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管理できない空き家を処分する6つの方法
管理できない空き家を処分するベストな方法は、所有者の希望や物件の状態によって異なります。
まずは以下の表を参考に、自身の状況に合った選択肢を確認しましょう。
| あなたの希望 | おすすめの処分方法 |
|---|---|
| 空き家を相続したくない | 相続前なら相続放棄を検討する |
| 国や自治体に自分の空き家を役立ててもらいたい | 相続土地国庫帰属制度を利用する 自治体に無償譲渡する |
| 少しでも高い金額での売却を目指したい | 不動産仲介業者を通じて売却する |
| 手間や費用をかけず処分に向けて一歩踏み出したい | 空き家バンクを利用する |
| 相続した空き家をとにかく早く処分したい | 専門の不動産買取業者に売却する |
相続前なら相続放棄を検討する
空き家をまだ相続していない段階であれば、相続放棄する方法があります。
相続放棄とは、被相続人（亡くなった方）の財産を一切相続しない意思表示を家庭裁判所に申し立てる手続きです（民法第915条）。
相続放棄が認められれば初めから相続人ではなかったとみなされるため、不要な空き家を相続せずに済みます。
ただし、相続放棄をすると借金や空き家などのマイナスの財産だけでなく、預貯金や有価証券などのプラスの財産もすべて放棄しなければなりません。
また、「相続の開始を知った時から3カ月以内（民法第915条）」という期限があることと、次の管理者が決まるまで空き家の管理義務が残る場合がある点にも注意しましょう（民法第940条）。
そのため、相続放棄は以下の方に向いているといえます。
- 空き家以外に相続すべき財産がない
- 相続財産全体でマイナスの方が大きい
- 被相続人に借金などの負債がある
なお、自分では売れないと思い込んでいる空き家でも、思わぬ価値が残っている可能性があります。
一度相続放棄をしてしまうと撤回はできないため、まずは空き家専門の買取業者へ相談し、物件の価値を確認してから相続放棄するかどうかを判断するのが賢明です。
相続放棄の詳細と注意点については、以下の記事で詳しく解説しています。
相続土地国庫帰属制度を利用する
相続した空き家であれば、相続土地国庫帰属制度を利用する方法もあります。
相続土地国庫帰属制度とは、相続または遺贈によって取得した不要な土地を国に引き渡せる制度です。
2023年4月27日に施行された比較的新しい制度で、管理できない空き家の土地を国に帰属させることで、管理の負担から解放されます。
ただし、制度を利用するには以下のような厳しい要件を満たす必要があります。
【相続土地国庫帰属制度の主な要件】
- 建物が建っていない更地であること（空き家の解体が必要）
- 隣地との境界が確定していること
- 土壌汚染がないこと
- 崖地でないこと
そのため、相続土地国庫帰属制度は以下のような方に向いているといえます。
- 相続放棄ではなく空き家だけ処分したい方※先述の条件を満たす場合
- 解体の手間や費用をかけても空き家を処分したい方
- 不動産の権利関係が複雑でない方
- 地形や土壌に問題がなく、管理に手間のかからない土地を手放したい方
参考までに、相続土地国庫帰属制度で2025年12月までに帰属が成立したのは860件、申請数（1716件）の約半数でした（宅地の場合）。
なお、土地を無償で引き取ってもらえるわけではなく、申請時に審査料として14,000円（1筆あたり）、さらに承認された後にも負担金（10年分の土地管理費相当額）の納付が必要です。
空き家の場合は解体費用（木造住宅で100万～数百万円）も自己負担となるため、管理できない空き家を費用をかけずに早く処分したいのであれば、後述する「専門の不動産買取業者に売却する」ことをおすすめします。
相続土地国庫帰属制度がどの程度使えるのか、制度の詳細は以下の記事で詳しく解説しています。
自治体に無償譲渡する
管理できない空き家を自治体に無償で譲渡する方法もあります。
自治体によっては、公共の用途や地域活性化、街並み保全などの目的で空き家の寄付を受け入れているケースがあるので、空き家のある自治体で確認してみましょう。
【空家の無償譲渡を受け付けている自治体の例】
兵庫県尼崎市「空家等寄付受け事業」
市が空き家の譲渡を受け入れ、解体等処分を行い安全・安心な生活環境の保全を図る制度
福岡県大牟田市「大牟田市まちなか老朽危険家屋除却促進寄付受け事業」
市の中心街にある空き家の譲渡を受け入れ、解体し、街の活性化を図る制度
空き家の寄付は、以下のような方に向いています。
- 経済的な利益より維持・管理の負担軽減を最優先したい方
- 売却や賃貸が困難な空き家を所有している方
- 社会や地域への貢献に価値を見出せる方
ただし、空き家の寄付を受け入れている自治体であっても、以下のような厳格な要件が定められていることがほとんどです。
【自治体が空き家の無償譲渡を受け入れる主な要件】
- 相続問題が解決していること
- 登記が済んでいること
- 狭小地や不整形地でないこと（利用価値があること）
- 建築基準法上の道路に面していること
- 境界線や権利関係が明確であること
実際、自治体側にとっても、空き家を引き取れば管理コストの増加や税収の減少といった負担が生じるため、公的な利用目的がない限り受理されるケースはほとんどないのが実情です。
自治体に引き取ってもらえそうにない空き家は、後述する「専門の不動産買取業者に売却する」ことも検討しましょう。
以下の記事では、自治体に空き家を譲渡できるかどうかと、空き家に使える自治体の制度を紹介しています。
不動産仲介業者を通じて売却する
不動産仲介業者を通じて、一般の買い手を探す方法もあります。
仲介では、マイホームの購入を考えている一般個人の方がターゲットとなります。
そのため、条件次第では市場価格に近い価格での売却が期待できる点がメリットです。
仲介での空き家売却が向いている方の特徴は、次の通りです。
- 高く売りたい方
- 売却までの期間に余裕がある方
- 物件の状態が良い方
- ニーズがある立地に空き家がある方
- 内覧などの売却活動に手間をかけられる方
仲介で空き家を売却する方法は、以下の3種類です。
ただし、いずれの方法も空き家の状態が良い、もしくは立地条件が良いケースに限られます。
空き家の状態が悪く、立地条件も良くない場合は、買い手が見つかるまでに時間がかかる可能性が高いため、後述する専門の不動産買取業者に相談することをおすすめします。
現状で売却する
空き家の状態や立地条件が良い場合には、マイホーム購入を考えている一般個人の方に現状のまま売却できる可能性があります。
空き家を現状のまま売却するメリットは以下の通りです。
- リフォームや解体の費用がかからない
- 市場価格に近い金額で売却できる可能性がある
- 買主が自由にリフォームできるため、需要がある
築年数が浅く、雨漏りやシロアリ被害がないなど、建物の状態が良好であれば、マイホームを探している個人に相場価格で売却できる可能性があります。
その反面、以下のような空き家は現状のままで仲介で買い手を見つけるのはハードルが高いため、リフォームなどの対策が必要となるでしょう。
- 築年数が古く、雨漏りやシロアリ被害などの損傷がある
- 設備が古く、水回りなどの大規模な修繕が必要
- 駅から遠い、周辺環境が悪いなど立地条件が良くない
特に、管理が行き届いていない空き家は内覧時に悪い印象を与えやすく、敬遠される傾向にあります。
このような空き家を現状で仲介に出しても、買い手が見つからず売却が長期化するケースが多いため、「古家付き土地として」または「建物を解体」して仲介で売却するか、「専門の不動産買取業者に売却する」方法を選択しましょう。
古家付き土地として売却する
空き家の状態が悪くても立地条件が良ければ、「古家付き土地」として仲介で売却する方法もあります。
古家付き土地とは、建物の価値をほぼゼロとみなし、土地の価格のみで売り出す売却方法です。
メリットとデメリットを以下にまとめました。
| 古家付き土地 | 内容 |
|---|---|
| メリット | ・解体費用をかけずに売却できる ・住宅用地の特例※が継続され、固定資産税の軽減措置を受けられる ・買主が「解体して新築」か「リフォームして活用」かを選択できる |
| デメリット | ・更地（さらち）と比較して売却価格が低くなる傾向がある ・買主から解体費用相当分の値引き交渉をされる可能性がある ・建物に隠れた瑕疵（欠陥）があった場合、売主が責任を問われる恐れがある |
住宅やアパートなど、人が居住するための家屋の敷地（住宅用地）にかかる固定資産税・都市計画税の負担を大幅に軽減する制度のこと。
参照元：横浜市「土地についての特例」
仲介で古家付き土地を売却する場合、売却後に雨漏りやシロアリ被害などが発覚した際に、買主から損害賠償を請求されたり、契約解除を求められたりするリスクがあります（契約不適合責任）。
売却後のトラブルを避けたい場合は、次項の「解体・更地化して売却」もしくは、後述する「専門の不動産買取業者に売却する」を検討しましょう。
古家付き土地の具体的な売却方法については以下の記事をご参照ください。
空き家を解体し土地として売却する
建物の状態が著しく悪い場合には、売主側で建物を解体し、更地にしてから仲介で売却するのも一つの手です。
空き家を解体・更地にして売却するメリット・デメリットは以下の通りです。
| 更地にして売却 | 内容 |
|---|---|
| メリット | ・土地の広さや形状が明確になり、買主が検討・判断しやすい ・新築を建てたい層の需要に応えられる ・古い家があるよりも高値で売却できる可能性がある |
| デメリット | ・事前に100万〜数百万円単位の解体費用（持ち出し）が必要 ・住宅用地の特例※が適用されなくなり、固定資産税が最大6倍になる ・解体しても売れる保証はなく、立地等の条件によっては売れ残ることも |
家屋を解体し更地として売りに出せば、家を新築したい層に購入してもらえる可能性があります。
ただし更地化したことで住宅用地の特例が外れると、固定資産税は最大6倍に跳ね上がり、解体後に買い手が見つからなければ高額な固定資産税を払い続けなければなりません。
解体費用を負担したくない場合や、固定資産税の負担を避けたい場合は、後述する「専門の不動産買取業者に売却する」で現状のまま買い取ってもらうことも検討しましょう。
空き家の解体費用について詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
空き家バンクを利用する
自治体が運営する空き家の情報提供サービス「空き家バンク」を利用し、空き家の引き取り手を探す方法もあります。
空き家バンクは、空き家の物件情報を登録し、自治体のWebサイトなどで物件の情報を公開することで、空き家を探している人とマッチングを図る仕組みです。
空き家バンクを利用するメリット・デメリットを以下にまとめました。
| 空き家バンクの利用 | 内容 |
|---|---|
| メリット | ・登録料が無料または低額 ・自治体運営の安心感がある ・移住希望者や地域での活用を検討している人とのマッチングが期待できる |
| デメリット | ・登録しても買い手が見つかる保証はない（ニーズの不一致） ・掲載期間が長引く傾向にある・契約交渉も自分で行う必要がある ・自治体は仲介せずトラブル対応は自己責任 |
登録は無料で、全国に物件情報を公開できることが空き家バンクのメリットです。
ただし運営側の窓口担当者が必ずしも空き家売買の専門家ではないため、不動産業者のようなきめ細かなアドバイスやサポートは望めません。
実際、国土交通省が2021年に実施した調査によると、空き家バンク運営者の46.6%が「担当者の知識不足」を課題として挙げています。
参照元：国土交通省「全国版空き家バンクの物件数増加及びマッチング促進事業」
基本的に、契約交渉やトラブル対応も自己解決が必要となるため、空き家バンクで空き家を処分するのは初心者には難易度が高いと言わざるを得ません。
管理できない空き家を確実に、かつ早期に処分したいのであれば、次項で解説する「専門の不動産買取業者に売却する」のがおすすめです。
空き家バンクの使い勝手や実態については、以下の記事をご参照ください。
専門の不動産買取業者に売却する
管理できない空き家を仲介で売却するのが難しい場合には、専門の不動産買取業者に売却するのがベストです。
買取のメリットをまとめると、手間なし・費用なし・早い・責任なしの4点に集約されます。
特に以下のような方には、買取での売却が向いています。
- 解体費用や荷物処分費を払いたくない方
- 現金化を急いでいる方
- 内覧などに手間をかけたくない方
- 物件の状態が悪い（老朽化・再建築不可など）方
以下で、専門の不動産買取業者に空き家を売却するメリットを詳しく見ていきましょう。
空き家を買取で売却するメリットは、以下の記事でも詳しく解説しています。
現状のまま売却できる
専門の不動産買取業者に売却する1つ目のメリットは、リフォームや解体が不要で、現状のまま売却できる点です。
仲介で売却する場合、買い手を見つけるために空き家をリフォームしたり、解体して更地にしたりする必要があるケースが多く、数百万円単位の費用がかかります。
一方、専門の不動産買取業者であれば、以下の理由から現状のまま買取が可能です。
【専門の不動産買取業者が空き家を現状のまま買い取れる理由】
- 買取後に自社でリフォームや解体を行う
- 空き家の再生・再販ノウハウを持っている
- 古い建物や損傷がある物件でも活用方法を見出せる
実際に、雨漏りやシロアリ被害がある空き家、設備が古く使えない状態の空き家でも、専門の不動産買取業者ならそのままの状態で買い取ってくれます（実際の空き家買取事例は「AlbaLinkが空き家を1,499万円で買取した事例」で紹介しています）。
空き家の買取を得意とする業者は、不動産投資家などの再販先が豊富で収益化の見込みが立っているため、管理の行き届かない空き家でもスムーズに買い取れるのです。
そのため、管理できない空き家にリフォームや解体の費用をかけたくない方には、仲介よりも買取が適しています。
買い手を探す必要がなく短期間で売却できる
専門の不動産買取業者に売却する2つ目のメリットは、仲介と異なり買い手を探す必要がないため、短期間で売却できる点です。
空き家を仲介で売却する場合、以下のような複雑な工程を踏む必要があります。
そのため、仲介での売却には通常の物件でも3～6カ月程度の期間がかかり、特に築年数が古い空き家や立地条件が悪い空き家の場合、売却期間が1年以上～数年単位で長引くケースも珍しくありません。
| 仲介の売却ステップ | 買取の売却ステップ |
|---|---|
|
|
一方、買取の場合は不動産会社自身が買主となるため、売却の工程が大変シンプルで、早ければ査定依頼から数日～1カ月程度で現金化が可能です。
管理できない空き家を早期に処分したい方は、買取を選択する方が賢明です。
立ち合い不要で売却できる
専門の不動産買取業者に空き家を売却する3つ目のメリットは、所有者が立ち合わなくても売却手続きを進められる点です。
仲介で売却する場合、以下のような場面で物件への立ち合いが必要になり、空き家が遠方にある場合や高齢で通うのが難しい場合、何度も現地に足を運ぶのは負担が大きいでしょう。
【売却方法による立ち合いの要否】
| 仲介の場合 | 買取の場合 |
|---|---|
|
|
一方、専門の不動産買取業者であれば、空き家所有者の状況に応じて以下のような柔軟な対応が可能です。
専門の不動産買取業者は司法書士や行政書士、土地家屋調査士などと連携しているため、空き家の売却に伴う諸手続きをサポート・代行してもらえることが大半です。
実際に、遠方に住んでいて一度も現地に行かずに売却できるケースもあります。
管理できない空き家の所有者にとって、立ち合い不要で売却できることは大きなメリットです。
契約不適合責任なしで売却できる
専門の不動産買取業者に売却するもう1つのメリットは、契約不適合責任※が免除される点です。
引き渡された目的物が、契約で定められた種類・品質・数量に適合しない場合に、売主が負う責任のこと。
買主は補修や代金減額、損害賠償、契約解除を請求できる。
参照元：e-Gov法令検索「民法第562条、563条、564条」
仲介で一般個人に売却した場合、売主は以下のようなリスクを負います。
- 売却後に雨漏りが発覚し、修繕費用を請求される
- シロアリ被害が見つかり、損害賠償を求められる
- 設備の不具合を理由に契約解除を求められる
契約不適合責任の期間は、通常引き渡しから3カ月～1年程度に設定され、売却後も不安が残ります。
一方、専門の買取業者との契約では、契約不適合責任を免除する特約を付けるのが一般的です。
買取業者は不動産のプロであり、物件の状態を十分に理解したうえで買い取るため、売却後に売主が責任を問われることもありません。
管理できない空き家を売却後のリスクなしで手放したい方にとって、買取は安心して売却できる方法です。
空き家物件専門の買取業者である弊社AlbaLink（アルバリンク）では、管理できない空き家を現状のまま買取しており、契約不適合責任も免除いたします。
北海道から九州まで全国に対応しており、遠方の物件でも立ち合い不要で売却手続きを進められます。
相談・査定は無料で承っておりますので、管理できない空き家の処分でお困りの方は、お気軽にお問い合わせください。
>>【空き家の契約不適合責任を免除】無料の買取査定を依頼する
管理できない空き家を放置する3つのリスク
管理できない空き家を「そのうち何とかしよう」と放置していると、所有者に金銭的・法的な負担が重くのしかかる恐れがあります。
具体的なリスクは以下の3つです。
以下の記事では空き家に潜むリスクとその対処法を解説しているので、こちらもご参照ください。
維持管理費・税金がかかり続ける
空き家を所有する限り、維持管理費や固定資産税・都市計画税がかかり続けます。
維持管理費の内訳は以下の通りです。
| 費用項目 | 年間費用相場 |
|---|---|
| 固定資産税・都市計画税 | 10万～30万円 |
| 火災保険料 | 2万～5万円 |
| 光熱費（最低料金） | 3万～5万円 |
| 草刈り・清掃費用 | 5万～10万円 |
| 修繕費用 | 10万～数十万円 |
| 交通費 | ※遠方の場合に発生 |
空き家であっても通水や清掃のための水道光熱費や、火災保険が必要です。
仮に年間の維持管理費が30万円だとすると、10年間で300万円、20年間で600万円もの支出になります。
特に固定資産税・都市計画税は、空き家を所有している限り毎年課税されるため、大きな負担になるでしょう。
実際、国土交通省が2024年に実施した調査では空き家所有者の22.5%が「管理費用の負担が大きい」と回答しています。
引用元：国土交通省「令和6年空き家所有者実態調査結果」
さらに、空き家のまま所有している理由については「解体費用をかけたくない（47.3%）」「更地にしても使い道がない（34.8%）」「取り壊すと固定資産税が高くなる（28.2%）」といった回答が多数みられました。
参照元：国土交通省「令和6年空き家所有者実態調査結果」
しかし、解体費用や固定資産税の増加を恐れて空き家を放置し続けると、結果的に維持管理費の支出が膨らみ、さらに次項で解説する行政指導のリスクも高まります。
維持管理費の負担から解放されたい場合は、空き家の早期処分を検討しましょう。
当サイトを運営する弊社AlbaLink（アルバリンク）でも、空き家の処分に関する無料相談を実施しております。
空き家の維持費にお悩みの方は、以下のフォームから弊社までお気軽にご相談ください。
管理不全空き家・特定空き家に指定される
空き家を放置すると、自治体から管理不全空き家※1や特定空き家※2に指定される恐れがあります。
※1 管理不全空き家とは
適切な管理が行われていないことにより、放置すれば特定空き家になる恐れがある状態の空き家のこと。
※2 特定空き家とは
以下の状態にある空き家のこと。
- そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となる恐れのある状態
- 著しく衛生上有害となる恐れのある状態
- 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
- その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
参照元：e-Gov法令検索「空家等対策の推進に関する特別措置法（空家法）第13条、第2条2項」
管理不全空き家・特定空き家の指定の流れは以下の通りです。
- 通報等により自治体が調査に入る
- 管理不全空き家・特定空き家に指定される
- 自治体から適切な管理を行うよう助言・指導を受ける
- 助言・指導に従わないと「勧告」を受け住宅用地の特例が解除される
- それでも改善が見られなければ「命令」を受ける
- 命令に応じなければ50万円の過料
- それでも改善がなければ行政による強制撤去（行政代執行）が行われる
参照元：政府広報オンライン「空き家の活用や適切な管理などに向けた対策が強化。トラブルになる前に対応を！」
行政代執行による解体費用は所有者に請求されますが、一般的な解体費用相場が100万～200万円程度のところを、行政代執行では200万～400万円と割高な費用を請求されることも少なくありません。
実際に、空き家を放置し続けた結果、行政代執行を受け、所有者がその費用を請求された事例もあります。
引用元：国土交通省「地方公共団体の空き家対策の取組事例１」
さらに、解体費用を支払わない場合は、財産の差し押さえなどの強制徴収が行われる可能性もあります。
管理不全空き家・特定空き家に指定されるリスクを避けるためには、早期に空き家を処分することが重要です。
詳しくは「専門の不動産買取業者に売却する」をご覧ください。
特定空き家に指定される基準と対処法は、以下の記事で詳しく解説しています。
近隣トラブルにつながる恐れがある
管理できない空き家を放置し続けると、以下のような近隣トラブルにつながる恐れがあります。
- 庭木や雑草が隣地に越境し、近隣住民から苦情を受ける
- 外壁や屋根の一部が落下し、通行人や隣家に被害を与える
- 不審者の侵入や放火により、近隣の安全を脅かす
- 害虫・害獣が発生し、周辺環境を悪化させる
所有している空き家が原因で近隣の方に被害を与えた場合、民法第717条（土地の工作物等の占有者及び所有者の責任）に基づき、損害賠償を請求される可能性があります。
被害の程度にもよりますが、被害が人命にまで及べば損害賠償額が数千万円単位にもなりかねません。
引用元：公益財団法人 日本住宅総合センター「空き家（放置家屋）事例」
こうしたリスクを避けるためにも、空き家は放置せず早期処分に踏み切りましょう。
空き家専門の買取業者である弊社AlbaLink（アルバリンク）では、管理不全の空き家でも現状のまま買取しており、売却後にトラブルになる心配もありません。
年間相談件数約20,000件、年間買取件数2,000件（2025年）の豊富な実績に基づく迅速な買取が可能ですので、空き家による近隣トラブルが心配な方は、弊社までお気軽にお問い合わせください。
>>【管理できない空き家もスピード買取】無料の買取査定を依頼する
空き家が倒壊したときの責任の所在については、以下の記事で詳しく解説しています。
払いますか？
固定資産税の支払いが
なくなります
アルバリンクにご依頼いただけば、
平均1か月程度で買取可能です
カンタン1分査定
管理できない空き家をスムーズに処分する4つのポイント
管理できない空き家を処分する際には、必要な手続きの確認が不可欠です。
手続きの手順を誤ると売却活動そのものが進められず、時間と費用が無駄になりかねません。
以下では、空き家をスムーズに処分するために押さえておくべき4つのポイントを解説します。
相続登記を済ませる
空き家を相続した場合は、まず相続登記（亡くなった方から相続人へ不動産の名義を変更する手続き）を済ませる必要があります。
登記簿上の名義人（または正当な権限を持つ者）でなければ不動産を売却できないためです。
ただし、相続人が複数いる場合は、相続登記の前に遺産分割協議※で相続人を確定させることが必要です。
亡くなった人の財産を誰がどのように相続するか、相続人全員で話し合って決める手続きのこと。
法定相続人全員の合意が必須。
参照元：日本公証人連合会「3 遺産分割協議」
協議が難航すると売却時期が大幅に遅れる恐れがあるため、早めに手続きを開始しましょう。
相続登記の手続きは自力でも可能ですが、戸籍の収集などが大変困難なため、司法書士に依頼するのが一般的です（費用相場は5万～10万円程度）。
さらに、2024年4月1日から相続登記が義務化されており、不動産を相続したことを知った日から3年以内に登記を行わなければならず、期限内に登記しなかった場合、10万円以下の過料が科される可能性がある点にも留意しましょう。
参照元：東京法務局「相続登記が義務化されました（令和6年4月1日制度開始）～なくそう 所有者不明土地」
相続登記の手続きの流れは、以下の記事で詳しく解説しています。
土地の境界を確定させておく
空き家を売りに出す前に、土地家屋調査士に測量を依頼し、土地の境界を確定させておきましょう。
境界が確定していなくても売買自体は可能ですが、境界が不明確なままでは、引き渡し後に買主が隣地所有者とトラブルになる恐れがあるためです。
売主も、買主から責任を問われて損害賠償請求や契約解除を求められる恐れがあります。
境界確定測量の費用相場は以下のとおりです。
【境界確定測量の費用相場】
- 官民査定（道路などの公的機関との境界確定）：30万～60万円程度
- 民民査定（隣地所有者との境界確定）：35万～80万円程度
境界確定には隣地所有者の立ち会いと同意が必要となり、完了までに数カ月かかるケースも珍しくありません。
測量費用を支払いたくない場合や、売却を急ぐ場合は、境界未確定でも買い取ってくれる専門の不動産買取業者へ売却することも検討しましょう。
以下の記事では、境界未確定の場合に起こり得るトラブルと対処法を解説しています。
共有名義の場合は共有者全員の同意を得る
空き家が共有名義になっている場合、処分には共有者全員の同意を得る必要があります。
共有不動産の売却は「処分行為」に該当し、共有者全員の同意が必要とされているためです（民法第251条）。
たとえば、兄弟3人で相続した空き家を売却する際には、3人全員が売買契約書に署名・押印しなければならず、共有者の1人でも反対すれば、売却手続きを進められないのです。
共有者間で意見がまとまらずに空き家を処分したい場合には、以下のいずれかの方法を取ることが一般的です。
- 共有物分割請求訴訟を起こす
- 自分の持分のみを売却する
いずれも高度な専門知識が必要となり、適切な対応を怠ると共有者間の関係悪化を招きやすいため、共有不動産の買取に精通している専門の不動産買取業者へ相談することをおすすめします。
共有物分割請求訴訟や共有状態を解消するその他の方法については、以下の記事で解説しています。
空き家の取り扱いに慣れた不動産業者に相談する
空き家をスムーズに売却したいなら、空き家の取り扱いに慣れた不動産業者に相談しましょう。
一般的な不動産仲介業者は、居住用の住宅や投資用物件の取り扱いが中心です。
そのため、空き家特有の問題（老朽化、残置物、境界未確定、共有名義など）の対応経験が少なく、適切なアドバイスを受けられない可能性があります。
一方、空き家の取り扱い実績が豊富な業者であれば、以下のようなサポートが可能です。
【空き家専門の不動産買取業者のサポート内容（一例）】
- 空き家の状態に応じた最適な売却方法の提案
- 必要な手続きや書類の案内
- 士業との連携による法的問題の解決
- 各自治体の補助金制度の活用支援
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、全国の自治体と空き家対策に関する協定を締結し、空き家の利活用を推進している専門の不動産買取業者です。
年間相談件数約20,000件、年間買取件数2,000件（2025年）の豊富な実績を持ち、士業と連携することで法的な問題も適正にクリアした上で買取を行っています。
空き家の処分でお困りの方は、ぜひ弊社までお気軽にご相談ください。
>>【空き家問題の実績豊富な業者に相談】無料の相談窓口はこちら
以下の記事では不動産買取業者ランキングと業者選びのポイントを解説しています。
払いますか？
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カンタン1分査定
管理できない空き家をできる限り高く売却する3つのコツ
管理に困っている空き家であっても、工夫次第で手元に残る金額を増やすことは可能です。
以下では、空き家を高値で売却するための3つのコツを解説します。
複数の不動産業者に査定を依頼する
1つ目のコツは複数の不動産買取業者に査定を依頼することです。
不動産の査定価格は、業者の得意分野や再販ルートによって大きく異なります。
一般的な仲介業者は「立地」「築年数」「間取り」などの表面的な条件で査定するため、老朽化した空き家は低く評価されがちです。
一方、空き家の買取や再生を専門とする業者は、独自のノウハウで物件を利活用できるため、同じ空き家でも高く評価してくれるケースがあります。
特に空き家は評価が分かれやすいため、最低でも3社以上に査定を依頼し、査定額を比較するだけでなく、その根拠や売却プランについても確認しましょう。
AlbaLinkが空き家を1,499万円で買取した事例
ここでは当サイトを運営する弊社AlbaLink（アルバリンク）の実際の空き家の買取事例を紹介します。
弊社は訳あり物件専門の不動産買取業者として、他社では断られるような空き家も適正な価格で多数買い取ってきました。
以下はその一例です。
引用元：Albalinkの空き家買取事例
上記以外にも、20年以上放置された空き家を780万円で買取らせていただいた際には、所有者様から「雨漏りもするような家だったが、思ったより高い金額で買い取ってもらえた」とご満足いただけました。
また、不用品で室内が溢れていた空き家の所有者様は、他の不動産業者から「不用品の回収だけで100万円近くかかる」と言われ、途方に暮れていたそうです。
それだけに「（弊社に）そのまま買い取ってもらえてとても助かりました」と言っていただけました。
上記の方々だけでなく、弊社に買取依頼をしていただいたお客様からは「肩の荷が下りた」「色々不安だったがスムーズに売却できた」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）
また、弊社はお客様からの評価だけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業としての高い社会的信用も得ています。
信頼できる買取業者に安心して空き家を売却したい方はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
>>【管理できない空き家も高額売却！】無料で買取査定を依頼する
売却前にリフォーム・解体しない
「キレイにした方が高く売れるはず」と、自己判断でリフォームや解体をするのはおすすめしません。
かけた費用以上に高く売れる保証はなく、逆に赤字になるケースが多いためです。
リフォーム費用の相場は、内装の部分的な修繕で50万～100万円程度、全面リフォームなら500万～1,000万円以上かかるケースもあります。
解体費用は、木造一戸建てで100万～数百万円かかります。
弊社が実施したアンケートで空き家の相続で予想外だったことを訊ねた際にも、26.7%の方が「解体費用が高かったこと」と回答していました。
しかも、リフォームや解体に高額な費用をかけたところで、以下の理由により売却価格に上乗せできないケースが少なくありません。
- 買主が自分好みにリフォームしたいと考えている
- 解体して更地にしても、固定資産税が最大6倍に跳ね上がる
- 立地や周辺環境が悪く、リフォーム・解体しても需要がない
そのため、売却前に費用をかけるかどうかは、専門の不動産業者に相談して費用対効果を確認してから判断するのが賢明です。
多くの場合、現状のまま売却する方が結果的に手元に残る金額が多くなります。
空き家の買取に強い不動産買取業者であれば、リフォームや解体をせず現状のまま買い取ってくれるため、売主は余計な売却費用をかける必要はありません。
空き家内に残っている不用品を売却・寄付する
少しでも買取価格をアップしたい場合は、空き家内に残っている不用品を売却、または寄付することをおすすめします。
空き家の中に残された家財道具や遺品を売却前に整理しておくと、買取価格のアップにつながります。
買取業者の立場から見ると、不用品が少ないほど業者の処分コストが下がり、その分を価格に反映させられるためです。
ただし、不用品の処分を一般的な不用品処分業者に依頼すると、軽トラック1台分で3万～5万円程度、2トントラック1台分で8万～15万円程度の費用がかかります。
そのため、リサイクルショップやフリマアプリで売却するか、地域密着型の掲示板やアプリなどで近隣の方に譲るなど、費用をかけずに不用品を処分するのがおすすめです。
もし、不用品の量が膨大で自力で処分するのが難しい場合は、無理して片付けずに弊社AlbaLink（アルバリンク）までご相談ください。
弊社では、家財や不用品が残ったままの家でもそのままの状態で買取しております。
不要品処分がネックで空き家の売却を進められずにお悩みの方は、一度弊社まで気軽にお問い合わせください。
>>【不用品が残った空き家も高額買取】無料の買取査定を依頼する
以下の記事では家の中の物を処分しないで物件を高く売却する方法を解説しています。
払いますか？
固定資産税の支払いが
なくなります
アルバリンクにご依頼いただけば、
平均1か月程度で買取可能です
カンタン1分査定
管理できない空き家処分時にかかる費用
空き家の処分には、以下のような高額な費用が発生します。
仲介と買取では負担額が大きく異なるため、事前に確認しておきましょう。
| 費用項目 | 相場・目安 | 備考 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 売買価格の3％＋6万円＋税 | 仲介売却の場合のみ発生 |
| 印紙税 | 1,000円〜1万円程度 | 売買契約書に貼付 |
| 登記費用 | 数万円〜 | 抵当権抹消や住所変更など |
| 測量費用 | 30万円〜80万円程度 | 境界未確定の場合に必要 |
| 解体費用 | 100万円〜300万円程度 | 更地にする場合に必要（木造30坪の場合） |
| 不用品処分費 | 10万円〜50万円程度 | 業者に依頼する場合 |
| 譲渡所得税 | 利益の約20%〜39% | 売却益が出た場合のみ |
たとえば、1,500万円で売却した場合、仲介手数料だけで約56万円（税込）かかります。
さらに測量や解体を行えば、売却益の大半が費用で消えてしまうこともあるでしょう。
一方、弊社AlbaLink（アルバリンク）のような空き家専門の不動産買取業者に売却すれば、売主様の費用負担はほぼありません。
仲介手数料は不要で、測量や解体、不用品の処分も不要です。
登記も弊社にお任せいただける場合があるので、手元に残る金額を最大化できます。
「できるだけ費用をかけずに空き家を処分したい」とお考えの方は、ぜひ弊社までお気軽にご相談ください。
空き家の処分に使える国・自治体の減税制度と補助金
空き家の処分時には、国や自治体が提供する減税制度や補助金を活用できる場合があります。
要件を満たせば、税負担や処分費用を大幅に軽減できるため、事前に確認しておきましょう。
空き家の処分に使える主な制度は以下の4つです。
相続空き家の3,000万円特別控除
相続空き家の3,000万円特別控除は、相続または遺贈により取得した空き家を売却した際の譲渡所得※1から最大3,000万円を控除できる制度です。
※1 譲渡所得＝空き家を売却した金額ー空き家の「取得費※2」－譲渡費用※3
※2 取得費…購入時の価格や購入の際の仲介手数料など
※3 譲渡費用…空き家を売却するのに要した、リフォーム費用など
参照元：国税庁「No.1440 譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）」
参照元：「No.3252 取得費となるもの」
参照元：「No.3255 譲渡費用となるもの」
課税される所得が少額になる分、税負担が大幅に軽減されます。
例えば、譲渡所得が2,500万円の場合、この特例を適用すれば課税対象額がゼロになり、譲渡所得税が発生しません。
相続空き家の3,000万円特別控除がおすすめなのは以下のような方です。
- 親が一人暮らしをしていた実家を相続した方
- 相続後3年以内に売却する予定がある方
- 売却益が大きく、譲渡所得税の負担が重くなる方
ただし、特例の適用を受けるには、以下の要件をすべて満たす必要があります。
【相続空き家の3,000万円特別控除の適用要件】
- 相続開始直前まで被相続人が一人で居住していた
- 1981年5月31日以前に建築された建物である
- 相続時から売却時まで、事業用・賃貸用・居住用に使われていない
- 相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する
- 売却価格が1億円以下である
- 売却時に、耐震基準を満たすようリフォームするか、建物を解体して更地にする
参照元：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
また、この特例は次項の「取得費加算の特例」と併用できない点にも注意しましょう。
相続空き家の3,000万円特別控除の適用を受ける手続きについては、以下の記事をご覧ください。
取得費加算の特例
相続または遺贈により取得した財産を、相続税の申告期限から3年以内に売却した場合、その財産にかかる相続税額の一部を取得費に加算できる制度です。
取得費が大きくなれば譲渡所得（売却価格ー取得費ー譲渡費用）が小さくなるため、譲渡所得税の負担が抑えられます。
取得費加算の特例がおすすめなのは以下のような方です。
- 相続税を支払った方
- 相続後すぐに空き家を売却する方
- 前述の「相続空き家の3,000万円特別控除」の要件を満たせない方
取得費加算の特例の適用要件は以下の通りです。
【取得費加算の特例の適用要件】
- 相続または遺贈により財産を取得している
- その財産について相続税を納税している
- 相続税の申告期限の翌日から3年以内に売却している
なお、取得費加算の特例は先述の相続空き家の3,000万円特別控除とは併用できないため、どちらか有利な方を選択しましょう。
一般的には、3,000万円特別控除の方が節税効果は高くなります。
参照元：国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」
取得費加算の特例の詳細は、以下の記事で解説しています。
空き家解体に関する補助金制度
多くの自治体では、老朽化した空き家の解体を促進する目的で、解体費用の一部を補助する制度を設けています。
老朽化した空き家を除去（解体）し、地域の景観や安全を守る目的で、100万円程度を上限に解体費用を補助してくれる制度が多いです。
以下はその一例です。
| 自治体 | 概要 | 支援内容 |
|---|---|---|
| 東京都 荒川区 「老朽空家除却助成事業」 | 空き家所有者が空き家を解体するときにかかる費用の一部を助成 | 補助率 2/3 補助限度額 100万円 ※不良住宅判定時：26,000円/㎡（上限500㎡） |
| 群馬県 伊勢崎市 「空き家除却補助事業」 | 空き家の所有者等が行う空き家の除却工事費用を補助 | 【不良住宅】 補助率 4/5（最大50万円） 【旧耐震空き家】 補助率 2/5（最大25万円） |
| 愛知県 岡崎市 「空き家除却事業費補助金（無接道等危険空き家）」 | 道路に接していない、または道が狭く重機が入れない場所にある危険な空き家の除却費用を補助 | 補助率 1/2 補助限度額 120万円 |
自治体によって補助率や上限、適用要件が異なるため、空き家のある自治体にご確認ください。
空き家の解体に補助金を使うと費用がいくら安くなるか知りたい方は、以下の記事もご参照ください。
空き家改修に関する補助金制度
空き家を改修して活用する場合も、自治体の補助金を利用できるケースがあります。
以下はその一例です。
| 自治体 | 概要 | 支援内容 |
|---|---|---|
| 神奈川県 松田町 「空き家改修事業費補助事業」 | 空き家に居住するための改修に必要な経費を補助 | 補助率 1/2 補助限度額 20万円 |
| 東京都 文京区 「空家等利活用事業」 | 営利を目的としない地域活性化施設として10年以上継続する場合の改修費用を補助 | 補助率 10/10 補助限度額 200万円 |
| 大阪府 泉佐野市 「泉佐野市空家住宅利活用耐震改修補助事業」 | 耐震性のない木造住宅を改修し、地域活性化施設を10年以上運営する場合の工事費用を補助 | 補助上限額 120万円 / 一戸 |
自治体によって補助の目的や上限額が異なりますが、空き家バンクを利用した場合や、公共の用途、耐震・省エネ改修などが適用要件となっている場合が多いです。
なお、解体・改修いずれの補助金も以下の点に留意しましょう。
【補助金に共通する注意点】
- 補助金を受け取れるのは改修工事完了後であり、工事費用は一旦立て替えて支払う必要がある
- 申請から承認まで時間がかかり、すぐに工事を始められない
- 改修後の利用目的や期間に制限がある場合が多い
また、数百万円の改修費用をかけても、必ずしも賃貸や売却が成功するとは限りません。
改修後に買主や借主が見つからず、投資が回収できないリスクもあるでしょう。
費用や時間、リスクを避けたい場合は、改修せず現状のまま買い取ってくれる専門業者への売却が最適です。
空き家専門の不動産買取業者である弊社AlbaLink（アルバリンク）なら、老朽化した空き家でも現状のまま買取が可能で、売主様の費用負担はほぼありません。
空き家に関する相談・査定は無料で承っていますので、管理できない空き家の処分でお悩みの方は、まずは以下のフォームからお気軽にご相談ください。
>>【管理できない空き家を費用負担なしで売却】無料の買取査定を依頼
自治体の空き家対策支援制度について詳しく知りたい方は、以下の記事もご参照ください。
まとめ
管理できない空き家は、放置すれば維持管理費や税金がかかり続けるだけでなく、特定空き家に指定されて固定資産税が最大6倍になる恐れがあります。
近隣トラブルに発展すれば、損害賠償請求を受けるリスクも抱えるでしょう。
空き家の処分方法には相続放棄や無償譲渡、仲介による売却などがありますが、スムーズに処分したいなら専門の不動産買取業者へ売却するのが確実です。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、訳あり物件専門の不動産買取業者として、年間相談件数約20,000件、年間買取件数2,000件（2025年）の豊富な実績があります。
東証上場企業の信頼性と、士業との連携による法的問題の解決力で、どのような空き家でも適正価格で買取が可能です。
老朽化した空き家、残置物が大量にある空き家、共有名義の空き家など、どのような状態でも現状のまま、契約不適合責任も免責で買い取らせていただきます。
「管理できない空き家から解放されたい」「費用をかけずに早く処分したい」という方は、お気軽にご相談ください。
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