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共有名義の底地はすぐにでも解消すべき
冒頭でもお伝えした通り、共有名義で底地を所有し続けるのは非常にリスクが大きいので、早急に共有状態を解消すべきです。
具体的なリスクは後述しますが、共有者とのトラブルを招いたり、相続によってさらに権利関係が複雑化するからです。
ではまず、「底地を共有している」というのがどういう状態なのか、簡単に解説してから、具体的なリスクを解説していきます。
なお、共有状態の解消方法は記事内の「底地の共有名義を解消する6つの方法」で紹介していますので、ご参考ください。
「底地を共有している」状態とは
そもそも「底地を共有している」状態がよくわからない方もいるかと思いますので、簡単に説明いたします。
まず底地は、借地人に貸している土地のことです。底地の所有者は、地代（土地の賃料）をもらうことで、借地人が土地の上に建物を建てて利用することを認めています。それゆえ、第三者が底地を購入したところで土地を自由に活用できないので、売却が難しいのが実情です。
この底地を他の人と共有するとなると、「底地と借地権」だけでなく、他の共有者との関係も加わるため、権利関係がさらに複雑になります。
たとえば、底地を売却したくても、共有名義の場合、他の共有者が1人でも反対すれば、売却できません（記事内の「底地の売却や借地契約の内容変更自由にできない」参照）。
共有名義で底地を所有してしまうと、売却などで意見が食い違い、共有者同士のトラブルが起きやすいため、早急に解消すべきです。
共有名義の底地を所有し続ける4つのリスク
共有名義の底地を所有し続けるリスクは以下の4つです。
- 底地の売却や借地契約の内容変更自由にできない
- 共有者が第三者に持分を売却しトラブルになる
- 相続で共有名義人が増えて権利関係がさらに複雑になる
- 税金や維持管理費の負担割合を巡ったトラブルが起きる
1つずつ詳しく解説します
なお、底地のトラブル事例については、以下の記事でも詳しく解説していますので、参考にしてください。
底地の売却や借地契約の内容変更自由にできない
共有名義で所有してしまうと、底地を自由に売却したり借地契約の内容を変更したりできません。これらはそれぞれ、民法251条（共有物の変更）および252条（共有物の管理）で定められています。
まず、共有名義の底地を売却することは、「共有物の変更（処分）」にあたるので、共有者全員の合意が必要です。（民法251条）
また、借地契約の内容変更は、「共有物の管理」にあたるため、共有持分の過半数を超える共有者の合意が必要です。具体的には、地代の値上げ等があてはまります。（民法252条）
このように、自らが所有している土地であっても、共有名義になっていることで、独断での売却や契約内容の変更等をおこなうことはできません。
共有者が第三者に持分を売却しトラブルになる
他の共有者がいつの間にか自身の持分を第三者に売却していて、知らない人と共有状態になってしまっている場合があります。
他の共有者から同意を得ずに自身の共有持分のみを売却すること自体は可能であり、事前に他の共有者へ売却の旨を告知する必要もありません。したがって、いつのまにか知らない人と底地を共有していたという事態も十分あり得ます。
もし共有持分を買い取った業者が悪質だった場合、他の共有者に対して共有持分の売却を無理やり迫ったり、逆に、買い取った共有持分を法外な値段で売りつけてくる恐れがあります。
底地を共有名義で所有していると、ある日突然、見知らぬ第三者と共有状態になり、トラブルに巻き込まれるリスクがあることを肝に銘じておきましょう。
相続で共有名義人が増えて権利関係がさらに複雑になる
底地を共有名義で所有しており、相続が発生すると、ネズミ算式に相続人が増えてしまう恐れがあります。
たとえば、現状兄弟2人だけの共有状態だったとしても、弟が亡くなると、弟の配偶者や子供へ持分が相続され、共有者が増えていきます。
このように、相続が進めば進むほど1つの共有持分の名義人が増えていき、利権関係が複雑になり、子供や孫まで共有状態に巻き込むことになります。
実際、弊社が行ったアンケートでも、相続において「家族や親族と揉めるのが不安」と答える方が最も多くいました。あなたの代では共有者が少なかったとしても、共有状態を放置することで、子供や孫が不安に悩まされる可能性があるわけです。
また、共有者が増えると共有者全員を把握するのが困難になり、売却の意思統一を図るのが一層困難になります。場合によっては、会ったことも話したこともない共有者の同意を得なくてはいけない場合もあるでしょう。
底地の共有状態を放置すると相続人が増え、売却が困難になるだけでなく、子供や孫にまで迷惑をかけるリスクがあります。
税金や維持管理費の負担割合を巡ったトラブルが起きる
底地を所有すると地代収入などを得られるメリットがありますが、一方で固定資産税や都市計画税、維持管理費等の支払いが発生します。これらの金銭的な負担は、共有持分割合に応じて共有者全員が負担することになっています。
しかし、費用を支払わない共有者が出てくるなどすると、共有者間でトラブルが起きる恐れもあります。
また、共有者の1人である納税代表者が税金の支払いを滞納すれば、他の共有者に対して納税の告知がされるため、共有者が税金等の負担から逃れることはできません。
また、地代は一度決めると容易に値上げできないため、地代の収入で上記の固定資産税などのランニングコストをまかなえず、赤字になってしまう場合もあります。
赤字のまま底地を所有し続けるのは経済的な負担も大きいため、次章で解説する方法で速やかに共有状態を解消することをお勧めします。
底地の共有名義を解消する6つの方法
お伝えした通り、共有名義の底地は共有者間のトラブルを引き起こしやすいため、なるべく早く共有状態を解消するのが賢明です。
底地の共有名義を解消する方法は以下の6つです。
- 共有者全員で底地全体を売却する
- 共有者全員で借地権を購入してから売却する
- 底地と借地を交換してから売却する
- 底地と借地を同時に売却する
- 自身の共有持分のみを売却する
- 共有物分割請求をして共有状態を解消する
それぞれ解説しますが、最も確実に費用や時間もかけずに底地の共有状態を解消する方法は、自身の持ち分を専門の買取業者に売却する方法です。その理由も含めて順に解説しますので、ご確認ください。
共有者全員で底地全体を売却する
共有者全員の合意を得られれば、底地全体を売却できるので、それぞれの持分割合に応じて売却額を分配できます。
とはいえ、前述したとおり、底地を購入しても自由に土地を活用できないので、一般の買い手に売却するのは困難です。
そこで、共有者全員から売却の合意を得られたら、下記のいずれかに底地を売却しましょう。
- 借地人に売却する
- 底地を専門とする不動産買取業者に売却する
ただし、共有者全員の合意が大前提ですので、すでに人間関係が悪化している場合は現実的な解消方法とは言えません。
ちなみに、他の共有者の持分を全て買い取ってから、改めて底地全体を売却する方法もあります。しかし、登記等の手続きは複雑になりますし、底地の売却価格を話し合って共有者全員から合意を得なければなりません。
共有者が底地の売却に同意しているのであれば、共有者全員で協力して底地全体を売却するほうが、圧倒的に手間がかかりませんし、余計なトラブルの発生を防げます。
では、共有者全員で底地全体を売却する際の、おすすめな底地の売却先2つをそれぞれご紹介します。
借地人に売却する
共有者全員から売却の合意を得られたら、借地人に底地の売却を持ち掛けてみましょう。
底地は一般の個人に売却するのは難しいですが、借地人であれば底地の購入を承諾してくれる可能性があります。なぜなら借地人は底地を購入すれば地代などの支払いから解放され、土地と建物を自由に活用できるといったメリットがあるためです。
将来にわたってその地で長く生活したいと考えている借地人であれば、底地の買取を前向きに考えてくれるでしょう。
ただし、借地人に話を持ちかけるタイミングには注意が必要です。いきなり底地の購入を相談しても、相手は困惑してしまうだけです。
借地契約の更新時期や建物の増改築では借地人は地主に更新料や承諾料を支払わなくてはなりません。そうした、「借地であるがゆえに費用がかかる」と借地人が感じるタイミングで底地の売却を持ち掛けてみるのが良いでしょう。
底地を専門とする不動産買取業者に売却する
底地を確実に売却したい方は、専門の不動産買取業者に直接買い取ってもらうことをおすすめします。
底地専門の買取業者は、購入した底地の活用ノウハウを有しており、平均1ヶ月程度で買い取ってくれます。
仮に借地人とトラブルを抱えていたとしても、底地専門の買取業者は弁護士と提携していることが多いため、借地人への対応も任せられます。
弊社Albalinkも利権に強い弁護士とも提携しているため、底地をスピーディーに買い取り、その後の借地人との話し合いも問題なく対応できます。
底地を素早く売却し、その後の借地人との面倒な話し合いなども全て任せたいという方は、ぜひ一度、弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたことが借地人に知られることはありませんのでご安心ください）。
なお、底地の買取を得意とする買取業者については、以下の記事で詳しく紹介していますので、参考にしてください。
共有者全員で借地権を購入してから売却する
共有者全員の合意を得て、借地人が借地の売却に同意すれば、借地権を購入してから完全所有権の土地として売り出せます。
購入者は土地を自由に活用できるので、買い手がつきやすくなるのです。
ただし、他の共有者と分け前を巡ってもめることのないよう、事前に売却額の分配について話し合う必要があります。
また、そもそも借地人に借地権を売却する意思がなければ成立しないため、あまり現実的な方法とは言えません。
底地と借地を交換してから売却する
共有者と借地人の全員で協力して底地と借地を等価交換すれば、それぞれが土地の完全所有権を持つことができ、各々で自由に土地を活用できるようになります。
ただし、この方法は多くの手間がかかるうえに、下記条件を満たさなければ利用できません。
- 借地上に建物が無い
- 共有者全員で土地を分割しても建築基準法に反さないほど面積が広い
底地と借地を等価交換するおおまかな流れは下記の通りです。
- 底地と借地権の評価額を調べる
- 底地と借地権を交換する割合を決める
- 分筆登記をおこなう
- 所有権移転登記をおこなう
このように、等価交換をおこなえる土地には条件がありますし、手間もかかってしまいます。このことから、共有者と借地人全員から同意を得るのは難易度が高いと言えます。
そこで、なるべく早く共有状態を解消したい方は、自身の共有持分のみの売却を、専門の不動産買取業者に相談してみましょう。
底地と借地の等価交換については、こちらの記事で詳しく解説しております。
底地と借地を同時に売却する
共有者と借地人の全員で売却に合意できれば、底地と借地を同時に売り出せば、土地の買い手がつきやすくなります。
底地と借地を同時に売却するのであれば、購入者は全ての所有権を得られるので、自由に土地を活用できるからです。
ただし、当然共有者と借地人全員の合意が必要ですから、売却にこぎつけるまで、年単位で時間がかかってしまうこともあります。
底地と借地の同時売却の流れや注意点などについては、こちらの記事で詳しく解説しておりますので、ご覧ください。
自身の共有持分のみを売却する
自身の共有持分のみであれば、他の共有者の同意を得ることなく、底地を売却できます。
これまで紹介してきたように、共有者と借地人全員から合意を得ることは困難ですから、「自身の持分のみ売却する」というのが、共有状態を解消する最も現実的な方法です。
ただし、共有持分のみを購入したところで活用はきわめて難しいため、買い手はほぼ見つからないといっても過言ではありません。一般の不動産会社に相談しても、断られてしまうケースがほとんどです。
そこで、自身の共有持分のみを売却したい方は、下記2つの売却先を検討しましょう。
- 共有者に売却する
- 専門の不動産買取業者に売却する
結論からお伝えすると、最も確実な売却先は、共有持分の扱いに長けた専門の不動産買取業者です。
専門の不動産買取業者であれば、これまで蓄積してきた知識や経験、活用ノウハウを活かし、豊富な資金力を以てすぐさま土地を買い取れるからです。
具体的な解説も含めて、それぞれ説明していきます。
共有者に売却する
底地の共有者であれば、自身にとってメリットがあるため、売却を受け入れてくれる可能性があります。
共有者が共有持分を買い取れば、底地を単独所有にしたり、持分割合が増えることで、地代等の収入を増やせるからです。
共有者に購入意思や資金があれば短期間で売却できる可能性があるため、その分、早く共有状態を解消できるでしょう。
その際、売却価格についてもめることのないよう、あらかじめ底地の評価額について調べておくことをおすすめします。
底地の評価額は下記の計算式から求められます。土地の評価額は固定資産税の納税通知書を確認することで調べられます。
なお、共有者が身内などの場合、いわゆる身内価格として、相場より著しく安く売却することなどがありますが、そうした場合、贈与とみなされ、購入した側に贈与税が課せられる恐れがあります。
安価で売却し、贈与税がかかることを避けたい場合は、底地専門の不動産買取業者に正確な価格を査定依頼するのも1つの方法です。
ただ、正確な価格を出したとしても、購入する側の共有者がその価格に納得するとは限りません。理由をつけて値切ってくる可能性もあります。そうした対応をするのは骨が折れます。
ですから、手間をかけずに確実に自身の持分を売却したい場合は、初めから専門の不動産買取業者へ売却することをお勧めします。買取業者に売却すれば、基本的に買取査定額のまま買い取ってくれます。
なお、底地の買取相場については、以下の記事でも詳しく解説していますので参考にしてください。
専門の不動産買取業者に売却する
専門の不動産買取業者に依頼すれば、共有者との交渉は一切不要なうえに、1ヶ月程度で底地の共有持分を買い取ってくれます。
共有持分の買取に特化した不動産買取業者であれば、これまでの経験や専門知識等を活かし、底地の共有持分を確実に買い取れるためです。
たとえ面倒事の多い底地の共有持分でも、専門の買取業者は他の共有者との交渉等をおこなって、その後運土地を運用したり、再販したりできます。
弊社Albalinkも共有持分の買取を積極的に行っており、持ち分をはじめ、弊社に不動産の買取依頼をしてくださったお客様からは、以下のような感謝の言葉を多数いただいております。
また、弊社は不動産買取業者として上場を果たしており、テレビ朝日の「グッド！モーニング」など多数のメディアでも紹介されております。
底地の共有持分を確実に少しでも高値で売却したい方は、まずは一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしても、ほかの共有者に知られることはありませんので、ご安心ください）。
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共有物分割請求をして共有状態を解消する
共有物分割請求をすることで、底地の共有状態を解消できます。共有物分割請求とは、共有物を単独所有とすべく、共有物の分割を他の共有者に請求する行為で、共有者に与えられた権利です。
ただし、先にお伝えしておくと、これは最終手段です。
具体的な内容はこれから説明しますが、簡単に言って共有解消まで年単位で時間がかかるうえ、弁護士に高額な報酬（40万円～60万円）を支払う必要があるからです。
共有者の内の1人が共有物分割請求を起こした場合、他の共有者は共有状態を解消するための話し合いをしなければなりません。
共有者との協議がまとまらなければ、共有解消まで1年以上かかりますし、協議がまとまらない場合は裁判所が判決を下すこととなり、自身の希望がかなわないこともあります。加えて、弁護士費用として数十万円もの費用を支払わなければなりません。
以上のことから、底地の共有状態の解消が目的であれば、共有物分割請求をするよりも、自身の持ち分を専門の買取業者に売却する方が時間も費用もかからず確実です。
弊社Albalinkにご依頼いただけば、平均１ヶ月程度で売却が完了します。また、利権に強い弁護士とも連携しているため、他の共有者や借地人とトラブルになっていても、問題なく対応できます。
査定や相談は無料で承っておりますので、「とりあえず話だけ聞いてみたい」という方も、ぜひ下記無料買取査定フォームよりご連絡ください。弊社担当者が共有状態の早期解消を全力でお手伝いさせていただきます。
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なお、共有物分割請求訴訟については、以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
共有名義の底地を高く売る3つのポイント
お伝えした通り、共有名義の底地は一般の不動産よりも売れにくいものの、売却できないわけではありません。売却できるとなれば、少しでも高い金額で底地を売りたいですよね。
共有名義の底地を少しでも高く売るためのポイントは以下の3つです。
- 底地の共有状態や借地権の契約内容を全て明確にする
- 底地を借地人に売却する
- 売り出し前に地代を値上げしておく
1つずつ見ていきましょう。
底地の共有状態や借地権の契約内容を全て明確にする
底地を売り出す前に、共有関係や借地人との借地契約の内容など、底地に関わる全ての権利関係を明確にし、購入希望者が理解できるように備えておきましょう。
第三者が底地の購入を検討する際に、収入や権利に関する事項が明確であれば、購入者の安心感につながり、高く売却できる可能性が高まるからです。
借地契約に至った経緯や契約期間、土地の境界など借地権の契約内容が契約書にしっかりと明記されているかも、合わせて確認しておきましょう。
なお、借地契約書がなくても当事者間の合意があれば売買契約は成立しますが、その場合は借地人に下記内容を確認し、新たに契約書を作成することをおすすめします。
- 地代や更新料
- 建て替え・増改築時の承諾料
- 借地権設定期間 など
契約書の作成方法がわからない場合は、売却の依頼と合わせて底地専門の買取業者へ相談するとよいでしょう。
契約書がない場合の売却方法について詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。
借地人に底地を売却する
底地は借地人に売却するのが高額売却できる可能性が高いといえます。
前述したように、借地人にとっては底地を購入することで土地を自由に活用できるようになるので、多少高くても購入するメリットがあるからです。
ただし、自身の共有持分のみを借地人に売却することはできません。持分のみを購入しても、土地を自由に活用することはできず、借地人にとって購入するメリットがないためです。
そのため、底地の借地人への売却を他の共有者から断られた場合は、自身の持分のみ専門の不動産買取業者に買い取ってもらいましょう。
弊社Albalinkでも底地の持分を積極的に買い取っております。無料で買取査定価格をご提示しておりますので、自身の持分がいくらで売れるのか、金額だけでも知りたいという方もぜひ一度お問い合わせください。
>>【共有状態の底地の持分も高額売却！】無料で買取査定を依頼する
底地の売り出し前に地代を値上げしておく
第三者が投資家でも買い取り業者でも底地を購入する目的の1つは「投資」にあります。
そのため地代が高ければ、より高値での売却が期待できるでしょう。
ただし、地代を値上げするには借地人の承諾が必須であり、理由もなく値段を上げることはできません。
土地価格の上昇に伴い固定資産税が上がった、周辺よりも地代が著しく安いなど、地代を値上げする根拠となる資料を用意すれば、話し合いはスムーズにまとまる可能性が高いといえます。
地代の計算方法については、以下の記事をご参照ください。
まとめ
権利関係が複雑な共有名義の底地を所有してしまうと、将来何らかのトラブルに巻き込まれる恐れがあります。
無用なトラブルを避けるためにも、できるだけ早く共有状態を解消するのが賢明です。
共有名義の底地を売却するには共有者全員の同意が必要ですが、自身の共有持分のみであれば、他の共有者に告知することなく自由に売却できます。
とはいっても、底地の共有持分のみでは自由に土地を活用できないので、買い手はほとんどつきません。
「底地の他の共有者や借地人から売却の同意を得られなかった」
「手間や時間をかけずに底地を売却したい」
これらにあてはまる方は、底地専門の買取業者へ共有持分を直接売却することをおすすめします。
専門の買取業者であれば、これまでの買取経験や知識、活用ノウハウを活かして確実に物件を買い取れるからです。
弊社Albalinkも底地買取に強い専門の不動産買取業者です。
弊社は利権に強い弁護士とも提携しており、他の共有者や借地人とトラブルを抱えていても、問題なく買い取れます。持ち分を売却していただけば、あとは面倒な話し合いなどは全て弊社にお任せください。
確実に底地の共有状態から抜け出すことができ、その後は共有者や借地人とのトラブルに一切関わりたくないという方は、迷うことなく弊社の無料買取査定をご利用ください（売却前提ではなくまずは相談したいという方も大歓迎です）。
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