有者との交渉内容を「書面」に残す
私道所有者に書面で依頼しても反応がなかったり、断られてしまった場合には直接私道所有者と建て替え許可をもらうための交渉を行います。
交渉は一筋縄ではいかないことや長期間にわたって行うこともあるため、私道所有者との交渉内容は必ず書面に残すようにします。
交渉した日付、参加者に加えて、言った言わないのトラブルを避けるために誰がいつどんな発言をしたのか細かく書面に残していきます。
また、「通行・建築の同意書」や「覚書」も準備しておくことで、建て替え許可をもらうための交渉を円滑に進めることができます。
詳しくは、5章「私道の建て替えに関する共有者からの「同意書」に必要な記載内容」をご確認ください。
共同所有の場合は「代表者」を立ててもらう
私道所有者は必ずしも1人であるとは限りません。場合によっては共同所有しているケースもあります。
共同所有している場合、複数人との交渉になるためそれぞれの所有者を相手にしなくてはならず、1人のケースと比べると交渉が難しく、長期化する可能性があります。
そのため、共同所有の場合は「代表者」を立ててもらい、「代表者」と交渉を進める方が効果的です。
余計な負担やトラブルにならによう、交渉前に共同所有なのか、そうでないか調べておきます。
専門家の第三者を間に入れる
私道所有者と交渉を続けたとしても、必ずしも建て替え許可をもらえるとは限りません。
特にトラブルが懸念されるようなことが起きた場合は、自分で解決しようとはしないで専門としている第三者に入ってもらって交渉を続けるほうが安全です。
トラブルの内容によっては、司法書士、宅建士、行政書士など得意とする専門領域の専門家に入ってもらい交渉を前向きに進めていきます。
このように、私道所有者との交渉は肉体的にも精神的にも負担が大きく、また建て替え許可をもらえるかどうかもわかりません。
もし交渉を続けるよりも手放したいと思われたなら、ぜひ弊社アルバリンクにご連絡ください。
アルバリンクでは再建築不可物件を積極的に買い取っており、弁護士と連携して共有者同士のトラブルにも対応しています。
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私道の建て替えに関する共有者からの「同意書」に必要な記載内容
私道に面している再建築不可物件が建て替え許可を自治体から得るためには、下記のいずれかの認定が必要です。
- 位置指定道路に指定される
- 42号2項道路として認められる
ただし、お伝えした通り、複数人で共有している私道だと、どちらの認定を申請するにも共有者全員からの同意と、それを記した書面（同意書）が必要です。
下記4つの内容が記されていれば、同意書として認められ、自治体へ認定の申請が可能になります。
- 同意する事項のタイトル
- 日付
- 同意内容と、内容に同意する旨
- 署名と捺印
同意書の名称は、位置指定道路の認定を申請するなら「私道の通行・掘削同意書」、42号2項道路の認定を申請するなら「私道負担同意書」となります。
たとえば、掘削同意書の場合は以下のような内容を記載します。
なお、共有者とのトラブルを避けるためにも、同意書の作成は不動産会社や行政書士などに依頼して行うのが安心です。
私道を位置指定道路にする場合も、42号2項道路にする場合も、基本的な流れは下記の通りです。
具体的な流れや申請書類等の書式は、各自治体のホームページでご確認ください。
- 自治体へ事前相談
- 自治体職員による現場調査
- 図面作成
- 申請書作成
- 関係権利者の同意承諾（前述した同意書にあたります）
- 申請
- 工事
- 完了検査
- 位置指定または2項道路認可
自治体への相談開始から図面作成、申請や完了検査に到るまでは、半年以上の期間を要します。
再建築不可物件の活用を考えている方は十分に時間の余裕を持っておくようにしましょう。
時間や費用をかけて再建築できるようにするより物件を手放したい方は、再建築不可物件を専門とする不動産買取業者にそのまま直接売却するのがおすすめです。
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私道に面している再建築不可物件を売却するなら専門の買取業者へ
私道に面している再建築不可物件を売却するなら、一般の個人ではなく、再建築不可物件専門の買取業者に売却依頼することを強くオススメします。
建て替えできない家を「終の棲家（ついのすみか）」にしたいと思う一般の個人は、まず現れないからです。
ゆえに建て替えられない物件は買い手が付きにくく、いくら価格を下げても一生売れ残ってしまうことすら珍しくはありません。
処分できないと、維持費もかかり続ける事になります。
再建築不可物件の固定資産税額の調べ方については以下の記事で詳しく解説しています。
その点、専門の買取業者なら、再建築不可物件であっても「建て替えできない」という大きなマイナスポイントを克服したうえで、利益を生み出す商品として活用できます。
たとえば、売主から再建築不可物件を現状のまま買い取った専門の買取業者は、リフォームを施した後、投資家に賃貸物件として売却します。
生涯住む訳ではない賃貸物件としてなら、再建築不可物件の持つ「建て替えできない」というマイナスポイントも、さほど問題になりません。
投資家にしても、投資金額に見合う家賃収入を得ることができれば、それでいいのです。
したがって、私道に面している再建築不可物件を売却するなら、一般の個人ではなく、専門の買取業者に売却を依頼しましょう。
より物件を高く買い取ってくれる専門の買取業者を見つけるには、複数者に査定を依頼し、価格やその根拠を確かめることが重要です。
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まとめ
今回は、私道の定義や、再建築不可物件の該当有無の確認方法などについて紹介しました。この記事の要点は、以下のとおりです。
- 個人の所有する土地に作られている道路を「私道」と呼ぶ
- 私道が建築基準法上の道路に該当し、なおかつ自分の土地と2m以上接している場合は、再建築可能（そうでない場合は、再建築不可）
- 私道を建築基準法上の道路にするには、位置指定道路の認定、もしくは42号2項道路（みなし道路）として認められる必要がある
もし、私道に面している再建築不可物件を手放したいなら、専門の買取業者に売却依頼することを強くオススメします。
ちなみに、当サイトを運営している「株式会社AlbaLink（アルバリンク）」は、再建築不可物件に強い専門の買取業者です。
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もちろん、売却前提でない相談も大歓迎ですので、お気軽にお問い合わせください。
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