株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
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告知事項の主な種類
告知事項は内容によって、物理的瑕疵・心理的瑕疵・環境的瑕疵・法的瑕疵の4種類に分かれています。
この章ではそれぞれの瑕疵の種類と意味をご紹介していきましょう。
物理的瑕疵のある物件
「物理的瑕疵」は建物の物理的な傷や損傷などの瑕疵です。
住居の場合、人が住んでいないと建物はどんどん痛んで行きます。
元々あった傷や、売りに出してから発生した傷や痛みを「物理的瑕疵」といいます。
具体的にはシロアリによる構造材の痛みや雨漏りなど、使用する上で物理的な欠点を指します。
物理的瑕疵には他にも土壌汚染や地中の障害物も含まれており、耐震性能の不足も物理的瑕疵と判断される場合があります。
物理的瑕疵のある物件の売却をお考えの場合は、「告知事項あり不動産は専門の買取業者へ」をご確認ください。
心理的瑕疵のある物件
告知事項の中で最も買主によって可否の判断が分かれる瑕疵が「心理的瑕疵」です。
心理的瑕疵は買主が購入するうえで心理的に障害となるような問題を指しています。
心理的瑕疵にあたる死因
- 自殺
- 他殺
- 孤独死
- 火災による死
- 原因不明の死（変死）
例えば、取引する物件において過去に自殺や殺人事件などがあったり、火災や死亡事故が発生した場合などは人によって購入を躊躇します。
このような心理的抵抗を持ちやすい瑕疵が心理的瑕疵とされています。
実際、弊社が行ったアンケート調査によると、心理的瑕疵物件に抵抗を感じると回答した方の割合は85％以上にのぼりました。
参照元：訳あり物件買取プロ｜【500人にアンケート調査！許容できる心理的瑕疵物件のレベルランキング】みんなが選ぶダントツの第1位は？
ただし、室内で人が亡くなっているからといって、すべてのケースが心理的瑕疵に該当するわけではありません。
心理的瑕疵に該当するケースと該当しないケースも押さえておきましょう。
心理的瑕疵に該当しないケース
一方、病気や老衰などによる自然死の場合は、国が定めたガイドラインによると、告知が必要な心理的瑕疵に当たらないとされています。
参照元：国土交通省｜宅地建物取引業者による人の死fの告知に関するガイドライン
これは住宅というものが購入・賃貸問わずに人の生活の本拠となる場所なので、そこで自然死が発生することは当然に予想される事柄であり、社会通念上は心理的瑕疵に当たらない事柄であるためです。
ただし、ガイドライン上は告知義務がなくても、実際の売買や賃貸の現場では、契約締結後のトラブルを防ぐため、告知が行われることが多々あります。
そのため、告知義務の有無にかかわらず、一度人が亡くなった物件は売却や賃貸がしにくくなります。
ただ、弊社アルバリンクであれば、心理的瑕疵物件であっても問題なく買い取れます。
なぜなら、訳あり物件の豊富な活用ノウハウ・再販ルートを持ち合わせており、これまで他社では断られるような事故物件を多数買い取ってきた、独自のノウハウがあるためです。
心理的瑕疵物件の売却でお悩みの方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
環境的瑕疵のある物件
環境的瑕疵とは、物件を活用する上で支障があると考えられる周辺環境の瑕疵を指しています。
例えば周辺に嫌悪施設があったり、異臭や騒音などの公害が発生する環境を指します。
その存在により地価が下がり治安が悪化するような施設や、公害を発生させる懸念のある施設、不安感や不快感を与える可能性のある施設を指しています。
以下に表で環境的瑕疵にあたる具体例を挙げましたので、ご確認ください。
このように、物件そのものではなく物件の周辺に瑕疵があることを環境的瑕疵といいます。
環境的瑕疵のある不動産も売却では敬遠されがちです。
そのため、売却を検討している場合は、「告知事項あり不動産は専門の買取業者へ」をご確認ください。
買取であれば、一般の買い手に敬遠される環境的瑕疵がある物件も問題なく売却できます。
法的瑕疵のある物件
法的瑕疵とは、法律によって物件の活用が制限されている状態を指しています。
具体的には、都市計画法や建築基準法によって建物の形状や土地の活用方法に制限がある物件を指しています。
例えば、法的瑕疵の代表例としては再建築不可物件が挙げられます。
再建築不可物件は接道義務を定めた建築基準法によって建物の建て替えが認められていない物件で、法律的な制限によって建物の活用ができない物件を指しています。
また、違法建築の物件も増改築や建て替えができないことから、法律の制限が理由で自由な運用ができない法的瑕疵の物件とされています。
違法建築の建物の売買についてはこちらの記事で詳しく説明しています。
売却と賃貸の告知義務期間
心理的瑕疵物件に対して売主・貸主が課される告知義務の期間は、売却と賃貸とで異なります。
告知義務に違反すると買主・借主から契約不適合責任を問われかねないため、事前にルールを把握しておきましょう。
売却の場合は無期限で告知義務が生じる
国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」によると、死亡による心理的瑕疵の告知義務は、売買契約の場合は永遠に課せられるとされています。
売買契約は、賃貸契約より大きな金額が取引されるため、後から心理的瑕疵が発覚したら、より大きなトラブルに発展するおそれがあるからです。
ただ、実際のところ、死亡事故や事件があった旨を告知されたうえで不動産の購入を決断する買主の方は滅多にいません。
不動産やマイホームの購入は、多くの方にとって人生の記念ともいえる重要な買い物なので、マイナスの感情が邪魔をするとどうしても購入を決断できないからです。
一般の方に売却できない心理的瑕疵がある不動産は、ぜひ弊社にご相談ください。
弊社は、事故物件や訳あり物件に強い専門の買取業者です。
数多の事故物件の買取実績を活かし、スピーディーに買い取らせていただきます。
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賃貸の場合は原則3年告知義務がある
心理的瑕疵のある物件を賃貸するときの告知義務期間は、原則3年です。
ただし、事件や事故の発生から3年が経過したら告知義務がなくなるわけではありません。
また、心理的瑕疵のある事故物件に一度住んでも、次以降に借りる方への告知義務がなくなることはありません。
詳しくは、以下の記事で解説しています。
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告知事項ありの不動産は売却相場が安くなる
不動産に何らかの瑕疵が潜んでおり、売主に対する告知義務が発生する不動産は、通常の不動産よりも売却相場が安くなるのが一般的です。
告知事項があるからといって、不動産の売却価格を下げなければならないわけではありません。
しかし、告知事項のある不動産を購入したいと考える方があまりいないため、売却するには相場よりも2～3割ほど下げなければならないのが実情です。
ただし、都心の人気エリアに立地しているなど需要が高い場合は、告知事項があっても相場に近い価格で売却できることもあります。
自身の物件に告知義務があるのかないのか、現在の価値はどのくらいか知りたい場合は、ぜひ一度、弊社アルバリンクへお問い合わせください。
弊社は日ごろから告知義務のある物件を数多く売買する専門の不動産買取業者です。
そのため、一般の不動産業者より正確な査定価格を提示できます。
実際に弊社に売却しなくても結構です。
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告知事項ありの不動産の見分け方
物件を探す際に、告知事項がある物件かどうかを見分けるには不動産広告の特記事項などを確認していく必要があります。
通常の不動産広告の物件には土地建物の種類や面積、価格などが掲載されていることが一般的ですが、告知事項がある物件の広告には特記事項として「告知事項あり」「瑕疵物件」「訳あり物件」「事故物件」「建築制限あり」などといった表記がされています。
ただし不動産広告に告知事項を記載する義務はありません。
不動産会社によってはあえて告知事項を契約まで伝えない場合もあります。
そこで内覧や物件を実際に見る前に告知あり物件かどうかを見極める方法を2点ご紹介していきましょう。
なお、以下の記事でも事故物件かどうかを見極める方法を解説しているので、併せて参考にしてください。
極端に相場よりも家賃が安い
例えばアパートの場合、一部屋だけ家賃が極端に安い場合には、告知事項のある物件と考えることができます。
賃貸物件の場合、不動産業界の慣例として自然死でも次の入居者には心理的瑕疵がある物件であることを伝えて割安で物件の貸し出しを行っています。
家賃が安ければ安いほど重大な心理的瑕疵があると考えてよいでしょう。
心理的瑕疵に対するおおよその値下げの割合は、孤独死や自然死の場合は1割、事件や事故の場合は5割、自殺の場合は7～8割引で貸し出しを行うケースがあります。
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一部リフォーム済みと記載されている
不動産広告などで直接的に「告知事項あり」や「瑕疵物件」という記載がされていなくても、「一部リフォーム済」「フローリング張替え済み」といった記載がある場合は事故物件の可能性が高いです。
このような場合は、事故の痕跡を消すために一部だけをリフォームしている可能性があります。
告知事項あり不動産は専門の買取業者へ
一般の方に売却するのが困難な告知事項ありの不動産は、専門の買取業者に直接売却するべきでしょう。
告知事項ありの不動産は、告知事項がない一般の不動産に比べて、一般の買手や借り手を確保するのが困難です。
事故物件など、様々な瑕疵を抱えた不動産に強い専門の買取業者に依頼すれば、最短数日で売却＆現金化が可能です。
さらに、所有権を手放して、固定資産税の負担からも解放されるので、一石二鳥です。
弊社アルバリンクは告知事項がある物件など、事情を抱えた物件専門の不動産買取業者です。
そのような不動産を再販・運用するノウハウを持っているため、適正価格でスピード買取することができます。
売却を検討の方は、ぜひ一度弊社の弊社の無料買取査定をご利用ください。
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以下では、買取業者に依頼した場合の具体的なメリットを簡単にご説明します。
現金化が圧倒的に早い
専門の買取業者に依頼すれば、最短数日で売却＆現金化が可能です。
前提として、一般の不動産業者は、住居を探している個人の買主を広く募集し、売買契約成立を目指します。
一方、専門の買取業者は、売主から直接買取を行います。
そのため、専門の買取業者に依頼すれば、一般の不動産業者のように、買主が現れるのを待つ必要がありません。
結果として、専門の買取業者は最短数日の売却と現金化を実現できるのです。
住居として価値がない不動産も売却できる
専門の買取業者は、住居としての価値を下げる告知事項がある不動産も買い取ることができます。
そもそも買取業者の買取目的は、住居用ではなく事業用だからです。
ここでいう事業とは、買い取った不動産をリフォーム等して不動産投資家に再販し、買取価格と再販価格の差額で利益を上げることです。
そのため、一般の住居として価値がなくても、買取業者は独自のノウハウを駆使して再販することができるため、問題なく買い取ることができます。
売主の責任が一切免責される
不動産の売主には契約不適合責任が課せられるのが一般的です。
買主を守るために、売主に課せられる責任。
売却後の不動産に欠点や不具合が見つかった場合、売主は責任として売買契約の取り消しや損害賠償に応じる必要がある。
専門の買取業者であれば、大抵の場合、契約不適合責任の一切を免責（免除）しています。
専門の買取業者には、物件に潜んでいる瑕疵を見抜き、リフォームなどで解消してから再販するノウハウがあるためです。
しかし、不動産知識が豊富ではない一般の方が、建物の告知事項を全て完璧に把握するのは非常に困難です。
そのため、事故物件や訳あり物件は専門の買取業者に依頼するのが断然安心です。
弊社も、もちろん売主の方の責任を一切免責したうえで買い取っています。
ただ、業者によっては免責していないこともあるので、契約前に必ず確認してください。
>>【告知事項ありの不動産を高額売却！】無料で買取査定を依頼する
なお、契約不適合責任については以下の記事で詳しく解説しています。
売却経費を抑えられる
一般の不動産会社（不動産仲介業者）に売却を依頼した場合、以下の費用がかかります。
買取では、これらの費用がかからず、現状のままで売却可能です。
- 家具や荷物の処理費用
- 1立方メートルあたり1万円
- 修繕費用
- 部分的な修繕であれば数十万
- リフォーム費用
- 建物全体のリフォームであれば数百万～1,000万程度
仲介手数料 追加
┗売買価格の2～5％を仲介業者に支払う
弊社AlbaLink（アルバリンク）でも、室内に家財道具などが残っている家を現状で買い取っております。
過去には、一般の買い手が見つかりにくい訳あり物件を買い取る専門業者としてフジテレビの「newsイット！」に紹介された実績もあります。
現在、弊社では年間600件（2023年1月～10月実績）以上の訳あり物件を買い取っており、実際にご利用いただいたお客様からは以下のようなお声を頂戴しております。
弊社にお任せいただければ、あなたは費用を負担することなく告知事項のある不動産を手放すことができます。
告知事項のある不動産を売却したいとお考えの方は、お気軽にお問い合わせください。
>>【告知事項のある不動産を高額売却！】無料の買取査定を依頼する
なお、家の中にある物を処分せずに売却したいとお考えの方は、以下の記事も参考にしてください。
まとめ
不動産に告知事項がある場合、売主（貸主）には告知義務が課せられるため、必ず買主（借主）に告知事項説明をしなくてはなりません。
売買契約成立後、買主（借主）に知らされていない告知事項が発覚したら、売主（貸主）は、契約の取り消しや損害賠償を求められるおそれがあります。
ただ、告知義務がある不動産は一般の方には売却（貸し出し）しにくいため、所有者の方は不動産を手放すことも活用することもできず、途方に暮れてしまうケースも多々あります。
告知事項がある不動産を所有してお困りの方は、ぜひ弊社アルバリンクにご相談ください。
弊社は、事故物件や訳あり物件の買取に強い専門の不動産買取業者です。
告知事項がある不動産も適正価格でスピーディーに買い取らせていただきます。
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