株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
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共有物件は使用方法に関してトラブルが発生しやすい
不動産の「共有」とは、1つの不動産を複数の人が共同所有している状態です。
たとえば親が亡くなって子ども達が不動産を相続した場合に兄弟で共有となるケースなどがあります。
物件を共有する場合、それぞれの共有者には「持分」という割合的な権利が認められます。
たとえば長男の持分割合が3分の1、次男の持分割合が3分の1、三男の持分割合が3分の1などとなり、全員の持分を合計すると1となります。
共有物件がある場合「誰がどのように利用するか」が問題になりやすいので注意が必要です。
所有者は複数人いるのに物件は1つしかないので、「誰か1人しか使えない」からです。
たとえば相続物件を兄弟で共有しているとき、長男が居住しているので他の兄弟は全く利用できず何の利益も受けられない、となると他の兄弟は納得できないでしょう。
そのようなときには、使用していない共有持分権者が単独使用している共有持分権者に物件の明け渡し請求をしてトラブルが発生します。
共有物件を明け渡す必要があるのか？
1人の共有持分権者が共有物件を単独で利用していて他の共有持分権者から明け渡し請求されたとき、明け渡しに応じないといけないのでしょうか？
共有持分権者1人1人の権利は不動産に対する「割合的な権利」であり「完全な所有権」ではありません。
とすれば「不動産を部分的にしか利用できない」ので「全体」を利用できず明け渡さねばならないとも思えます。
たとえば長男が3分の1の共有持分をもっているとき、長男は不動産の3分の1の部分しか利用できないので明け渡しに応じる義務があるのでしょうか？
民法の規定内容
実は法律は、そういった考えはとっていません。
民法には以下のような規定があります。
つまりそれぞれの共有持分権者は「共有物の全部」を「持分に応じて」使用できると書かれています。
判例の考え方
ではこの「持分に応じて使用できる」というのはどういう意味なのでしょうか？
この点について有名な判例があるので、みてみましょう。
不動産の所有者が死亡し、妻と3人の子どもが相続して物件を共有するようになった事案です。次男が物件に居住して単独利用していたので、他の相続人が次男へ明け渡し請求をしました。 裁判所は以下のように判示して、明け渡し請求を棄却しました。
・明け渡し請求者らの共有持分の合計が共有物の過半数を超えるからといって、小さい共有持分しか持たない占有者に対し当然に物件の明け渡しを請求できるわけではない。
・他の共有持分権者が明け渡しを求めるには、「明け渡しを求める理由」を主張・立証しなければならない。
最高裁昭和41年5月19日判決
つまり、物件の全部の所有権をもたず、たとえ過半数を下回る共有持分しかなくても物件を使用する権利は認められ、他の共有持分権者からの明け渡しは基本的に認めないという判断です。
他の共有持分権者の共有持分が過半数を超えていようとも明け渡し請求は当然には認められません。
以上のように「1人の共有持分権者が不動産を独り占めしていても、共有持分権者による他の共有持分権者への明け渡し請求は基本的には認められません」。
他の共有持分権者から明け渡し請求されても応じる必要はありません。
例外的に明け渡しが認められるケース
上記でご紹介した判例では、基本的には共有持分権者による明け渡しを認めないとしつつも「明け渡しを求める理由」があれば明け渡しを認める余地を残しています。
では裁判所が明け渡し請求を認める「明け渡しを求める理由」とは何なのでしょうか？
以下のような事情があれば、明け渡し請求が認められる可能性があります。
合意に反して単独利用を強行した
事前に共有持分権者全員で不動産の利用方法について話し合い、合意していたにもかかわらず、その合意内容に反して1人の共有持分権者が共有物件を単独利用するケースです。
合意内容に反する単独利用は認められないので明け渡し請求が認められる可能性が高くなります。
使用収益の開始方法に問題がある
1人の共有者が無理矢理実力行使で不動産を強奪して単独利用し始めたケースなどです。
強奪して単独利用するのは許されないので、他の共有持分権者による明け渡し請求が認められる可能性が高くなります。
意図的な妨害
1人の共有者が物件の通路にバリケードを設置して通行を妨害するなどして他の共有者が入れないようにし、無理矢理不動産を利用している場合などです。
この場合、1人の共有持分権者が他の共有持分権者の意思に反して無理矢理不動産を強奪したのと同じになるので、明け渡し請求が認められやすくなります。
勝手に大規模工事を始めた
共有持分権者の1人が勝手に共有する土地の造成工事を開始した場合などです。
この場合には他の共有持分権者による差し止め請求が認められるケースが多数です。
勝手に共有土地上に建物建築
複数の共有持分権者が共有している土地上に、1人が単独で建物を建築し始めるケースがあります。
その場合、建物が未完成の間は他の共有持分権者による差し止め請求が認められやすいです。
一方建物が完成してしまうと建物の取り壊しによる経済的な損失が大きくなるので、差し止めまでは認められない傾向があります。
単独利用者の賃料支払い義務について
共有物件を単独利用しているとき、明け渡しの義務がないとしても他の共有者から「賃料請求」される可能性があります。
本来、共有持分権者は「持分割合」に応じた権利しかないのに不動産全体を使用しているためです。
持分を超える部分について賃料などの使用料が発生しないのでしょうか？
他の共有持分権者は「不当利得返還請求」が可能
共有不動産を1人の共有持分権者が独り占めしていても、他の共有持分権者は基本的に明け渡し請求できません。
そうだとしても、その1人が単独利用しているせいで、他の共有持分権者は一切不動産を利用できなくなり、損失が発生しています。
また利用している共有持分権者は、本来「自分の共有持分に相当する権利」しかないはずなのに「不動産全体」を利用して利益を受けているのですから「利益の取りすぎ」の状態になっています。
このように、ある人が「法律上の理由なく利益を得ていて」一方で別の人が「そのことによって損失を受けている」場合「不当利得」が成立します。
不当利得とは、法律上の理由のない利得のことであり、それによって損失を受けた人は利得者に対し「不当利得返還請求」ができます。つまり自分の損失の補填を求められるということです。
共有不動産の独り占めのケースでも、利用できなくなった共有持分権者には損失が発生しているので、独り占めしている共有者に対して不当利得返還請求ができます。
また共有者が不法に占有しているとして不法行為にもとづく損害賠償請求をすることも考えられます。
何を請求されるのか？
共有物件を1人が単独利用している場合、その1人は「自分の持分権を超えて不動産を利用」しているのですから、持分を超える部分についての「賃料相当額」が不当利得となります。
不法行為と考えるケースでも同様です。
他の共有持分権者から不当利得返還請求や損害賠償請求が行われたら、賃料相当額を計算して払わねばなりません。
不動産の賃料相当額は、類似の取引事例や個別の不動産の性質、形状などをもとに個別に算定します。一般的には周囲の賃貸事例などの相場を調べて、共有持分割合をかけ算して算定すると良いでしょう。
賃料を請求されたときの対処方法
もしもあなたが共有不動産を単独利用していて他の共有者から使用料の返還を求められたら、賃料の相当額を計算して「使用料支払いについての合意書」を作成しましょう。
書面なしで支払いを始めると後のトラブルにつながるので危険です。
書面化した上で、合意した通りに毎月支払いをしていけば、不動産を単独で使用し続けることが可能です。
使用料の請求ができないケースがある
共有持分を1人の共有者が単独利用している場合でも、例外的に他の共有持分権者が使用料を請求できないケースがあります。
単独利用の合意がある場合
不動産の共有者間において、不動産を1人が無償で単独利用する合意ができているなら、合意に反して賃料請求することはできません。
遺産相続後遺産分割前から引き続いての単独利用
遺産相続後の共有状態でも、特殊な取扱いが認められるケースがあります。それは、特定の相続人が相続開始前から相続人と共有物件を「自宅」として同居していたケースです。
この場合、亡くなった被相続人と同居の相続人との間に「無償で使用させる合意」つまり「使用貸借の合意」があったものと推定されます。
使用貸借の場合賃料は発生しないので、被相続人が死亡しても他の相続人が当然に使用料を求めることはできません。もちろん退去請求も認められません。判例もそういった判断をしています（最高裁平成8年12月17日判決）。
無償利用が認められるのは「遺産分割時」まで
ただし相続後の無償利用が認められるのは「遺産分割」のときまでです。
遺産分割協議や調停、審判などによって遺産分割の方法が決まったら、その後は遺産分割の内容に従って不動産の使用収益が行われることになります。
通常は「1人が単独で利用し続ける、賃料も発生しない」という合意はしないでしょうから、遺産分割後も単独利用を続けるなら賃料を払わねばならないことになります。
独り占めしている共有者へ明け渡し請求をしたい場合の対処方法
もしもあなたが不動産を他の共有持分権者と共有していて、1人の共有持分権者が物件を独り占めしていたら、退去させることはできないのでしょうか？
今までお話ししてきたとおり、相手が無理矢理不動産を強奪したりバリケードを張って通行妨害したり合意に反して不動産の単独利用を始めたりした場合でなければ、物件を独り占めされても明け渡し請求はできません。
ただ、話し合いによって利用方法を検討し直すことは可能です。
まずは独り占めしている共有者を含めて共有持分権者全員で話し合い、不動産の利用方法について全員が納得できるように決め直しましょう。
賃料相当金の請求であれば可能ですので、相手が「どうしても出ていかない」と主張するなら賃料だけでも払ってもらいましょう。
近隣の相場を調べて賃料相当の金額を算定し、それぞれの持分割合に応じた金額を算定し「使用料支払いについての合意書」等の書類を作成します。
その後は相手から支払いを受けながら様子を見ていくしかありません。
まとまった収益を得たい場合、共有状態から離れたい場合の対処方法
せっかく不動産の共有持分をもっているのに実際に得られるのは月々の微々たる使用料のみ、という状態は納得できない方も多いのではないでしょうか？
できれば共有持分をもっと有効活用したいところです。
そのようなときには、いくつかの対処方法があります。
共有物分割請求
1つは共有物分割です。
共有物件を持分割合に応じて分割すると、それぞれの単独持分の権利を実現できます。
たとえば土地を分筆してもらったり、不動産を利用している人に持分を譲って代償金を支払ってもらったり、不動産を全部売却して持分に応じた売却金を受け取ったりします。
ただし共有物を分割するには、共有持分権者全員の合意が必要です。
合意できない場合には裁判をしなければならず、大変な負担となりますしトラブルも大きくなってしまうでしょう。
以下に詳細をまとめていますので参考にして下さい。
共有物分割請求とは？実際に裁判を起こす方法と手順については以下にまとめています。
共有持分を売却
共有持分の権利を実現する方法の2つ目が「共有持分の売却」です。
誰かが共有物件に居住して独り占めしている状況でも、共有持分は売れます。
確かに通常の個人に売却するのは困難ですが、専門の不動産会社なら買い取りに応じます。
もちろん不動産なので、共有持分割合に応じた金額で売れます。月々少額の賃料を受け取り続けるより大きな収入を得られるでしょう。
当社でも共有持分の買い取りに積極的に対応しています。
今後、利用もできない物件を所有し続けていても仕方がない
わずらわしい共有関係から脱却したい
そんな思いを抱えておられるなら、是非とも一度当社までご相談下さい。
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弊社Albalinkの共有持分の買取事例
この章では、弊社Albalinkの共有持分の買取事例を紹介します。
実際、弊社は下記のように全国各地の共有持分を買い取っており、中には1000万円以上で買い取ったこともあります。
ただ、上記のような買取事例だけを見せられてもピンとこない方もいるでしょう。
そこで、弊社が共有持分を買い取ったお客様からいただいた、直筆のメッセージも紹介します。
引用元：お客様の声（Albalink）
このお客様は共有者である親族と折り合いが悪く、話し合いができる関係ではありませんでした。
そのため、弊社が共有持分を買い取ったことで「（共有者と）やり取りをしなくて済むようになり、気持ちが楽になった」というメッセージをお寄せくださいました。
上記のお客様以外にも、弊社に物件の買取依頼をしていただいたお客様からは「肩の荷が下りた」「もっと早く依頼すれば良かった」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）
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