株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
Warning: file_get_contents(https://wakearipro.com/wp-content/themes/cocoon-child-master/acf/stepform.php): failed to open stream: HTTP request failed! HTTP/1.1 429 Too Many Requests in /home/albalink/wakearipro.com/public_html/wp-content/themes/cocoon-child-master/functions.php on line 174
Warning: file_get_contents(https://wakearipro.com/wp-content/themes/cocoon-child-master/acf/spphone.php): failed to open stream: HTTP request failed! HTTP/1.1 429 Too Many Requests in /home/albalink/wakearipro.com/public_html/wp-content/themes/cocoon-child-master/functions.php on line 204
孤独死物件が事故物件になる基準
物件内で孤独死があったとしても、そのすべての事例において事故物件として扱われるわけではありません。
孤独死物件の売却の可否は事故物件として扱われるかどうかで決まるので、まずは所有している物件が事故物件に該当するのかを確認しておきましょう。
遺体の発見が早ければ事故物件に該当しない
室内で人が亡くなったときに事故物件に該当するかどうかは、国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」で定められています。
それによると、事故物件に該当する死因と該当しない死因は以下のとおりです。
つまり、孤独死した方の死因が病気や老衰によるものだったときには、事故物件とは扱われないということです。
またガイドラインでは、孤独死でも遺体の発見が早く、部屋が体液や血液などで汚損されていなければ事故物件に該当しないとしています。
このようなケースでは、買い手に抱かせる心理的な抵抗が比較的少なくなると考えられるためです。
事故物件には該当しない孤独死物件は、通常の不動産と同様に仲介で買い手が見つかる可能性があります。
もしあなたの孤独死物件が上記のケースに該当するなら、「事故物件に該当しない孤独死物件は仲介で売却」の章へお進みください。
遺体の発見が遅いと事故物件に該当する
一方で、遺体の発見が遅くなってしまうと、部屋が血液や体液などで汚損してしまいます。
このような状態になってしまった物件を売却するには、特殊清掃を行って原状回復しなければなりません。
腐敗した遺体の体液や血液、臭いがしみ付いた室内を元通りの状態に戻す清掃作業のこと。
一般的なハウスクリーニング会社ではなく、特殊清掃を行う専門業者が作業を行う。
特殊清掃が必要となるほど遺体によって室内が汚損された物件は、事故物件とみなされます。
買い手に心理的嫌悪感を抱かせる確率が高いためです。
事故物件となってしまった孤独死物件を仲介で売却するのは困難ですが、専門の買取業者に依頼すると問題なく買い取ってくれます。
詳しくは「事故物件に該当する孤独死物件は買取で売却」をご参照ください。
孤独死で事故物件となる基準についてくわしく知りたい場合は、以下の記事を参考にしてください。
事故物件売却時には告知義務が課せられる点に注意
事故物件売却時には、告知義務が課せられる点について注意しましょう。
不動産売買契約時に売主から買主に対して伝えておく事項。
事故物件などの心理的瑕疵、雨漏り・耐震強度不足などの物理的瑕疵など、買主の意思決定に影響する事項などが告知義務の対象となる。
参照元：宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン【国土交通省】
今回の場合、買主に「過去に本物件では室内の○○で孤独死があった」という事実を売買契約する前に伝えなければなりません。
孤独死があった物件など事故物件の売買では、都度告知義務が必要です。
仮に、孤独死があった建物を取り壊し新たな建物を建てたとしても、「過去に孤独死があった土地」という告知義務が残り続けるので注意しましょう。
なお、告知義務に違反すると契約不適合責任を買主より追及されるリスクがあります。
例えば、事故物件であることを隠して売買契約したものの、後にニュースや新聞、事故物件サイトなどの情報源により事実が発覚すると、買主より契約不適合責任を追及されてしまいます。
売買契約前に買主が思ったとおりの物件でなかった場合に、売主に異議申し立てができる権利。
買主には、損害賠償請求権、契約解除権、追完請求権、代金減額請求権が認められている。
契約不適合責任となると、裁判等により多くの時間を割かれることや多額の損害賠償請求を受ける可能性があります。
情報が多く錯綜する世の中であり、いつどこにどのような情報が公開されているかわからない社会にもなっているので、後々のリスクを考えれば告知義務はしっかりと行使しておくことが得策です。
事故物件の告知義務についてくわしく知りたい場合は、以下の記事も参考にしてください。
孤独死物件の売却方法は2種類ある
孤独死物件の売却方法には、「仲介」と「買取」があります。
不動産仲介会社が売主と買主の間に入り、売買を進めていく方法。
買主は一般消費者から探す必要があり、インターネット等の広告で集客を行う。
不動産業者が買主となり、売買を進めていく方法。
買取業者さえ決まれば売買は迅速に進めることができ、現金決済が一般的。
仲介か買取かは、孤独死が起きた物件が事故物件に該当するかがポイントです。
本章では以下の内容について、解説します。
仲介と買取の違いについてくわしく知りたい場合は、以下の記事を参考にしてください。
事故物件に該当しない孤独死物件は仲介で売却
事故物件に該当しない孤独死物件は、仲介で売却できます。
仲介は、相場に近い金額で売却できることが最大のメリットです。
なお、仲介を介して事故物件を売却する流れは、以下のとおりです。
- ①仲介業者を探す
- ②仲介業者が買主を探す
- ③買主が現れたら売買条件の交渉をする
- ④双方が査定額に納得すれば売買が成立
事故物件でなければ、どこの不動産業者でも原則仲介を行ってもらえるので、物件の査定は複数社（3社程度）に出すようにしましょう。
複数の不動産業者に出すことで、査定額や売却活動時のサービス内容、担当者の力量や売却を任せられるか（信頼度）などを比較できます。
一方で、仲介での売却で注意するポイントは以下のとおりです。
・孤独死があった事実を伝えることで、物件自体に嫌悪感を持たれるケースが多い
・立地が悪ければ売れない可能性もある
仲介では、一般消費者から買主を探す必要があるため、物件引き渡しまでの一連の手続きが全て完了するには、最短2か月～3か月程度、物件の立地や建物の状態などによっては半年以上かかるケースがあります。
また、事故物件に該当しない孤独死であったものの、のちのトラブルを防止するために孤独死があった事実は伝えておいたほうが良いでしょう。
そのため、室内で人が亡くなっている事実を知らされることで嫌悪感を抱く人は多く、仲介で売却を試みても売買自体が進みずらい傾向があります（告知義務違反ではないのですが、契約不適合責任を追及されるおそれがある）。
最後は、仲介では立地が悪いもしくは築年数が古いものは、そもそも売却がしにくく売れない可能性があります。
その理由は、中古不動産を検討する人の多くは、最寄り駅徒歩圏若しくは築浅物件を求めているからです。
例えば、弊社が行った「【家を購入する際に優先したことと妥協したこと】経験者493人アンケート調査」 によると、全体の約66％は立地を重視しています。
参照元：【家を購入する際に優先したことと妥協したこと】経験者493人アンケート調査「アルバリンク」
さらに、「【不動産を購入するなら築年数は何年までがベストか】男女100人アンケート調査 」によると、63％の人が築10年以内の物件を希望しています。
参照元：【不動産を購入するなら築年数は何年までがベストか】男女100人アンケート調査「アルバリンク」
このように、事故物件には該当しない不動産を仲介で売却することには、多くの注意すべきポイントがあります。
事故物件に該当する孤独死物件は買取で売却
事故物件に該当する孤独死物件は、買取での売却が良いでしょう。
なぜなら、買取であれば専門の不動産業者が買主となり、孤独死があったという心理的瑕疵に関係なく売買を進められるからです。
不動産の設備や性能自体に問題はないが、居住者に心理的なストレスを与える欠陥があること。
孤独死の他にも事故死や殺人事件なども心理的瑕疵に該当するケースが多い。
事故物件となった孤独死物件を専門の買取業者に売却するメリットは以下の5つです。
- そのままの状態で買い取ってくれる
- 契約不適合責任を免責にしてくれる
- すぐに売却できる
- 仲介手数料がかからない
- 一般的な買取業者よりも高値で買い取ってもらえる
仲介のように「売れない不安」がないことや、どんな立地や建物の状態でも売却可能、引き渡し後の契約不適合責任が免責となる点も、買取利用のメリットと言えるでしょう。
なお、株式会社アルバリンクも孤独死があった物件など事故物件を専門で買い取りできる不動産業者です。
弊社アルバリンクの最大の特徴は、他社よりも高く買い取りできる可能性があることになります。
なぜなら、弊社では孤独死が起きた事故物件を各専門家との連携で迅速に商品化し、投資家などへの独自販路も確立しているため、積極的な買取ができるからです。
実際、これまでご利用いただいたお客様よりお喜びの声を多数いただいています。
参照元：お客様の声【アルバリンク】
まずは、弊社の無料査定をご利用ください。
孤独死物件を少しでも高く売却するコツや買取業者に売却するメリットは以下の記事で詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
孤独死物件の売却・買取相場
本章では、孤独死物件の買取相場をご紹介していきましょう。
孤独死が起きた物件の買取相場は、周辺相場価格の20％～30％程度安くなることが一般的です。
なぜなら、買取業者は相場価格との差額分で、孤独死があった物件の特殊清掃やリフォーム費用、残置物の撤去費用を捻出するなど、商品化をする目的の資金を確保するためとなります。
なお、孤独死があった物件の買取価格は、物件の立地や築年数などによる相対的な評価が買取業者毎に異なるため、複数社に買取査定を出すことがおすすめです。
株式会社アルバリンクも孤独死があった事故物件などを専門で買い取る不動産業者で、無料の買取査定を行っています。
弊社アルバリンクの特徴は、他の買取業者よりも高値買取できる可能性が高いことです。
なぜなら、弊社では買取した事故物件を各専門家との連携により迅速に商品化できるスキームと、投資家などへの独自販路を確立しているため、積極的な買取を行っているからとなります。
買取は、最も高値を付けた不動産業者に売却することがセオリーです。
まずは、弊社の無料査定をお試しいただき、他の買取業者との査定額をご比較ください。
孤独死物件を売却せずに放置する5つのリスク
本章では、孤独死物件を売却せずに放置する5つのリスクをご紹介します。
資産価値が下がり続ける
孤独死物件を放置すると、資産価値が下がり続けます。
なぜなら、建物自体は毎年減価償却により実質的な価値が下がっていることと、築年数が古くなるごとに中古市場での人気が下がっていくからです。
孤独死物件は放置せずに、建物を使用する予定がなければ早めに処分することがおすすめです。
維持費がかかる
孤独死物件を放置すると、維持費がかかり続けます。
維持費でかかる主な項目は、以下のとおりです。
・水道など光熱費の基本料金
・火災保険の保険料
・建物の修繕費用
固定資産税や都市計画税は、不動産の所有で多額の費用負担となる一つです。
また、建物を放置すると外壁の風化や劣化が進みます。
適度に修繕を行わなければ、台風などの天災時に剥がれた外壁が近隣建物に被害を与える危険性があるため、修繕費用も多額の負担となるでしょう。
他にも、敷地内の雑草等の除去やポストの定期的な清掃、室内の通風などを空き家管理業者が行うと委託料もかかるため、孤独死物件の放置はリスクでしかありません。
空き家の維持費のついてくわしく知りたい場合は、以下の記事も参考にしてください。
特定空き家に指定される恐れがある
孤独死物件を売却せずに放置すると、特定空き家に指定される恐れがあります。
特定空き家に指定されることで、固定資産税等の軽減措置の対象外となります。
さらに、行政からの空き家の修繕や解体を命じられる可能性があり、所有者は命令に従い空き家を改善しなければなりません。
1年以上誰も住んでなく管理などがほとんどされていない空き家を自治体などが指定する制度。
空き家対策特別措置法により、放置すれば倒壊の危険性や衛生上有害なおそれがあるなどが主な要因。
参照元：管理不全空家等及び特定空家等に対する措置に関する適切な実施 を図るために必要な指針【国土交通省】
なお、2023年12月に空き家対策特別措置法の一部が改正となり、「管理不完全空き家」が新設されました。
特定空き家の予備軍的な制度で、指定されると固定資産税と都市計画税の軽減措置がなくなる。
参照元：管理不全空家等及び特定空家等に対する措置に関する適切な実施 を図るために必要な指針【国土交通省】
特定空き家に指定される状態の一歩手前が、管理不完全空き家と言っても良いでしょう。
管理不完全空き家は、外壁や屋根の一部が落下する危険性や、敷地内に雑草が繁茂もしくはゴミが散乱・放置されているなどの状態で指定される可能性があります。
なお、管理不完全空き家に指定されたら直ぐに固定資産税や都市計画税の軽減措置がなくなるわけではありません。
自治体からの空き家改善に関する指導や助言を受けるも、改善が見られずに「勧告」となったときに軽減措置がなくなります。
よって、特定空き家に指定されていなくても管理不完全空き家に指定された時点で、空き家の放置をやめて早急な改善が必要です。
空き家の放置によるリスクについてくわしく知りたい場合は、以下の記事を参考にしてください。
隣人から損害賠償を請求される恐れがある
孤独死物件を売却せずに放置することで、隣人から損害賠償を請求される恐れがあります。
なぜなら、空き家を放置することで建物が著しく朽ち、台風などの天災で剥がれてしまった外壁が近隣建物に被害を与える可能性があるからです。
また、倒壊等が起きれば損害賠償金額は莫大なものとなるでしょう。
建物は人が住むことで適度な通風や清掃などの維持管理ができる他、外壁のひび割れなど異常があったときに速やかに気づき対策を施すことで修繕や補修を速やかに行えます。
しかし、放置することで適度な維持管理や修繕ができず、建物の劣化が進んでしまうリスクがあります。
また、損害賠償請求に発展するかはわかりませんが、放置された空き家があると街並みが悪くなり不動産価格の下落を招くおそれがあるなど、近隣住民に迷惑をかける可能性が大いにあります。
よって、孤独死があった物件を放置すると損害賠償請求されるリスク等があるため、早めに売却等で処分することがおすすめです。
なお、空き家を倒壊させないための対策やその他の空き家のリスクについてくわしく知りたい場合は、以下の記事を参考にしてください。
犯罪に利用される恐れがある
孤独死があった物件を放置すると、犯罪に利用されるおそれがあります。
なぜなら、人の目がつきにくく、不法占拠や放火など犯罪を行いやすい機会を与えてしまうからです。
犯罪に利用されないためには、適度に清掃などを行い人の出入りがあることを示しておくことが必要です。
なお、空き家所有のデメリットについてくわしく知りたい場合は、以下の記事を参考にしてください。
アルバリンクの事故物件買取実績
本章では、弊社アルバリンクの買取事例をご紹介します。
実際、弊社は下記のように「孤独死」「自殺」「溺死」など、さまざまな事故物件を全国から買取した実績があります。
上記の買取金額を見ていただけばわかる通り、弊社は事故物件であっても物件全体の価値を適切に評価し、適正価格で買い取っています。
実際、事故物件をはじめ、弊社に物件の買取依頼をしていただいたお客様からは「思った以上の高値で買い取ってもらえた」「もっと早く依頼すれば良かった」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）。
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
そのため、事故物件というデリケートな対応が求められる物件も、売主様のプライバシーを守りながら、速やかに高値で買い取らせていただきます。
信頼できる買取業者に安心して事故物件を売却したい方は、ぜひ弊社の無料買取査定をご利用ください。
まとめ
本記事では、孤独死が起きた物件の売却方法や専門業者への買取がおすすめの理由、放置するリスクなどについて解説してきました。
孤独死が起き事故物件に該当するのであれば、売却方法は専門業者への買取がおすすめです。
また、仮に売却せずに放置することは、資産価値減少や維持費の負担、損害賠償を請求されるリスクが生じる可能性があるため、絶対に避けましょう。
事故物件でも買取を利用すれば問題なく売却できるので、利用予定がない事故物件は早めの売却がおすすめです。
なお、孤独死が起きたなど事故物件の売却は、専門の買取業者である株式会社アルバリンクがおすすめです。
なぜなら、弊社アルバリンクでは買取した事故物件の迅速な商品化と独自販路の確立により、積極的な買取を行っているからです。
そのため、他社よりも高値買取を実現できる可能性やお客様満足度が高いことが当社の特徴となります。
実際、弊社の買取サービスをご利用いただいたお客様にはお喜びの声を多数いただいていたり、事故物件を高く買い取る不動産業者としてフジテレビ「イット」など各メディアでも紹介されています。
まずは、弊社の無料買取査定をご利用いただき、高値売却をご体感ください。
相談・査定はこちら
