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再建築不可物件とは新しく建物を建てられない土地のこと
再建築不可物件とは、いま建っている建物を取り壊しても新たな建物の建築（再建築）が法令によって認められていない土地のことです。
再建築不可となる主な要因としては、建築基準法上の接道義務を満たしていないことが挙げられます。
具体的には、あなたの実家が以下のケースのいずれかに該当している場合は「再建築不可物件」として扱われます。
- 道路に接している敷地の間口が2mに満たない
- 敷地が他の土地に囲まれていて道路に接していない
- 土地に面している道がそもそも建築基準法上の道路ではない
たとえば、細長い路地の先に敷地が広がっている旗竿地では、道路に接している間口が2mに満たないケースが少なくありません。
また、土地のなかにはまったく道路に通じていない「袋地（死に地）」も存在します。
一方、土地が道路に面していても、じつは建築基準法上の道路ではなく「私道」だったというケースもあります。
国や市区町村が所有する道路に対して、個人や企業が所有する土地のこと。
私道はあくまでも「私有地」であり、道路とは扱われない。
ただし、自治体から「位置指定道路」の認可を受けている私道は建築基準法上の道路として扱われる。
上記に該当する土地は建築基準法の接道義務を満たしていないため、再建築が認められていないのです。
なお、実家が再建築不可物件かどうかを調べる方法が知りたい方は、以下の記事を併せてご参照ください。
また、私道に接している土地が再建築不可かどうかの調べ方は、以下の記事で詳しく解説しています。
再建築不可物件はやめたほうがいいと言われる5つの理由
冒頭でも軽く述べましたが、再建築不可物件にはさまざまなリスクが潜んでいるので所有し続けるのはおすすめできません。
「再建築不可物件はやめたほうがいい」と言われるのは、主に以下5つの理由によります。
それぞれの理由について、詳しく見ていきましょう。
なお、以下の記事では再建築不可物件にありがちな9つのトラブル事例について解説しています。
これから再建築不可物件を相続する予定がある方は、事前に把握しておくことをおすすめします。
大規模なリフォームや建て直しができない
再建築不可物件は建て替えだけでなく、リフォームや修繕内容が制限されているデメリットもあります。
基本的に、再建築不可物件は建築確認が必要となるリフォームはできません。
再建築不可物件は前述のように建築基準法上の基準を満たしていないので、申請しても建築確認が下りないのです。
これから建てようとしている建築物が法令で定められている建築基準に適合しているかを自治体が確認すること。
建築計画が適法であることが確認されたら「確認済証」が交付され、工事に着手できる。
また建築工事完了後に完了検査を受け、法令に適合していると認められると「検査済証」が交付される。
たとえば、家の壁や柱などの主要構造部の半分以上をリフォームしたいときには建築確認が必要です。
そのため、再建築不可物件では原則として間取りの変更を伴う大規模なリフォームはおこなえません。
参照元：国土交通省｜法律上の手続きと補助・融資等の制度
ただし、再建築不可物件でも建築確認が不要の範囲内ならリフォームが可能です。
一例として、再建築不可物件が木造建築物であり、かつ2階建て以下・延床面積500㎡以下・高さ13m以下・軒高9m以下という条件を満たす「第4号建築物」に該当するときは、建築確認申請が不要なので大規模なリフォームでもおこなえます。
参照元：e-Gov法令検索｜建築基準法第6条第1項
しかし、2025年4月の建築基準法第6条の改正法の施行に伴って第4号建築物は「第2号建築物」「第3号建築物」に分類され、一部建築確認が必要となりました。
参照元：国土交通省｜2025年4月（予定）から4号特例が変わります
木造2階建てや延床面積200㎡を超える木造平屋建て
延床面積200㎡以下の木造平屋建て
したがって2025年4月以降は、再建築不可物件の築年数が古くどれだけ老朽化が進んでいても、耐震補強などの大規模な修繕工事はできなくなってしまう点に注意が必要です。
「築年数の古い再建築不可物件を相続してもリフォームすればいい」と考えている場合は、住むにあたってどの程度のリフォームが必要か、希望するリフォームは実現できるかを事前に確認しておいたほうがよいでしょう。
なお、再建築不可物件のリフォーム可能な範囲については以下の記事でも詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
住宅ローンが組めないことが多い
再建築不可物件を取得する際に住宅ローンを組めない可能性が高い点も「やめたほうがいい」と言われる理由のひとつです。
金融機関から住宅ローンを借りる際は、購入対象となる土地や家屋に「抵当権」と呼ばれる担保が設定されます。
住宅ローンを借りた方が万が一返済不能に陥った際、金融機関は抵当権を設定している不動産を競売にかけ、売却金額で融資を回収するしくみとなっています。
しかし、再建築不可物件は建物を建てられないデメリットがあることから、通常の土地よりも評価額が低く、多くの金融機関では再建築不可物件を担保として認めていません。
そのため、再建築不可物件の購入時には融資を受けられない可能性が高いので、再建築不可物件を売却しようとしても買い手が見つからない事態に陥る恐れがあります。
なお、再建築不可物件でもノンバンクの住宅ローンや不動産投資ローンなら借りることが可能です。
詳しくは以下の記事で解説しているので、併せて参考にしてください。
古い物件が多くリフォームやメンテナンスに費用がかかる
再建築不可物件の多くは築年数が古く、住むにあたってリフォーム費用やメンテナンス代がかさんでしまう点も「やめたほうがいい」理由として挙げられます。
再建築不可物件とは建築基準法上の接道義務を満たしていない土地のことだと前述しました。
つまり再建築不可物件は接している道幅が狭い、もしくは道路と接しておらず、リフォーム工事を行う際にトラックや重機などが家の近くまで乗り入れることができません。
その分、人手を使って機材や道具などを運び込んだうえで作業をしなければならないため、通常のリフォームよりも人件費がかさんでしまうのです。
また、再建築不可物件の多くは建築基準法が制定された1950年（昭和25年）以前に建てられたケースが多い傾向にあります。
建築基準法制定以前に建てられていた家は現行法に基づく接道義務を満たしていなくても、現状のまま使用する分には何ら問題はないのです。
このような建物を「既存不適格物件」と呼びます。
築古の再建築不可物件のリフォームをして、柱の腐朽やシロアリ被害などが見つかるケースは少なくありません。
当初見込んでいた金額以上のコストがかかることも珍しくないので、再建築不可物件へのリフォームは慎重に検討することをおすすめします。
なお、既存不適格物件については以下の記事で詳しく解説しています。
地震や火事で倒壊したら建て直せない
再建築不可物件には、地震や台風などの自然災害で倒壊したり、火の不始末による火災によって全焼したりしても建て直すことができないデメリットもあります。
新たな建物を建てられない土地には資産価値はなく、手放したくても一般の買い手が見つかることはありません。
結局はそのまま所有せざるを得ず、引き続き固定資産税や都市計画税（土地が市街化区域内にある場合）を納め続ける必要があります。
また建物が壊れてしまったら、周囲に危害を与えないように解体して片づけなければなりません。
そのようなときに役立つのが、自治体の補助金です。
自然災害で建物が倒壊した際、罹災証明書を申請して認められれば補助金を受け取ることができます。
しかし自然災害で全壊と認められても、解体費用を補助してくれるかどうかは自治体の裁量次第です。
ケースによっては100万円以上にのぼる解体費用を全額自己負担しなければならなくなる恐れもあります。
参照元：NHK｜災害列島命を守る情報サイト｜うちは自腹で隣は無料 解体費用は誰が出すの？
いつ自然災害が起こるのかは誰にも予測ができません。
老朽化が進んで倒壊の恐れが高い場合には、できる限り早く再建築不可物件を手放したほうが安心といえます。
弊社AlbaLink（アルバリンク）では、全国の再建築不可物件を積極的に買い取っております。
どのような再建築不可物件でも適正価格で買い取ることができるので、再建築不可物件を売却したいとお考えの方は、まずは無料査定をご利用ください。
なお、無料査定を利用しても無理な営業をかけることは一切ありませんので、安心してご活用いただければ幸いです。
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所有している再建築不可物件が倒壊しそうなときにできる対策は、以下の記事で詳しく解説しています。
売却が難しい
再建築不可物件を相続で取得しても、売却が難しいところも「やめたほうがいい」と言われる理由のひとつです。
ここまで解説してきたように、既存の建物が倒壊したら二度と新たな家を建てられない再建築不可物件には資産価値はほぼありません。
再建築不可物件を売却したくても、一生涯にわたって快適に暮らせる住まいを探している個人の方からは見向きもされないのが現実です。
そのため、再建築不可物件を手放したいときに依頼先を誤ると、一生所有し続けなければならない事態に陥る恐れがあるため、注意が必要です。
しかし、ご安心ください。
専門の買取業者に依頼すれば、高確率で再建築不可物件を買い取ってもらえます。
専門の買取業者には、再建築不可物件を再建築可能にして再販したり、賃貸物件として活用したりできるノウハウが豊富にあるからです。
弊社AlbaLink（アルバリンク）でも、これまでに数多くの再建築不可物件を買い取ってまいりました。
倒壊しそうなほど築年数の古い再建築不可物件でも現状のまま買い取ることが可能なので、再建築不可物件をできる限り早く手放したいとお考えの方は、まずは弊社にご相談ください。
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なお、以下の記事では再建築不可物件を少しでも高く売るために押さえておきたい専門の買取業者の選び方を解説しています。
併せて参考にしてください。
再建築不可物件を相続するときの3つの対処法
ここからは、再建築不可物件を相続したときにできる以下3つの対処法を解説します。
- 相続放棄する
- 再建築可能にして売却する
- 再建築不可のまま専門の買取業者に売却する
結論から申し上げると、再建築不可物件を相続したときには「再建築不可のまま専門の買取業者に売却する」ことをおすすめします。
専門の買取業者に依頼すれば、再建築不可の状態でも問題なく買い取ってくれます。
ほかの2つの対処法とは異なり、再建築不可物件の売却に際して費用や手間をかけることなく現金化できる点が大きなメリットです。
3つの対処法について、それぞれ詳しく見ていきましょう。
なお、以下の記事では再建築不可物件を相続するリスクを解説しています。
併せて参考にしてください。
相続放棄する
再建築不可物件を相続したくないのなら、相続放棄をするのも選択肢のひとつです。
相続放棄とは、被相続人の遺産をすべて受け継がないことです。
相続の開始があったことを知ったときから3か月以内に家庭裁判所で手続きを行うと、相続放棄することができます。
参照元：e-Gov法令検索｜民法第915条
相続放棄には、以下のようなメリットがあります。
- 借金など負の遺産を受け継がなくて済む
- 再建築不可物件にかかる維持管理費用を負担する必要がなくなる
不要な再建築不可物件を相続せずに済む点は、もっとも大きなメリットと言えるでしょう。
ただし、以下のデメリットも潜んでいる点には注意しなければなりません。
- 再建築不可物件以外の遺産も放棄しなければならない
- 売却できる再建築不可物件を現金化できない
- 「現に占有」している場合には管理義務が発生する
デメリットのなかでも特に注意する必要があるのが、再建築不可物件に親と一緒に住んでいたなど「現に占有している」ときには相続放棄を選択しても、引き続き費用をかけて維持・管理を行わなければならない点です。
参照元：財務省｜財産管理制度の見直し（相続の放棄をした者の義務）
再建築不可物件の管理義務から解放されたいなら、ほかの相続人が再建築不可物件を相続するか、家庭裁判所に相続財産清算人を選出してもらう必要があることを押さえておきましょう。
相続人に代わって被相続人の遺産を精算し、残った財産を国庫に納める役割を担う。
なお、相続放棄について詳しい内容や手続きの流れを知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
再建築可能にして売却する
再建築不可物件を再建築可能にしてから売却する方法があります。
前述のように、再建築不可物件のもっとも大きなリスクは「建て替えができない」点です。
しかし再建築を可能にしたら自由に建て替えできるようになるので、通常の不動産同様に早期売却が期待できます。
再建築不可物件を再建築可能にする方法は以下のとおりです。
- 隣地の一部を買い取る
- 隣地と等価交換する（旗竿地の場合）
- 隣地を建築確認時のみ借りる
- 敷地の接道部分を後退させる（セットバック）
- 43条2項2号許可を得る
- 位置指定道路の申請を出す
ただし、いずれの方法も手間がかかるだけでなく、相当の費用も必要となるため、現実的な選択肢とは言えません。
再建築不可物件を手放したいなら、次の見出しで解説するように専門の買取業者にそのままの状態で売却することをおすすめします。
なお、再建築不可物件を再建築可能にする裏ワザは以下の記事で詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
再建築不可のまま専門の買取業者に売却する
再建築不可物件を処分したいなら、現状のまま専門の買取業者に売却する方法がもっとも手軽で確実です。
専門の買取業者は、再建築不可物件を再建築可能にしたり、リフォームとして賃貸物件として貸し出したりといった活用ノウハウを豊富に有しています。
そのため、一般の不動産業者が取り扱わない再建築不可物件でも問題なく買い取ることが可能なのです。
また、専門の買取業者は再建築不可物件を買い取ったあとに自社でリフォームを施してから活用します。
したがって、あなたが売却に際してリフォームを行わずに済む点もメリットのひとつです。
再建築不可物件を手間も費用もかけずに売却したい方は、専門の買取業者に相談することをおすすめします。
なお、当サイトを運営している弊社AlbaLink（アルバリンク）は、再建築不可物件の買取実績が豊富な専門の買取業者です。
たとえば下記は弊社が買い取った千葉県富津市の再建築不可物件です。
この物件は前面道路の幅員が2m未満で接道義務を果たしていませんでした。 
また、下の写真の「ＢＥＦＯＲＥ」を見てもらえばわかる通り、室内も老朽化が進んでいましたが、弊社はこの物件を600万円で買取り、リフォームを施したのち、提携している不動産投資家へ再販致しました。 
このように弊社は再建築不可物件の再販先や運用方法を豊富に持っているため、老朽化が進んだ再建築不可物件であっても買い取ることができます。
実際、再建築不可物件をはじめ、弊社に物件の買取依頼をしていただいたお客様からは「売れずに困っていたが買い取ってもらえてホッとした」「もっと早く依頼すれば良かった」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）。
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
ですから、「再建築不可物件の売却など初めてで不安なことばかり」という方こそ、弊社にご依頼いただければと思っております。
これまで培ったノウハウをフル活用し、あなたの再建築不可物件をできる限りスピーディーかつ高値で買い取らせていただきます（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
>>【再建築不可物件でも高額売却！】無料で買取査定を依頼をする
以下の記事では、弊社が再建築不可物件を高額で買い取れる理由や買取実績、実際に弊社をご利用いただいたお客様の声を掲載しております。
ぜひご参照ください。
再建築不可物件でも売却できる3つの理由
再建築不可物件でも、けっして売却できないわけではありません。
再建築不可物件が売却できる理由は、以下の3つです。
- 他の物件より安い
- 固定資産税・都市計画税が安い
- 投資用物件として運用できる可能性がある
それぞれの理由について、詳しく解説します。
他の物件より安い
ここまで解説してきたように、建て替えができない再建築不可物件は資産価値が高くありません。
そのため買い手からすると、同条件の中古住宅よりも1～5割ほど安い価格で購入できるメリットがあります。
ただし、前述のとおり再建築不可物件購入時には住宅ローンを組めない可能性が高いため、必然と買い手は現金一括で購入できるほどの経済力を持った方に限られます。
再建築不可物件を市場相場より安く売り出したとしても、やはり買い手が見つかりにくいことに変わりはありません。
固定資産税・都市計画税が安い
再建築不可物件は資産価値が低いため、課税対象となる固定資産税評価額も低く設定されている特徴があります。
そのため通常の中古住宅に課される固定資産税や都市計画税より安い点も、買い手にとっては大きな魅力となり得ます。
しかし、倒壊リスクの高い築古の再建築不可物件は何年住めるかが分からず、自然災害で壊れても建て直しができません。
建物がなくなって土地のみの状態になると、それまで適用されていた「住宅用地の特例」の対象外となり、固定資産税が最大で6倍にまで増大します。
居住用の家屋が建っている土地に課される固定資産税を最大で6分の1、都市計画税を最大で3分の1に軽減する制度。
したがって短期的には固定資産税・都市計画税を安く抑えられるかもしれませんが、将来的に税負担が増えかねない再建築不可物件を売りに出しても、買い手を見つけるのは難しいと言わざるを得ません。
なお、土地上に空き家が建っていても、土地の200㎡以下の部分に課される固定資産税が6倍に、200㎡を超える部分に課される固定資産税が3倍になる恐れもあります。
詳しくは以下の記事で解説しているので、併せて参考にしてください。
投資用物件として運用できる可能性がある
駅から近いなど立地がよく、賃貸需要の期待できるエリアに再建築不可物件が建っている場合は、不動産投資家相手に売却できることがあります。
不動産投資家にとって大切なのは「家賃収入と投資利回り」です。
投資金額に対して得られる収益の割合。
「利益÷投資金額÷運用年数×100」の計算式で求められる。
また、賃貸物件を探している方の立場からすると、再建築不可かどうかは関係ありません。
駅からの距離が近い、周辺に買い物ができる商業施設があるなどの条件が満たされていれば、再建築不可物件でも相場どおりの値段で貸すことが可能です。
したがって、相場よりも安く購入できる再建築不可物件は不動産投資家にとっては格好のターゲットとなり得るのです。
しかし再建築不可物件を売却して利益を確定させたいと考えても買い手は見つからず、倒壊したら再建築できないリスクがあります。
長期的な視点で見ると損をする可能性が高く、再建築不可物件を購入したくないと考える不動産投資家も少なくありません。
ここまで再建築不可物件でも売却できる3つの理由を解説してきましたが、結論をお伝えすると「売却できないことはないが、買い手を見つけるのは難しい」のが実情です。
そのため再建築不可物件をできる限り早く手放してあらゆるリスクから解放されたいなら、専門の買取業者に売却することをおすすめします。
弊社AlbaLink（アルバリンク）では、全国の再建築不可物件をスピーディーに、かつ適正価格で買い取っております。
再建築不可物件の処分をお考えの方は、弊社までお気軽にお問い合わせください。
>>【再建築不可物件でも高額売却！】無料の買取査定を依頼する
なお、以下の記事では再建築不可物件で賃貸経営を行うメリットとリスクについて詳しく解説しています。
再建築不可物件で賃貸経営を始めようか考えている方は、ぜひ参考にしてください。
まとめ
「再建築不可物件を取得するのはやめたほうがいい」と言われるのは、建て替えや大規模なリフォームができない、メンテナンス費用がかかるなどのリスクが潜んでいるからです。
再建築不可物件を所有してもデメリットしかないため、相続を通じて取得することになった際にはできる限り早く手放すことをおすすめします。
ただし、一般の不動産業者に再建築不可物件の売却を依頼しても、個人の買い手が見つかりにくいために取り扱ってはもらえないケースがほとんどです。
そのため、再建築不可物件を売却したいなら専門の買取業者に相談しましょう。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、再建築不可物件をはじめ全国の訳あり物件を積極的に買い取っている専門の買取業者です。
年間で760件以上もの訳あり物件を買い取っている実績があり、再生して活用できるようにする専門ノウハウも持ち合わせているため、高額買取も実現可能です。
過去には、一般の不動産業者が取り扱わない訳あり物件専門の買取業者としてフジテレビの「newsイット！」にも紹介されました。
他社で断られたような再建築不可物件でも弊社なら問題なく買い取れるので、まずは一度無料査定をご利用ください。
なお、査定を依頼しても無理な営業を行うことは一切ありませんので、安心してお問い合わせいただければ幸いです。
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