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共有者間の共有持分権に基づく返還請求は原則認められない
返還請求（明け渡し請求）とは、土地や建物の所有者や貸主が、正当な理由なく物件を使っている人に対して、共有持分権に基づき物件の返還を求めることです。
たとえば、「空き家に誰かが勝手に住み着き、空き家の所有者が不法占拠者に明け渡しを請求する」といった場合に行使されるのが返還請求権です。
ただし、共有者間においては、返還請求は原則として認められません。
なぜなら、各共有者が持分の割合にかかわらず、持分に応じて共有する「不動産全体を使用する権利」を持っているためです。
たとえば、以下のようなケースでは、単に「そこに住んでいる」というだけで当然に明渡しを請求できるわけではありません。
なお、使用方法（管理方法）については各共有者の人数ではなく持分の「価格」の過半数で決定します。
共有物を使用している共有者がいる場合も同様です。
参照元：e-Gov法令検索「民法第252条」
ただし、共有者間の決定に基づいて共有物を使用している共有者に対し、新たな決定が特別の影響を及ぼす場合には、その共有者の承諾が必要です。
たとえば、以下のようなケースです。
・共有者A・B・C（持分各1/3）が話し合い、「Aがその家に住む」と決めてAが実際に居住していた。
その後、BとC（合計2/3の過半数）が「Aとの合意を一方的に解消し、第三者にこの家を貸し出す」と決定する。
・共有者D（持分1/3）が、共有者E・F（持分各1/3）との合意に基づき、適正な賃料を支払って店舗を経営していた。
その後、EとFが「来月から賃料を現在の3倍に引き上げる。払えないなら出ていけ」と決定し、Dに命じる。
単なる管理の範囲を超え、使用している共有者の使用権を実質的に奪うものであれば「特別の影響」に該当し、個別の承諾が必要になる可能性が高くなります。
参照元：e-Gov法令検索「民法第252条3項」
【判例あり】返還請求が認められなかった事例
ここでは、「共有不動産は共有者それぞれが持分に応じて全体を使用できる」「単に住んでいるだけでは当然に明渡しを請求することはできない」の具体例として、一つの判例を紹介します。
不動産の所有者が死亡し、妻と3人の子どもが相続して物件を共有するようになった事案です。
次男が物件に居住して単独利用していたので、他の相続人が次男へ明け渡し請求をしました。
裁判所は以下のように判示し、明け渡し請求を棄却しています。
・明け渡し請求者らの共有持分の合計が共有物の過半数を超えるからといって、小さい共有持分しか持たない占有者に対し当然に物件の明け渡しを請求できるわけではない。
・他の共有持分権者が明け渡しを求めるには、「明け渡しを求める理由」を主張・立証しなければならない。
裁判所「昭和41年5月19日 最高裁判所第一小法廷 判決 その他 東京高等裁判所 昭和36(ネ)647」
上記は、「持分にかかわらず、明渡を求める正当な理由が立証されなければ、占有者に明渡しを請求できない」との判断が示された判例です。
ただし、条件によっては明け渡し請求が認められる場合もあります。
詳しくは次の章で解説します。
返還請求が認められる5つのケース
上記でご紹介した判例のように、共有持分権者による明け渡し請求は認められないのが原則です。
ただし、以下の5つのケースでは、権利の侵害が認められ、明渡しや妨害排除が認められる可能性もあります。
合意に反して単独利用を強行した
事前に共有持分権者全員で不動産の利用方法について話し合い、合意していたにもかかわらず、1人の共有持分権者が実力行使によって共有物件を単独利用するケースです。
前述のように、共有物の使用方法（管理方法）は協議の上、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決定します。
合意内容に反する上、他の共有者の持分権に基づく「共有物全部を使用する権利」を不当に阻害しているとみなされ、使用方法の是正や明渡しなどが認められる可能性が高くなります。
参照元：e-Gov法令検索「民法第200条（占有回収の訴え）、第249条1項、第252条1項」
ただし、1章で解説したように、使用している共有者に「特別の影響（民法改正で新設）」を及ぼす場合には、当人の承諾を得なければならない点に留意しましょう。
参照元：e-Gov法令検索「民法第252条3項」
使用収益の開始方法に問題がある
共有者の一方が、力ずくで他の共有者を排除して占有を開始したケースなどです。
強奪して単独利用するのはいわゆる「占有強奪」に該当します。
この場合、1年以内であれば「占有回収の訴え」により占有の回復を請求できるほか、不当な権利侵害として明渡請求が認められやすくなるといえます。
参照元：e-Gov法令検索「民法第200条（占有回収の訴え）、第709条（不法行為）」
意図的な妨害
1人の共有者が「鍵を交換する」「物件の通路にバリケードを設置する」といった方法で、他の共有者が共有物を使用しようとするのを故意に妨害し、物件を単独で使用し続けているケースです。
他の共有者からの使用方法に関する協議を一切拒否し、物理的に立ち入りを拒むような行為は、自身の持分権の行使を逸脱した「権利の濫用」とみなされます。
この場合、妨害を取り除くための妨害排除請求（返還請求は妨害排除請求の一つ）が肯定される可能性があります。
参照元：e-Gov法令検索「民法第1条3項（権利濫用の禁止）、第249条（共有物の使用）、第252条（共有物の管理）」
勝手に大規模工事を始めた
共有持分権者の1人が、独断で共有する土地の造成工事を開始した場合などです。
共有物の性質や形状を根本的に変えてしまうような大規模な工事（造成、解体、大規模修繕など）は「変更行為」に該当するため、共有者全員の同意が必要です。
この場合、単なる明渡しにとどまらず、他の共有者による原状回復請求（「元の状態に戻して返せ」という請求）が認められることがあります。
参照元：e-Gov法令検索「民法第251条」
勝手に共有土地上に建物建築
共有者の一方が、他の共有者の承諾を得ずに共有地の上に建物を建てて占有しているようなケースです。
この場合も重大な「変更行為」にあたるため、全共有者の同意を欠いた建築は違法です。
共有土地上に共有者の1人が無断で建物を建築した場合、工事の進行状況や土地の利用関係などに応じて、土地の明渡し以外にも工事の差止め、建物の収去などが問題になります。
そうは言っても、法律の専門知識を持たない一般の方にとって、差し止め請求が認められるかどうかを状況から判断するのは困難でしょう。
認められる請求は個別の事情によって異なるため、早い段階で弁護士に相談することが重要です。
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占有者に対して「不当利得返還請求」・「賃料請求」が可能
共有者の1人が共有不動産を他の共有者の合意なく占有したり、第三者に貸している場合、他の共有者は
持分を超える使用について対価の支払いを請求「不当利益返還請求」や賃料の請求ができるケースがあります。
参照元：e-Gov法令検索「民法第703条、第249条2項」
さらに、共有者はの観点から、占有者に対価の支払いを請求できるケースとできないケースを解説します。
占有者に対して不当利益返還請求が可能
共有者の1人が共有不動産を他の共有者の合意なく占有している場合、他の共有者は自身の持分を超える部分についての対価を請求できます。
これを不当利益返還請求といい、過去にさかのぼって請求することも可能です。
参照元：民法第703条
ただし請求権には「権利を行使できることを知った時から5年」といった、消滅時効があります。
参照元：民法第166条1項
返還請求に占有者が合意した場合は、後からトラブルになることを防ぐために、「使用料支払いについての合意書」を作成することをお勧めします。
不当利得返還請求については、以下の記事でも詳しく解説しているので併せてご参照ください。
他の共有者は占有者に賃料を請求できる
共有物件を1人の共有者が単独で利用している場合、他の共有者が賃料相当額の「使用対価」を請求できるケースもあります。
特定の共有者の単独利用によって他の共有者に損失が生じていて、持分を超えた部分の利益が法律上の理由のない不当利得にあたる場合には、他の共有者は「不当利得返還請求」として、賃料相当額（使用対価）の支払いを請求できる可能性があります。
参照元：e-Gov法令検索「民法第703条」
賃料相当額の使用対価は、対象不動産の賃料相当額を基礎として、請求者と使用者の持分割合などを踏まえて算定するのが一般的です。
なお、使用対価は、一定の範囲で過去にさかのぼって請求できる場合があります。
ただし、請求できる期間は、単独使用の開始時期、共有者間の合意、消滅時効などによって異なり、不当利得そのものが消滅している可能性もあります。
【不当利得（債権）の消滅時効】
- 債権者が権利を行使することができることを知った時から、5年間行使しないとき
- 権利を行使することができる時から、10年間行使しないとき
参照元：e-Gov法令検索「民法第166条第1項」
特に、2020年3月31日以前に発生した請求権については、民法改正で期限が変わっている可能性もあるため、遡って請求する場合には占有の開始時期にも留意しましょう。
参照元：法務省民事局「民法（債権関係）の改正に関する説明資料 －主な改正事項－」
また、占有者が返還請求に応じる意向を示したら、口約束で終わらせず「使用料支払いについての合意書」を作成することも大切です。
金額や支払期日を書面に残さないまま支払いを開始すると、後に金額の食い違いなどのトラブルにつながりやすいためです。
合意書には、賃料相当額の算定根拠や毎月の支払期日、支払方法などを明記しておくと安心です。
無断で第三者に貸している場合は賃料の分配を請求できる
占有している共有者が、他の共有者に無断で不動産を第三者に賃貸している場合、賃料収入（法定果実：物の使用対価として受け取る金銭）について、各共有者が持分割合に応じた分配を請求できるとされています。
参照元：e-Gov法令検索「民法第89条第2項」
共有物件から生じた賃料は、共有者全員が持分割合に応じて取得する権利を持つため、1人の共有者が独占すべきものではないからです。
そもそも、共有不動産を第三者に賃貸する行為は「管理行為」にあたるため、原則として持分価格の過半数による決定が必要です。
賃貸期間や契約内容によっては「変更行為」に該当し、共有者全員の同意が必要になる場合があります。
参照元：e-Gov法令検索「民法第251条（共有物の変更）、第252条（共有物の管理）」
そのため、賃貸契約によって、他の共有者が不利益を受けている場合は、損害賠償請求ができる可能性もあります。
ただし、契約の有効性や損害額の算定については、個別の事情によっても判断が分かれるため、弁護士に相談したうえで対応を検討することをおすすめします。
使用料の請求ができない3つのケース
共有持分を1人の共有者が単独利用している場合でも、例外的に他の共有持分権者が使用料を請求できないケースがあります。
単独利用の合意がある場合
不動産の共有者間において、特定の共有者がその物件を「タダで使ってよい」という合意（明示的または黙示的）がなされている場合です。
この場合、合意に反して使用対価を請求することはできません。
民法にも、独占使用に対する対価の償還義務について「別段の合意がある場合を除き」と定められています。
共有者全員が「Aさんの生活を助けるために無償で住ませよう」といった合意をしていれば、それは法律上の「使用貸借契約（タダで借りる契約）」が成立したとみなされます。
参照元：e-Gov法令検索「民法第249条2項」
この契約関係がある以上、占有には「法律上の原因」があることになるため、他の共有者は「法律上の原因なく利益を得ている」ことを要件とする不当利得返還請求は行えません。
遺産相続後遺産分割前から引き続いての単独利用
親（被相続人）が亡くなり、その子（相続人）たちが実家を相続したが、もともと親と同居していた一人の相続人がそのまま住み続けているケースです。
相続開始前から「被相続人の許諾のもと」同居していた相続人については、特段の事情がない限り、「遺産分割で建物を相続する人が確定するまで、無償で使用させる旨の黙示の合意があった」と推認される場合があります。
この場合、相続が始まったからといって、いきなり「今日から自分の持分相当の家賃を払え」と請求することは、原則として認められません。
実際、被相続人と同居していて相続発生後も住み続けている相続人に対し、他の共有者が賃料相当額（使用料）を請求した裁判では、「少なくとも遺産分割で建物の相続人が決まるまでは、そこに居住していた相続人の使用権が継続する」と判断されています。
参照元：裁判所「平成8年12月17日 最高裁判所第三小法廷 判決 破棄差戻 東京高等裁判所 平成5(ネ)31」
無償利用が認められるのは「遺産分割時」まで
ただし、前項で解説した無償での使用権の継続が認められるのは、原則として「遺産分割が確定するまで」です。
建物の相続人が確定した後は、この黙示の合意が否定され、請求が可能になることもあります。
遺産分割協議※や調停、審判などによって遺産分割の方法が決まったら、その後は遺産分割の内容に従って不動産の使用収益（自身で居住、賃貸で貸すなど）が行われることになります。
亡くなった人の財産を誰がどのように相続するか、相続人全員で話し合って決める手続きのこと。
決定には法定相続人全員の合意が必須となる。
遺産分割後も共有状態が続き、特定の共有者による単独使用も続く場合には、物件に居住する共有者にその後の使用対価を請求できる可能性があります。
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返還請求が認められない場合の2つの対処法
共有持分権に基づく返還請求が認められない場合、これ以上自身の権利を侵害されないために取れる対処法は、以下の2つです。
共有物分割請求を行う
1つ目の対処法は共有物分割です。
共有物件を持分割合に応じて分割すると、それぞれの単独持分の権利を実現できます。
裁判所は、土地を持分に応じて分ける「現物分割」、特定の共有者に不動産を取得させて他の共有者へ代償金を支払わせる「賠償分割」、競売代金を持分に応じて分ける「換価分割」などから、事案に適した方法を判断します。
ただし話し合いによって共有物を分割するには、共有者全員の合意が必要です。
協議がまとまらない場合や協議ができない場合には、各共有者が裁判所に共有物分割を請求できます（共有物分割訴訟）。
参照元：法務省「共有関係の見直し（通常の共有関係の解消方法）」
裁判は負担が大きいだけでなく、共有者間の人間関係がいっそう悪化する恐れがあるため、なるべく話し合いで解決できるよう、事前に弁護士などの専門家に相談することが大切です。
共有物分割請求の詳細と、実際に裁判を起こす方法と手順については以下にまとめています。
自分の共有持分のみ売却する
共有持分の権利を実現する方法の2つ目は「共有持分の売却」です。
誰かが共有物件に居住して独り占めしている状況でも、自分が所有している共有持分のみなら売却が可能です。
共有持分の売却先としては、以下が挙げられます。
- 他の共有者
- 一般個人の第三者
- 共有持分専門の不動産買取業者
他の共有者への売却は、価格などの条件で合意できれば有力な選択肢です。
ただし、すでに占有者がいる場合には、他の共有者もその持分を購入したいとは思わないでしょう。
また、共有関係にない一般の個人へ共有持分だけを売却する場合は、利用や処分に制約があるため、買い手が限られることが一般的です。
一方、共有持分専門の不動産買取業者なら占有者のいる共有不動産の持分でも買い取れる場合があります。
専門の不動産買取業者が持分を買い取れる理由は、自社で法的・実務的なノウハウを持ち、買い取った持分から将来的に利益を回収できる仕組み（他の共有者への交渉・転売、共有物分割請求など）を確立しているからです。
さらに、一般の不動産会社が敬遠する複雑な権利関係や親族間のトラブルについても、弁護士などの専門家と連携しながら法的に解決する体制を持っているため、売主が売却後のトラブルに巻き込まれるリスクも軽減できます。
専門の不動産買取業者である弊社AlbaLink（アルバリンク）でも、共有持分の買い取りに積極的に対応しています。
具体的な買取事例は次項で紹介します。
共有持分の売却方法と家賃請求について詳しく知りたい方は、以下の記事で解説しているので併せてご覧ください。
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弊社AlbaLinkの共有持分の買取事例
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、全国各地の共有持分を買い取っている専門の不動産買取業者です。
一例を挙げると、以下のように共有持分のみを1,000万円以上で買い取った事例もあります。
ただ、上記のような買取事例だけを見せられてもピンとこない方もいるでしょう。
そこで、弊社が共有持分を買い取ったお客様からいただいた、直筆のメッセージも紹介します。
引用元：お客様の声（Albalink）
このお客様は共有者である親族と折り合いが悪く、話し合いができる関係ではなかったそうです。
そのため、弊社が共有持分を買い取ったことで「（共有者と）やり取りをしなくて済むようになり、気持ちが楽になった」というメッセージをお寄せくださいました。
上記のお客様以外にも、弊社に物件の買取依頼をしていただいたお客様からは「肩の荷が下りた」「もっと早く依頼すれば良かった」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）。
もし現在、共有不動産を所有しており、
- 今後、利用もできない物件を所有し続けていても仕方がない
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とお考えの方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定からお気軽にご相談ください。
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まとめ
共有持分権に基づく返還請求（明け渡し請求）は、無権利の第三者が共有物を占有している場合などに、共有者の一人が単独で行える法的手段ですが、占有しているのが他の共有者である場合には、原則として返還請求（明け渡し請求）は認められません。
使用対価という形で占有者に不当利得返還請求はできますが、複雑な賃料計算や消滅時効などの壁もあり、正当な使用対価を請求するのも容易ではありません。
もし、占有者との関係性が良好でないなどの理由で、使用対価を得られる見込みが立ちにくい場合には、自分の共有持分のみを専門の不動産買取業者に売却し、共有関係を解消することも視野に入れましょう。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、全国の共有持分を積極的に買い取っている専門の不動産買取業者です。
「訳あり物件専門の買取業者」として、フジテレビの「newsイット！」をはじめ、数々のメディアに取り上げられた実績もあります。
共有持分の買取実績豊富な弊社なら、あなたの共有持分をスピーディーに、かつ適正価格で買い取れる可能性があります。
共有名義不動産に関するトラブルから早急に解放されたい方は、お気軽に弊社までお問い合わせください。
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