株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
共有名義の不動産を共有持分のみ切り離して売却することは可能
「連絡や通知も一切なく他の共有者に持ち分を売却されたけど、そもそも法律に違反していないのか？」
複数人で共有している不動産なのですから、このように考えるのも自然です。
しかし民法上では、不動産の各共有者が自身の共有持分のみを独断で売却することは、適法と認められています。
このことをわかりやすく解説するために、共有者が共有不動産に対して「行える行為」と「制限される行為」について解説していきます。
まず、共有名義の不動産自体は「共有者全員の共有物」です。
共有名義については以下の記事で詳しく解説しているのでご覧ください！
全員で共同して所有している不動産を、共有者のうちの1人が好き勝手に売却したり、工事を始めたり、誰かに貸し出したりすれば、他の共有者からしたら迷惑どころの騒ぎではありません。
このことから、共有名義というのは、共有者同士でそれぞれ一人ひとりが行える行為を制限し合うような権利関係になっています。
共有不動産に対する共有者の行為制限は次の通りです。
| 行為の種類 | 具体例 | 行為に必要な要件 |
|---|---|---|
| 変更行為 （民法第251条） |
|
共有者全員の合意 |
| 管理行為 （民法第252条） |
|
共有持分の過半数の合意 （人数ではなく持分割合で決する） |
| 保存行為 （民法第252条第5項） |
|
各共有者が単独で可能 |
一方で、共有者各自の共有持分のみであれば、「完全な個人の所有物」です。
そのため、共有持分のみであれば、上記した共有不動産に対する行為のように他の共有者から制限されたりせず、各共有者が自由なタイミングで売却することが可能になります。
なお、共有持分をトラブルなく売却する方法は以下の記事でも解説しているので、併せて参考にしてください。
共有持分の売却に伴う3つのトラブルと対応方法
共有持分は自分の意思で売却することが可能ですが、ケースによっては他の共有者との間にトラブルが起こる恐れもあります。
そのため、共有持分の売却を検討しているときにはどのようなトラブルが起こる可能性があるのかを把握したうえで、適切な対策を講じることが大切です。
ここでは、共有持分の売却に伴う3つのトラブル事例とその対応方法について解説します。
| トラブル事例 | 対応方法 |
|---|---|
| 共有不動産の売却について共有者と話し合えない | 共有持分を売却する前に、他の共有者に共有不動産全体を売却する意思があるかを確かめる |
| 持分売却したことが他の共有者にバレて関係が悪化する | 事前に他の共有者に相談してから行動に移す |
| 他の共有者に持分を売却しようとして売却金でもめる | 共有持分の適正価格を調べておく |
共有不動産売却について共有者と話し合えない
共有持分を売却すると、共有不動産の名義からは抜け出ることになります。
そのため、共有不動産の売却に際して他の共有者に何も言えなくなってしまうトラブルが考えられます。
たとえば、共有不動産が想定以上に高く売れたとしても、共有持分を売却している以上、利益の分配を受けることはできません。
したがって共有持分を売却する前に、他の共有者に共有不動産全体を売却する意思があるかを確かめることが大切です。
そのうえで、他の共有者が共有不動産を売却したくないと考えている場合に共有持分の売却を検討するとよいでしょう。
持分売却したことが他の共有者にバレて関係が悪化する
勝手に共有持分を売却したことを他の共有者に知られてしまい、関係性が悪化するトラブルも起こり得ます。
前述のように、共有持分は他の共有者の同意がなくても自由に売却することが可能です。
しかし勝手に共有持分を売却したことを他の共有者が知ったら、あまり良い印象を持たれないかもしれません。
そればかりか、他の共有者から絶縁を言い渡される恐れもあります。
そのため、共有持分を売却したいと考えているのなら、事前に他の共有者に相談してから行動に移すことをおすすめします。
ケースによっては、他の共有者が購入を申し出てくれてスムーズな売却が実現できる可能性もあります。
悪質な買取業者に売却すると他の共有者にも危害が及ぶ
共有持分は、買取業者に依頼するとスムーズに売却することが可能です。
ただし、悪質な買取業者に共有持分を売却すると、他の共有者に危害がもたらされる恐れがある点に注意しましょう。
たとえば、以下のトラブル事例が考えられます。
- 他の共有者にも共有持分の買取を無理やり迫る
- 共有物分割請求を起こして共有不動産を強引に売却しようとする
そのため、トラブルを未然に防ぎたいのなら、信頼できる買取業者に依頼することが大切です。
特に、以下のポイントを意識したうえで買取業者を探すことをおすすめします。
- 共有持分の買取実績は豊富か
- 営業担当者が親身に話を聞いてくれるか
- 実際に利用した顧客からの口コミ評価は高いか
他の共有者に持分を売却しようとして売却金でもめる
他の共有者に自分の共有持分を売却するときには、売買金額を巡ってトラブルが起こる恐れがあります。
共有持分を売る側としては「少しでも高く売りたい」、買う側としては「少しでも安く買いたい」と考えるものです。
互いに納得のいく売買価格を設定できないと、売買契約が成立しないばかりか、互いの関係性も悪化してしまいかねません。
そのため、スムーズな売買に結び付けたいのなら、あらかじめ共有持分の適正価格を調べておくことが大切です。
根拠を持った価格を提示すれば、他の共有者にも納得してもらいやすくなります。
共有持分の適正価格を調べるには、不動産買取業者に査定を依頼する方法が確実です。
複数の不動産買取業者に査定を依頼して査定結果を比較し、そのうえで他の共有者と交渉するとよいでしょう。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、共有持分の買取に精通している専門の買取業者です。
査定は24時間365日無料で受けつけておりますので、共有持分の適正価格を知りたいと考えている方は、お気軽にお問い合わせください。
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他の共有者が共有持分を売却したらどうなる？起こり得る4つのトラブル
共有者の1人が第三者に共有持分権を売却してしまった結果、購入者が共有持分権を主張することにより他の共有者の間で起こり得るトラブルは以下の4つです。
共有者の1人が他の共有者に承諾を得ないまま共有持分を売却してしまうと、他の共有者は突然見知らぬ第三者と物件を共有しなくてはいけなくなります
たとえば、顔も名前も知らない不動産投資家や不動産買取業者と共有状態になった場合、もともとの共有者には精神的な負担がかかります。
加えて、新たに共有名義に加わった購入者側にも買い取った目的があるため、他の共有者に対して何かしら交渉を持ちかけて来るでしょう。
その結果、共有不動産を巡って購入者と共有者間でトラブルが起こるケースは少なくありません。
では、具体的にどのようなトラブルが発生するか詳しく見ていきましょう。
以下の記事でも不動産を共有名義にするデメリットについて解説しているので、併せて参考にしてください。
賃料を請求される
新たに共有名義に加わった購入者が不動産投資家である場合、買い取った持分割合に応じた賃料を請求してくるおそれがあります（前述）。
例として、共有不動産を「家賃10万円」で賃貸に出しているとしましょう。
このとき、仮に不動産投資家が「2分の1」の共有持分を買い取ったとすると、目安として家賃の2分の1である「5万円」を毎月の賃料として請求されてしまいます。
ただ現実は、購入者側からするといくらで賃貸利用しているのか詳細はわからないはずですから、周辺の賃貸物件などから算出した家賃相場をもとに賃料請求を行ってくることが大半です。
また、新たに共有名義に加わった購入者から賃料請求を受けるのは、上記したような物件を賃貸利用している場合だけに限りません。
共有者のうちの誰かが対象の物件上に居住している場合も、共有者間で別段の合意がなければ、他の共有者に対して賃料を支払う必要があります。
仮に、共有者AとBが「2分の1ずつ」で共有している不動産にAが住んでいるとしましょう。
この共有不動産を他者に貸し出す際の、家賃相場が「10万円」だったとすると、AはBに対して、「5万円」を支払わなければならない可能性があります。
もちろん、親や親戚との共有不動産であれば、いちいち「家賃を払え」なんて話すら出てこない場合が大半です。
ですが、相手はあなたと縁もゆかりもない不動産投資家なので、「当然の権利」として居住者に対して賃料請求を行ってくるでしょう。
共有不動産の独占者に対する賃料請求については、以下の記事で詳しく解説しています。
購入者が不動産の敷地内に立ち入ってくる
他の共有者から共有持分を買い取った購入者が、共有不動産の敷地内に無断で立ち入ってくる可能性があります。
理由としては、購入者が物件の状態を確認しに来たり、居住者に対して様々な交渉を持ちかけたりといった目的が考えられます。
「たとえ共有者になったといっても、物件に住んでいれば勝手には立ち入ってこれないでしょ？」
このように思うかも知れませんが、新たに共有名義に加わった購入者が仮に悪質なブローカーであれば、そんな事お構いなしに侵入してくるでしょう。
不動産ブローカーには宅建免許などの資格もなく、事務所も構えていないため、たとえ不法行為であってもローリスクで行ってくるからです。
具体的には、強引に家の門をくぐって執拗にチャイムを鳴らしてきたり、洗濯物を干しに窓から顔を出した途端に見知らぬ人が声をかけてきたり、なんてこともあるかも知れません。
もちろん、新たに共有名義に加わった購入者が宅建業法に基づいて営業している通常の不動産買取業者であれば、コンプライアンスを遵守しているので、このような心配はありません。
あなたの持分を売って欲しいと強引に交渉を持ちかけてくる
新たに共有名義に加わった購入者が不動産買取業者である場合、他の共有者の持分を半ば強引に買い取ろうとしてくるおそれがあります。
共有持分を全て買い取ることで不動産を単独名義にして、通常の不動産と同様に市場相場通りの金額で売却し利益をあげる目的があるからです。
新たに共有名義に加わった購入者が、宅建業法に基づいて営業している不動産買取業者であれば、他の共有者に対して真摯な態度で売買交渉を持ちかけてくるので、適正な取引価格に向けてコミュニケーションも取れるでしょう。
しかし、ここでも問題となるのが悪質な不動産ブローカーです。
仮に新たに共有名義に加わった購入者が不動産ブローカーであった場合は、以下のような対応をされる可能性があります。
- 早朝や深夜を問わず自宅に訪問してくる
- 執拗に何度も電話をかけてくる
- 家に張り紙をされたり、郵便受けに何通も手紙を投函してきたりなどの嫌がらせをしてくる
ひいては、「共有持分を売り渡さないと出るところ（裁判）に出るぞ」と脅してきたり、次項で解説する通り、実際に裁判を起こされたりするおそれもあります。
共有物分割請求訴訟を起こされる
新たに共有名義に加わった購入者が、他の共有者全員に対して裁判（共有物分割請求訴訟）を起こしてくるおそれがあります。
他の共有者に対して共有状態の解消を求めること
共有物分割請求訴訟を起こされると、裁判所が中立な立場から判決を下すため、不動産の共有状態がどのように解消されるかは誰にもわかりません。
一般的には、不動産を現金化したのちに共有者で分配する換価分割が選ばれることが多い傾向にあります。
不動産を手放したくない場合でも、判決の内容によっては「あなたの共有持分を購入者に売却する」や「不動産全体を競売にかける」等で、不動産を手放さなければならなくなるかもしれません。
不動産を手放すことを嫌い裁判で争うにしても、基本的には弁護士を立てなくてはならず、少なくとも「数十万円～100万円程度」の弁護士費用が発生してしまいます。
他の共有者に対して以下のような請求書を内容証明にて送付され請求されることが多いです。
共有物分割請求訴訟については以下の記事で詳しく紹介していますので参考にしてください。
共有持分の5つの売却方法
共有名義のみを購入しても不動産を自由に活用できるようにはならないため、必然と売却先の選択肢は限られてきます。
ただし、適切な売却方法を選択すると共有持分をスムーズに手放すことができるので、ご安心ください。
ここでは、共有持分を売却する5つの方法を解説します。
なお、共有持分のみを売却する方法については、以下の記事でより詳細に解説しておりますので、気になる方は参考にして下さい。
相続時の遺産分割協議で単独所有にして売却する
親などが亡くなった際に相続人が複数いるときには遺産分割協議を行い、誰か一人の相続人の単独所有にしておくと不動産をスムーズに売却できるようになります。
相続人の間で話し合って遺産の分割方法を決めること。
不動産を複数の相続人の共有名義にしてしまうと、全員の同意がない限り自由な活用や売却ができなくなってしまいます。
そのため、他の相続人も相続予定の実家を利用するつもりがない、手放したいと考えているなら共有名義で相続するのではなく、相続人一人の単独名義にすることをおすすめします。
他の共有者へ売却する
同じ不動産の他の共有者であれば、共有持分のみであっても売却できる可能性があります。
仮に、兄弟で不動産を共有している場合、兄か弟、どちらかがどちらかに持分を売却するということです。
もし兄弟2人で共有しているのであれば、持分を買い取る方は単独名義となり、不動産を自由に売却したりできるようになるため、一定のメリットがあります。
そのため、売却できる可能性があるわけです。
持分は一般の買い手には売却しにくいため、まずは他の共有者に売却を打診してみるのも一つの手です。
もし他の共有者に売却できない場合は、専門の買取業者への売却を検討してみてください。
他の共有者と協力して不動産全体を売却する
他の共有者も不動産を手放したいと考えているのなら、全員で協力して不動産全体を売却する方法があります。
共有不動産全体を売りに出せば、通常の物件と変わらないため、相場に近い価格で売却できる可能性もあります。
ただし、共有不動産の売却益の分配を巡って共有者間のトラブルが起こる可能性があります。
トラブルを未然に防ぐためにも、「売却益は各共有者が所有する持分割合に応じて分配する」などのルールを定めておきましょう。
不動産投資家へ売却する
共有不動産を第三者に貸し出している場合、不動産投資家に持分を売却する方法もあります。
共有不動産を賃貸利用している場合、その家賃収入は持分割合に応じて各共有者に分配するのが原則です（民法第249条）。
そのため、市場価格の低い共有持分を購入し、初期費用を抑えつつ家賃収入を得られる点が不動産投資家にとって共有持分のみを買い取る理由になります。
ただし、新たに共有名義に加わった不動産投資家が、もともとの共有者に対して「賃料」を請求してくるおそれがあります。
そのため、投資家など、第三者へ持分を売却する場合は、他の共有者へ事前に伝えることをお勧めします。
不動産買取業者へ売却する
共有持分の売却先として最も一般的なのが、共有持分を専門に取り扱う不動産買取業者です。
共有持分買取業者であれば、共有不動産の権利関係を整理し、再活用できる状態に改善するノウハウを持っており、共有持分のみであっても買い取ってくれるからです。
当然ですが、新たに共有名義に加わった購入者が宅建免許を持ち、国や県などから許可を得て営業している買取業者であれば、他の共有者に対して半ば強引に交渉を持ちかけてくる心配はありません。
一方で、新たに共有名義に加わった購入者が、悪質な「不動産ブローカー」であった場合には、あなたの持分を不当に安い金額で強引に買い取ろうとしてきたり、最悪裁判を起こしてきたりするおそれがあります。
一般的に、宅建取引業免許などの必要資格を持たずに不動産取引を行い、収益を得ている人を指す。
共有持分を売却された際に起こり得るトラブルに関しては、次項で詳しく解説します。
なお、弊社は訳アリ物件専門の不動産買取業者として、年間600件以上の買取実績（※2023年1月～10月の実績）があり共有持分の買取も行っております。
下記画像を見てもらえばわかる通り、国（国土交通省）からの許可も得ています。
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買取査定依頼のみのご利用でも、その後無理な営業などは行いませんのでご安心ください。
カンタン1分査定
共有持分の売却相場
共有持分の売却相場は、誰が買い手となるのかによって異なります。
たとえばほかの共有者に買い取ってもらう場合は、「市場価格×持分割合」が相場です。
ほかの共有者があなたの共有持分を買い取ると、自分の持分割合を増やせて不動産に対してできる選択肢が広がるからです。
ただし、ほかの共有者に共有持分を買い取る経済力がないと実現はしない点に注意が必要です。
一方、共有持分の買取業者に買い取ってもらうケースでは、「市場価格×持分割合×1/2～1/3」が相場の目安です。
共有持分を買い取っても不動産全体を自由に活用できるわけにはならないので、ほかの共有者に買い取ってもらうときと比べると安価にならざるを得ないのです。
しかし、一般の不動産業者が共有持分を取り扱ってくれることはありません。
不動産を自由に活用できない、ほかの共有者との間で権利関係のトラブルが起こる可能性のある共有持分のみを買いたいと考える個人の方はほぼいないからです。
そのため、早く共有関係を解消したいのなら、価格ではなく確実に共有持分を売却できる方法を重視することをおすすめします。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、全国の共有持分を積極的に買い取っている専門の買取業者です。
弊社には購入した共有持分を活用できる独自のノウハウがあるため、できる限り高値で買い取ることが可能です。
査定は無料でおこなっておりますので、共有持分がいくらで売れるのかを知りたい方はお気軽にご相談ください。
なお、共有持分の売却相場について知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
共有持分の売却にかかる費用・税金と必要書類
共有持分をスムーズに売却したいのなら、必要な費用と書類を事前に把握しておくことが大切です。
ここでは、共有持分の売却時に知っておきたい以下の情報を解説します。
売却時にかかる4つの費用・税金
共有持分の売却時に負担する必要のある費用は、主に以下4つです。
印紙税
印紙税は売買契約書などの課税文書に課される税金であり、契約書に収入印紙を貼る形で納めます。
たとえば売却金額が1,000万円のときにかかる印紙税額は、5,000円です。
参照元：国税庁｜No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置
登録免許税
共有不動産、あるいは共有持分に抵当権が設定されているときには、売却にあたって抹消しなければなりません。
その際、登録免許税として不動産1件につき1,000円かかります。
司法書士報酬
抵当権抹消登記の手続きを司法書士に依頼するときには、報酬として別途5,000円～1万円ほどの費用が発生します。
自分で行うことも可能ですが、確実に抵当権を抹消するためにも司法書士に依頼することをおすすめします。
仲介手数料
仲介業者を通じて共有持分を売却するときには、以下の計算式（売却金額が400万円超のケース）で算出した仲介手数料を支払う必要もあります。
たとえば、共有持分を1,000万円で売却したときにかかる仲介手数料は以下の通りです。
仲介手数料＝（1,000万円×3％＋6万円）×10％＝39万6,000円
ただし、共有持分の売却を仲介業者に依頼しても、取り扱ってくれないケースがほとんどです。
購入しても不動産全体を自由に使えるようにはならない共有持分は、一般の個人の方には売却ができないからです。
そのため、共有持分を売却して共有状態から抜け出したいと考えているのなら、専門の不動産買取業者に依頼することをおすすめします。
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共有持分の買取実績が豊富にある弊社なら、あなたの共有持分をできる限り早く、かつ高く買い取ることが可能です。
共有持分を売却したいとお考えの方は、お気軽にご相談ください。
売却時の必要書類
共有持分売却時に必要となる書類は、以下の通りです。
- 登記識別情報（権利証）
- 土地測量図（境界確認書）
- 身分証明書
- 印鑑登録証明書
これらの書類を事前に用意しておくと、スムーズに売却できるようになります。
まとめ
この記事では、「共有持分を売却したときに起こり得るトラブルと対応方法」「共有持分の売却方法」について解説してきました。
共有持分を単独で売却することは可能ですが、勝手に売ったことが他の共有者に知られるとトラブルにつながりかねません。
トラブルを未然に防ぎたいのなら、他の共有者と話し合ったうえで売却手続きを行うことが大切です。
また、他の共有者が各自の共有持分を売却することは民法上適法であり、共有状態を解消しない限りは防ぐことができません。
他の共有者が持分を売却して、赤の他人との共有名義になる状態は、様々なトラブルの元凶となり大変危険です。
そのため、すでに他の共有者が共有持分を売却してしまったときには、自分の共有持分も売却して共有関係から抜け出すことをおすすめします。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、あなたの共有持分を買い取り、共有状態から抜け出すサポートを行っている専門の買取業者です。
過去には、一般の不動産業者が取り扱わない訳あり物件専門の買取業者としてフジテレビの「newsイット！」にも紹介されました。
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