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再建築不可物件とは建て替えできない土地のこと
そもそも再建築不可物件とは、建築基準法の「接道義務」を満たしておらず、既存の建物を取り壊すと新たな建物を建てられない土地を指します。
接道義務とは、幅4m以上の建築基準法上の道路に敷地が2m以上接していなければならないというルールです。
具体的には、あなたの敷地が以下3つの条件のいずれかに該当している場合は接道義務を満たしておらず、再建築不可物件として扱われます。
- 土地に接する道路の幅が4ｍに満たない
- 前面道路に接している土地の幅が2mに満たない・道路に接していない
- 土地に接しているのが建築基準法上の道路ではない
あなたが所有している土地が再建築不可物件かどうかは、物件所在地を管轄する自治体に問い合わせると確認可能です。
気になる方は一度問い合わせてみてはいかがでしょうか。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）は再建築不可物件に精通している専門の買取業者です。
あなたの土地が再建築不可物件かどうかを調べるお手伝いをすることも可能なので、お気軽にお問い合わせください。
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再建築不可物件の概要については以下の記事で詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
再建築不可物件はなぜ存在するのか
接道義務を満たしていない土地には建物を建てられないと前述しましたが、実際に再建築不可物件は存在しています。
なぜ再建築不可物件が存在するのかというと、接道義務について規定している建築基準法が1950年に制定されたものだからです。
つまり、建築基準法制定以前に建てられた家は接道義務を満たしていなくても「違法」とは扱われません。
このような家を「既存不適格物件」といいます。
既存不適格物件にそのまま住む分には問題ありませんが、建物を建て替える際には現在の建築基準法の規定に適合させる必要があります。
したがって接道義務を満たすようにしない限り、建て替えできない点に注意が必要です。
以下の記事でも再建築物件が存在する理由について解説しているので、併せて参考にしてください。
再建築不可物件で後悔する4つの理由
「再建築不可物件を所有すると後悔する」と言われる主な理由は、以下のとおりです。
それぞれの理由について、詳しく見ていきましょう。
これらのリスクを事前に回避したいのなら、「再建築不可物件で後悔しないためには売却が得策」の章を参考に再建築不可物件を売却することをおすすめします。
なお、以下の記事でも「再建築不可物件はやめたほうがいい」と言われる理由について解説しています。
併せて参考にしてください。
倒壊すると建て直せない
既存の建物が地震などの自然災害で倒壊してしまっても建て直せない点は、再建築不可物件最大の後悔ポイントです。
仮に保険金が下りたとしてもその土地には新たな家の建築はできないので、別の場所に土地を探さなければなりません。
また、壊れた家屋の解体費用として100～200万円ほどの費用を負担しなければならない点もデメリットです。
なお、自治体によっては自然災害で住宅が全壊するなどの被害を受けた場合に公費で解体工事をおこなってくれるところがあります。
しかし、すべての自治体が無料で対応してくれるわけではない点に注意が必要です。
参照元：NHK｜災害列島命を守る情報サイト｜うちは自腹で隣は無料 解体費用は誰が出すの？
近隣住民から損害賠償を請求される恐れがある
再建築不可物件が台風や地震などの自然災害で倒壊して近隣の家や人に被害を与えると、損害賠償を請求される恐れがあります。
自然災害が原因で倒壊した場合でも、所有者の管理不足が原因であると捉えられてしまうからです。
公益財団法人日本住宅総合センターの「空き家発生による外部不経済の損害額の試算結果」によると、空き家の倒壊で隣人が亡くなった場合には2億円近い損害賠償額が発生するとされています。
近隣の方から損害賠償を請求されるリスクを回避したいなら、日頃からしっかりとした管理をおこなうことが欠かせません。
もし自分で管理をおこなうのが難しい場合には、売却して手放すことをおすすめします。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）では、全国の再建築不可物件を積極的に買い取っております。
再建築不可物件を所有し続けるリスクから解放されたいとお考えの方は、お気軽にご相談ください。
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更地になると固定資産税が6倍になる
建物の倒壊に伴って更地にすると、「住宅用地の特例」の適用対象外となって土地に課される固定資産税が6倍に上がる点にも注意が必要です。
居住用家屋が建っている土地に課される固定資産税を最大で6分の1に軽減する制度。
たとえば以下のケースにおいて、住宅用地の特例が適用されるときとされないケースとでかかる固定資産税額を比較してみましょう。
土地の固定資産税評価額：1,800万円
土地の面積：150㎡
固定資産税の計算方法：固定資産税評価額×1.4%（標準税率）
【住宅用地の特例が適用される場合】
建物の固定資産税＝500万円×1.4%＝7万円
土地の固定資産税＝1,800万円×1.4%×1/6＝4万2,000円
合計：7万円＋4万2,000円＝11万2,000円
【建物が倒壊して住宅用地の特例が適用されない場合】
土地の固定資産税＝1,800万円×1.4%＝25万2,000円
建物が倒壊したら、建物にかかる固定資産税は当然納めなくてもよくなります。
しかし建物がなくなって住宅用地の特例が適用されなくなると、結果的に固定資産税が14万円上がることが分かりました。
再建築不可物件は既存の建物が倒壊すると、二度と家を建てられません。
それでも、土地を所有する限り固定資産税は納め続けなくてはならない点は押さえておく必要があります。
なお、以下の記事では再建築不可物件が倒壊したときに生じるリスクと対策について解説しています。
併せて参考にしてください。
自由にリフォームできない
リフォーム内容が制限される点も、再建築不可物件で後悔しやすい理由のひとつです。
再建築不可物件は建て替えできませんが、リフォームをおこなうことは可能です。
ただし、どのようなリフォームでもできるわけではありません。
リフォームできるのは、あくまでも建築確認申請が不要な範囲内となっている点に注意が必要です。
新築・増改築を計画している建築物が建築基準法に適合しているかを自治体、もしくは自治体の指定確認検査機関に確認してもらうこと。
再建築不可物件自体が建築基準法に適合していないため、建築確認を申請してもまず審査に通過することはないのです。
それでも、以下の範囲内でなら再建築不可物件でもリフォームが可能です。
- 建物の主要構造部（柱・壁・床・梁・屋根・階段）の2分の1以下の修繕
- 防火・準防火地域外での10㎡以下の増築
つまり、キッチンやトイレの交換など簡単なリフォームであれば、再建築不可物件でも問題なくおこなえます。
また、2階建て以下・延床面積500㎡以下・高さ13m以下・軒高9m以下の木造住宅は建築基準法第6条第1項第4号（4号建築物）に該当するため、間取りの変更を伴う大規模なリフォーム・リノベーションでも実施できます。
ただし建築基準法の改正に伴い、2025年4月より2階建ての木造住宅でもリフォームに伴う建築確認申請が必要となります。
再建築不可物件のリフォームがさらに厳しくなる点は覚悟しなければならないでしょう。
参照元：国土交通省｜2025年4月（予定）から4号特例が変わります
リフォーム代が高額になる
再建築不可物件にかかるリフォーム費用は、通常の住宅よりも高くなりがちな点にも注意しましょう。
接道義務を満たしていない再建築不可物件に接する前面道路の幅は狭く、工事車両が敷地内に入れないことがあります。
すると資材の搬入や解体物の搬出などを人力でおこなわなければならず、より人件費がかさんでしまうのです。
また築年数が古い再建築不可物件の場合は現行の耐震基準を満たしていないケースが多く、耐震補強工事も必須です。
リフォームにくわえて耐震補強工事なども必要になると、1,000万円以上の費用がかかることもあります。
多額の費用をかけてリフォームをしても、再建築ができない事実に変わりはありません。
もしリフォーム費用が高い場合には、再建築不可物件の売却を検討するのは選択肢のひとつといえます。
再建築不可物件を現金化すれば、その費用を新たな住居の購入費用に充てられるからです。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、全国の再建築不可物件を積極的に買い取っている専門の買取業者です。
あなたの再建築不可物件をスピーディーに、かつ適正価格で買い取らせていただきます。
また、売却に際してあなたがリフォームや解体をおこなう必要はありません。
そのままの状態で買い取らせていただきますので、ご安心ください。
「再建築不可物件がいくらで売却できるのかが知りたい」方は、まずは無料査定をご活用ください。
なお、無料査定を依頼しても無理な営業をかけることは一切ありませんので、安心してご利用いただければ幸いです。
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再建築不可物件のリフォーム可能な範囲については以下の記事で詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
買い手が住宅ローンを組めず売却しにくい
再建築不可物件を売却したいと考えても、住宅ローンが組みにくく買い手が見つからない点も所有を後悔する理由として挙げられます。
マイホームの購入を検討している個人の方は、住宅ローンを利用するケースが一般的です。
しかし、建て替えのできない再建築不可物件は通常の住宅よりもリスクが高いことから担保としての価値はほぼありません。
そのため、多くの金融機関では再建築不可物件の購入に際して住宅ローンの利用を認めていないのです。
住宅ローンを使えないとなると、再建築不可物件を購入できるのは現金一括で支払えるほどの経済力を持った方に限られてしまいます。
再建築不可物件を売り出しても通常の物件と比較して購入者が限定されてしまうため、買い手がなかなか見つからないのが実情です。
再建築不可物件は住宅ローンを組めるのかについては以下の記事でも詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
維持費を負担し続けなければならない
再建築不可物件を所有する限り、固定資産税や維持費、メンテナンス代などを負担し続けなければならない点も後悔しやすい理由のひとつです。
たとえ使い道がなく空き家のまま放置していても、毎年固定資産税を納め続けなければなりません。
再建築不可物件が都市計画区域内にある場合には、都市計画税を納める必要もあります。
すでに市街地が形成されているエリア。
または今後おおむね10年以内に優先的に市街化を図るべきエリア。
また、前述のように再建築不可物件の多くは建築基準法が制定された1950年以前に建てられており、外壁や内装などの修繕だけでも多額の費用がかかります。
再建築不可物件を所有し続ける以上、維持費や税金の負担からは逃れられません。
余計な費用を負担したくないのなら、再建築不可物件をできる限り早く手放すとよいでしょう。
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なお、再建築不可物件に課される固定資産税額の調べ方については以下の記事で詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
再建築不可物件を再建築可能にする裏ワザ
再建築不可物件を所有する後悔を防ぎたいのなら、以下のいずれかの方法を実行して建て替えできるようにするのは選択肢のひとつです。
- 隣地の一部を購入して接道義務を満たす
- 自分の土地と隣地の一部を交換して接道義務を満たす
- セットバックをして接道義務を満たす
- 位置指定道路の申請をおこなう
- 建築基準法第43条第2項（但し書き規定）の認定を得る
たとえば、道路に接している間口が2mに満たない場合は、2m以上になるように隣地の一部を購入すると接道義務をクリアでき、建て替えできるようになります。
しかし隣人に土地を売却する意思がなければ、当然ですが交渉は成立しません。
また隣人が土地を売ってもよいと判断してくれたとしても、購入するにはまとまった現金が必要な点にも注意が必要です。
再建築不可物件を再建築可能にするのは原則として難易度が高く、現実的な選択肢とは言えません。
裏ワザを駆使できない、あるいは裏ワザを使っても再建築可能にするのが難しいときには、再建築不可物件を売却して手放すことをおすすめします。
再建築不可物件の具体的な売却方法は、後述の「再建築不可物件で後悔しないためには売却が得策」の章で解説します。
なお、再建築不可物件を再建築可能にする方法については以下の記事で詳しく解説しているので、興味のある方はぜひ参考にしてください。
再建築不可物件の活用は現実的には難しい
再建築不可物件のままでも、以下の方法で活用して収益を上げることは可能です。
- 賃貸経営
- トランクルーム経営
- 駐車場経営
- 自動販売機経営
- 資材置き場経営
たとえば相続した再建築不可物件の使い道がない場合、第三者に貸すのは選択肢のひとつです。
賃貸経営をおこなえば、毎月安定した家賃収入を得られます。
あなたに代わって入居者が建物の維持・管理をおこなってくれるため、管理の手間が省ける点もメリットです。
もしあなたの再建築不可物件が駅から近かったり、周辺に商業施設が充実していたりする場合には、スムーズに借り手を見つけられるでしょう。
実際弊社がおこなったアンケート調査では、賃貸物件を選ぶ際に「立地条件」が決め手となったと回答した方の割合は全体の50％以上にのぼっています。
一方で、駅から歩いて15分以上かかるなど立地要件が悪い場合には借り手が見つかりにくく、賃貸経営を成功させるのは困難です。
築年数の古い再建築不可物件で賃貸経営を始めるにはリフォームが必要不可欠ですが、入居者が見つからないと家賃収入を得られず、リフォーム代が赤字としてのしかかりかねない点に注意が必要です。
そのほかの活用方法については以下の記事に詳しくまとめていますが、いずれも成功させるのは難しいといわざるを得ません。
再建築不可物件を使って収益を上げるのは困難なため、不動産投資未経験者の方には売却をおすすめします。
再建築不可物件で後悔しないためには売却が得策
ここまで再建築不可物件を再建築可能にする裏ワザや活用方法についてご紹介してきましたが、費用がかかったり、思うような収益を上げられなかったりする点がデメリットです。
そのため再建築不可物件を所有するリスクから解放されたいなら、売却することをおすすめします。
再建築不可物件を売却する方法は、以下の3とおりです。
それぞれの売却方法について、詳しく見ていきましょう。
隣人に売却する
一般の買い手が見つかりにくい再建築不可物件でも、隣人の方なら好条件で購入してもらえる可能性があります。
隣人の方にとって、隣地を購入すると以下のメリットがあるからです。
- 土地の形状や道路づけがよくなって資産価値が上がる
- 隣地も再建築不可物件の場合には再建築可能にできる
- 隣地を取得することで活用できる用途が広がる
そのため、再建築不可物件の売却を検討した際にはまず隣人に購入の意思があるかどうかを確認してみるとよいでしょう。
ただし、個人間取引では契約条件や売買価格などを巡ってトラブルが起こりかねません。
したがって再建築不可物件を隣人に売却したいのなら、不動産業者経由で交渉することをおすすめします。
不動産業者を間に挟むことで売買トラブルを防げるだけでなく、適正価格で売却できる確率が高まります。
また、隣人と売却交渉をする際には再建築不可物件の相場を把握しておくことも欠かせません。
相場観をつかんだうえで交渉をおこなうと、安い価格で売却する事態となることを防げます。
再建築不可物件の専門買取業者である弊社AlbaLink（アルバリンク）では、無料査定をおこなっております。
査定を依頼しても無理な営業をおこなうことはありませんので、「再建築不可物件の相場が知りたい」方はお気軽にご活用ください。
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不動産を個人売買するメリット・デメリットについては以下の記事で詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
築年数が浅くて立地がよければ不動産仲介業者に依頼
もしあなたの再建築不可物件の築年数が浅くて比較的状態がよく、かつ立地もよい場合には不動産仲介業者に売却を相談しましょう。
仲介は、不動産仲介業者に探してもらった買い手と売買契約を締結する売却方法です。
仲介ではマイホームの購入を考えている個人の方が買い手となりますが、再建築不可物件の状態や立地がよい場合には相場で売却できる可能性があります。
実際、弊社がおこなったアンケート調査によると、マイホームを購入する際に「立地」を優先したと回答した方の割合がもっとも多い結果となりました。
ただし、再建築不可物件には購入時に住宅ローンを組みにくいという大きなデメリットがあるため、立地や状態がよくても仲介では売却できない可能性があることは覚悟しなければなりません。
築年数が古くて立地も悪ければ不動産買取業者に依頼
「立地や状態がよくても仲介では買い手が見つからない」「築年数が古くて立地も悪い」場合には、専門の不動産買取業者に買い取ってもらうとよいでしょう。
専門の買取業者には、買い取った再建築不可物件にリフォームを施してから賃貸として活用したり、独自の販路を通じて不動産投資家へ売却したりするなど収益化するためのノウハウが豊富にあります。
そのため、一般の買い手が見つかりにくい再建築不可物件でも問題なく買い取ってもらえるのです。
また、買取では専門の買取業者が買主となるため、新たに買い手を探す必要がありません。
したがって1週間～1か月ほどの短期間で再建築不可物件を現金化できる点は、専門の買取業者に売却する大きなメリットといえます。
アルバリンクの買取事例
ここまで、再建築不可物件の売却方法について解説してきました。
当サイトを運営している弊社AlbaLink（アルバリンク）は、全国の再建築不可物件を積極的に買い取っている専門の買取業者です。
たとえば下記は弊社が買い取った千葉県富津市の再建築不可物件です。
この物件は前面道路の幅員が2m未満で接道義務を果たしていませんでした。 
また、下の写真の「ＢＥＦＯＲＥ」を見てもらえばわかる通り、室内も老朽化が進んでいましたが、弊社はこの物件を600万円で買取り、リフォームを施したのち、提携している不動産投資家へ再販致しました。 
このように弊社は再建築不可物件の再販先や運用方法を豊富に持っているため、老朽化が進んだ再建築不可物件であっても買い取ることができます。
実際、再建築不可物件をはじめ、弊社に物件の買取依頼をしていただいたお客様からは「売れずに困っていたが買い取ってもらえてホッとした」「もっと早く依頼すれば良かった」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）。
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
ですから、「再建築不可物件の売却など初めてで不安なことばかり」という方こそ、弊社にご依頼いただければと思っております。
これまで培ったノウハウをフル活用し、あなたの再建築不可物件をできる限りスピーディーかつ高値で買い取らせていただきます（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
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なお、以下の記事では再建築不可物件を少しでも高く売るためのテクニックについて解説しています。
併せて参考にしてください。
再建築不可物件で後悔しないための3つのポイント
再建築不可物件を所有する後悔を防ぐためにも、以下3つのポイントを押さえておきましょう。
それぞれのポイントについて、詳しく解説していきます。
安易に解体しない
再建築不可物件の使い道がないからといって、安易に解体するのは避けたほうが無難です。
「再建築不可物件で後悔する4つの理由」で解説したように、再建築不可物件が自然災害などで倒壊して隣人に被害を与えると、損害賠償を請求されてしまいかねません。
倒壊リスクを回避するには建物を解体してしまうのもひとつの手ですが、更地にすると二度と再建築はできません。
それにくわえて「解体費用として100～200万円ほどの費用を負担しなくてはならない」「土地の固定資産税が6倍になる」デメリットもあります。
そのため、「再建築不可物件を更地にして駐車場経営を始める」などの具体的な活用方法が決まっていない限り、建物を解体するのはおすすめできません。
また、再建築不可物件を売却したいと考えているなら、なおのこと解体するのは避けましょう。
建物を建てられない土地を購入したいと考える方はほぼいないからです。
再建築不可物件でも一定の範囲内であればリフォームができるので、売却を視野に入れているなら建物が建っている状態で売りに出すことをおすすめします。
安いという理由だけで購入しない
再建築不可物件には建て替えができないリスクがあるため、通常の物件よりも安価で購入できる点がメリットです。
しかし、安いという理由だけで再建築不可物件を購入するのはおすすめできません。
前述のように再建築不可物件のリフォーム費用は通常よりも高くかかる傾向にあるため、物件を安く購入できたとしても、結果的に高額の費用を負担しなければならない事態に陥る可能性があります。
また再建築不可物件を賃貸物件として活用したいと考えても、多額のリフォーム費用やメンテナンス代がかかるため、トータルで見ると損をする確率が高いといえます。
再建築不可物件は、メリットよりもリスクのほうが大きいのが現実です。
のちの後悔を防ぐためにも、再建築不可物件には手を出さないほうが賢明です。
売却する
再建築不可物件を購入、あるいは相続した場合には、後悔してしまう前に売却することをおすすめします。
再建築不可物件を売却して手放してしまえば、倒壊などのリスクにおびえずに済むからです。
また、再建築不可物件の売却金額をもとに新たな住居を購入することも可能です。
ただし、建て替えのできない再建築不可物件をあえて購入したいと考える一般の方はほぼいません。
マイホームの購入を検討している方は、生涯にわたって安心して住める住居を求めているからです。
そのため、再建築不可物件をできる限り早く売却したいなら、専門の買取業者に依頼しましょう。
弊社AlbaLink（アルバリンク）では、全国の再建築不可物件を積極的に買い取っております。
どれほど築年数が古く建物の状態が悪い再建築不可物件でも、弊社には活用して収益を上げられるノウハウがあるので、適正価格で買い取ることが可能です。
査定は無料なので、「再建築不可物件をいくらで売却できるのかが知りたい」方はお気軽にお問い合わせください。
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まとめ
再建築不可物件には「建て替えができない」「自由にリフォームできない」などのリスクがあり、所有してから後悔してしまうケースは少なくありません。
再建築不可物件を再建築可能にしたり、賃貸物件などとして活用したりすることも不可能ではありませんが、不動産に詳しくない方がおこなうのは難しいのが実情です。
そのため、再建築不可物件を所有して後悔したくないのなら、売却することをおすすめします。
売却すればまとまった現金が手に入るだけでなく、あらゆるリスクから解放されるからです。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は2011年に創業した専門の買取業者であり、これまでに多くの再建築不可物件を買い取ってまいりました。
過去には、一般の不動産業者が取り扱わない訳あり物件専門の買取業者としてフジテレビの「newsイット」に紹介された実績もあります。
再建築不可物件の活用方法に長けた弊社だからこそ、あなたの再建築不可物件をスピーディーに、かつ適正価格で買い取ることが可能です。
再建築不可物件をできる限り早く手放したいとお考えの方は、お気軽に弊社までご相談ください。
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