株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
共有持分は他の共有者の同意なく売却可能
自身の共有持分を売却する際には、他の共有者の同意は一切不要です。
これは、民法第206条に「所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益及び処分をする権利を有する」と定められているためです。
共有持分もこの「所有物」に含まれるため、単独で売却する権利があります。
たとえば、他の共有者と関係が悪かったり、連絡が取れないといった状況でも、自分の意思だけで売却を進められます。
共有名義不動産を売却するなら共有者全員の同意が必要
一方、不動産全体を売却するとなると、話は別です。
共有不動産全体の売却は、民法第251条1項に規定されている「変更行為」にあたるため、共有者全員の同意がなければ実行できません。
各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。次項において同じ。）を加えることができない。
もし、あなた以外の共有者が「不動産を売却したくない」と考えている場合、話し合いでの解決は困難です。
この場合、あなたの共有持分だけを売却するという選択肢が非常に現実的になります。
弊社、株式会社Albalink（アルバリンク）は、共有持分の買取に特化した専門業者です。
共有者全員の同意がなくても、あなたの共有持分のみを買い取ることが可能です。
複雑な権利関係や共有者間のトラブルがある場合でも、豊富なノウハウと弁護士との連携により、迅速かつ安全な売却を実現します。
「共有者間の話し合いが難しい」場合には、ぜひ弊社にご相談ください。
他の共有者の同意なく共有持分を売却する2つのリスク
自身の共有持分は自由に売却できますが、他の共有者に無断で売却すると、後々大きなトラブルに発展する可能性があります。
共有者の同意なく共有部分を売却するリスクは大きく2つです。
円滑な関係性を保つためにも、売却は慎重に進めることが大切です。
他の共有者との関係が悪化する
事前に相談なく共有持分を売却すると、他の共有者との関係が悪化する可能性があります。
ある日突然、見知らぬ不動産業者があなたの持分の新たな所有者として現れ、共有関係を迫られることになったら、他の共有者は困惑し、不信感を抱くでしょう。
「なぜ黙って自分の持分だけ売却したんだ」と、非難の矛先があなたに向いてしまうかもしれません。
こうした人間関係の悪化を避けるためにも、売却前に他の共有者に一言伝えておくことが大切です。
他の共有者と新たな共有者がもめる恐れがある
売却後、あなたの持分を買い取った新たな共有者と、他の共有者との間でトラブルが起きるリスクもあります。
とくに、悪質な不動産業者が買い取った場合、他の共有者に対して家賃を請求したり、強引に共有物分割請求を迫ったりするケースが考えられます。
共有不動産の利用状況によっては、多額の家賃を請求される可能性もあり、他の共有者にとっては大きな負担となります。
このような事態に巻き込まれないためにも、あなたの共有持分を買い取ってもらう売却先は、優良な専門業者を慎重に選ぶことが重要です。
弊社Albalinkは、弁護士など士業と連携し、共有持分の買取に特化した専門の買取業者です。
弊社は、お客様の共有持分を買い取った後も、他の共有者様と法的な根拠に基づいた平和的な話し合いを行います。
悪質な業者のように、他の共有者様に無理な要求をしたり、不当に安く買い叩くことはありません。
売却後のトラブルを未然に防ぎ、お客様はもちろん、他の共有者様にも安心していただくことを第一と考えております。
他の共有者との関係を悪化させずに、共有持分をスムーズに売却したい方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください。
カンタン1分査定
共有持分をトラブルなく売却する5つのポイント
共有持分をトラブルなく売却するためのポイントは、以下の5つです。
上記を知らずに売却へ動き出すと、共有者との関係が悪化したりトラブルが起きる恐れがありますので、しっかりご確認ください。
売却前に他の共有者に知らせる
自身の共有持分は自由に売却できますが、事前に他の共有者に知らせておきましょう。
知らせず勝手に売却すると、前述のように他の共有者が見知らぬ第三者と共有状態となり、トラブルに発展する恐れがあるためです。
ただ、他の共有者と関係が悪くそういった報告ができない、報告をしたら逆にトラブルになる、といった場合もあるでしょう。
そうした場合は、弊社、株式会社Albalink（アルバリンク）に売却をご依頼ください。
弊社は、共有不動産に強い弁護士と連携しているため、買取後の他の共有者との話し合いも法律にのっとって平和的に進めることができます。
売主であるあなたにご迷惑はかけません。
まずは下記無料買取査定フォームからお気軽にお問い合わせください。
仲介業者に売却依頼するのは避ける
共有持分を売却する際は不動産仲介業者ではなく、専門の不動産買取業者に依頼しましょう。
仲介業者の買手は一般の個人ですが、共有持分を買おうと思う一般の買手はまずいないからです。
買手にとっては、共有持分のみ買っても不動産全体を自由にできないうえに、見知らぬ第三者と共有関係になってしまいます。
仲介業者の中には、あなたから買い取った持分を、他の共有者に再販しようとする業者もいます。
しかし、専門の買取業者のように共有者と交渉するノウハウがないため、結局再販できないケースも少なくありません。
再販できないどころか、他の共有者に強引に売却を持ち掛け、トラブルに発展することさえあります。
そうなると、「なぜこんな仲介業者に売却を依頼したんだ」とあなたまで非難されかねません。
仲介業者は町中にたくさんあり、なんとなく「不動産を売るなら仲介業者」というイメージの方もいるかもしれませんが、共有持分は、専門の買取業者に売却しましょう。
信頼できる買取業者を選ぶ
共有持分をトラブルなく売却するためには、信頼できる買取業者に依頼することが不可欠です。
多くの買取業者は、共有持分を買い取った後、他の共有者からも持分を購入して単独名義にし、再販することで利益を得ます。
しかし、中には自社の利益を優先し、他の共有者に強引な交渉を仕掛けたり、不当に安い価格で買い叩こうとする悪質な業者も存在します。
こうした業者に売却してしまうと、売却後に他の共有者との間で新たなトラブルを引き起こしかねません。
信頼できる買取業者を選ぶポイントは以下の4つです。
信頼できる買取業者を選ぶことで、他の共有者との間にトラブルが起こることなく、安心して取引を進められるようになります。
弁護士に相談すると共有者との関係性が悪化する恐れがある
すでに他の共有者とトラブルになっている場合など、問題解決のため弁護士への相談を検討している方もいるでしょう。
ただ、弁護士に相談した結果、共有者との関係が悪化するケースもあリます。
なぜなら弁護士は共有不動産をめぐる共有者間のトラブル解消のために、「共有物分割請求訴訟」を勧める可能性があるためです。
共有物分割請求訴訟とは、共有関係を解消するための訴訟です（記事内の「共有物分割請求を起こす」参照）。
裁判で争う形となるので、他の共有者との対立は決定的なものとなり、関係は後戻りできないほど悪化する恐れがあります。
そのため、「共有者との関係性が悪化しても構わない。とにかく共有関係を解消したい」という方以外は、弁護士への相談はお勧めしません。
共有関係の解消が目的であれば、訴訟を起こすより、専門の買取業者へ自身の持分のみ売却したほうが賢明です。
専門の買取業者へ持分を売却すれば、費用も時間もかからず共有関係を解消できるうえに、売却金も取得できます。
弊社Albalinkは共有不動産に強い弁護士と連携しているため、共有者間でトラブルが発生していても共有持分を買い取れます。
弁護士事務所への相談を考えている方は、そのまえにぜひ一度弊社にご相談ください。
まずは下記無料買取査定フォームからおお気軽にお問い合わせください。
なお、共有状態の解消について、弁護士に相談すべき迷っている方は、「共有状態解消の相談は弁護士でいいの？あなたに合った紛争解決の手引」の記事もご確認ください。
離婚時のタイミングで共有持分を売却するのは避ける
離婚したタイミングで自身の共有持分を売却するのは避けましょう。
なぜなら離婚時、共有不動産も財産分与（結婚生活で築いた財産の分配）の対象となり、お互いの持分割合に関わらず、財産分与の割合は1/2（5割）ずつだからです。
そのため、仮に夫の持分割合が3/5（6割）で妻の持分割合が2/5（4割）であった場合、夫が自分の共有持分を売却してしまうと、妻は1割分、財産分与を受けられないことになります。
その場合、夫は妻へ1割分の代金を支払わなければなりませんが、夫が支払いを拒否したり、売却金を他のことに使ってしまい、支払えない場合などは夫婦間でトラブルになりかねません。
もし売却するのであれば、不動産全体を売却し、売却金を分配する方が無難です。
なお、離婚時の共有不動産の処理の仕方については「離婚における共有名義不動産の最適な処理の仕方【司法書士が易しく解説】」の記事で詳しく解説しています。
共有持分を売却する2つの方法
共有持分は、一般の個人が買手になることはほとんどありません。
なぜなら、購入しても自由に活用したり売却したりするのが難しいからです。
共有持分のみを売却する方法は以下の2つです。
それぞれ解説しますが、結論からお伝えすると、もっともおすすめなのは「専門の買取業者に売却する」方法です。
専門の買取業者に依頼すれば、他の共有者の協力なしでスピーディーに自身の共有持分を売却できます。
その理由もこの章でお伝えします。
なお、共有持分の売却方法については「【共有持分の売却法3選】共有者トラブルから一瞬で抜け出す方法を伝授！」の記事でも詳しく解説していますので、参考にしてください。
他の共有者に売却する
自身の共有持分を他の共有者に売却する方法です。
あなた自身が他の共有者と売却金額を交渉し、お互い合意すれば売買が成立します。
共有持分は一般の個人にはまず売却できませんが、同じ共有者になら売却できる可能性があります。
同じ共有者であれば、あなたの共有持分を買い取ることで自身の持分割合が増えるといったメリットがあるためです。
仮に2人で共有している場合であれば、どちらか一方がもう一方の共有持分を買い取れば不動産全体を所有でき、売却や活用を自由におこなえます。
ただ、当然ですが、他の共有者にあなたの共有持分を買い取る意思と資金力がなければ成立しません。
また、契約書の作成や、登記移転（所有権を移す手続き）については不動産業者や司法書士にお願いする必要があります。
共有持分の売却依頼ができるくらい他の共有者と関係性が良い場合は、断られることも覚悟で、話を持ち掛けてみても良いでしょう。
専門の買取業者に売却する
他の共有者が売却に協力してくれない場合でも、専門の買取業者に依頼すれば共有持分を売却できます。
専門の買取業者であれば、共有持分を買取後、再販・運用して利益を生み出すノウハウを持っているためです。
実際、弊社Albalinkも独自のノウハウを駆使し、これまで多くの共有持分を買い取ってきました。
その他にも、専門の買取業者に売却するメリットとして以下の3点が挙げられます。
それぞれ解説します。
売却前も後も他の共有者と会わなくて良い
共有持分は自身の意思のみで売却できるため、売却にあたり他の共有者と会ったり話す必要がありません。
また、専門の不動産買取業者に売却すれば、売却後も他の共有者と交渉する必要はありません。
そうした交渉は買取業者に一任できるからです。
したがって、売主が他の共有者と直接コンタクトをとって許可をもらう過程も不要です。
連絡を取れない人と共有している場合でもスムーズに売却できます。
他の共有者にすぐには知られない
他の共有者とトラブルになっているなど、共有持分の売却を他の共有者に知られたくない場合もあるでしょう。
そうした場合でも、信頼できる専門の不動産買取業者に売却すれば、他の共有者に知られず持分を売却できます。
信頼できる買取業者であれば、持分の取引中に不用意に他の共有者へ連絡することはないからです。
そのため、他の共有者から横やりが入ることなくスムーズに持分の売却が可能です。
なお、共有持分を他の共有者に知られずに売却するなら「買取」がお勧めな理由を「共有持分を内緒で売るなら「買取」の一択！【他の方法が論外な理由】」で詳しく解説していますので合わせてご確認ください。
すぐに現金化できる
通常の不動産業者（仲介業者）に共有持分の売却を依頼しても、ほぼ売れません。
仲介業者の買手は一般の個人であり、不動産の自由な利活用ができない共有持分は需要がほぼないためです。
しかし、専門の不動産買取業者に依頼すれば、売れ残るリスクがないのでスピーディーに現金化できます。
売却後の資金計画が立てやすい点は、専門の買取業者に売却するメリットといえます。
カンタン1分査定
共有持分の売却相場は通常の不動産の半額程度（計算式も紹介）
共有持分の売却相場はおよそ、通常の不動産の市場価格の半額程度です。
計算式で表すと、共有持分の売却相場は以下のように算出できます。
ただし、都心部であれば当然掛け目は高くなりますし、地方の何もないようなエリアであれば掛け目はさらに低くなります。
弊社Albalinkでは、豊富な共有持分の買取実績を生かし、あなたの共有持分の正確な相場をお伝えすることができます。
ですから、自分の共有持分がいくらで売却できるか知りたい方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼のみのご依頼でも構いません）
>>【共有持分でも高額売却！】無料で買取査定を依頼する
なお、共有持分の売却相場については「共有持分の売却相場を実際の買取事例から確認！高額で売却する方法3選」の記事で詳しく解説していますので、ご確認ください。
弊社Albalinkの共有持分の買取事例
前述したように、共有持分の売却は、他の共有者の意向・不動産の前提条件などの兼ね合いがあり、実行のハードルが高めです。
そのため、どのような共有持分もトラブルなく・費用をかけず実行できる「専門の買取業者への依頼」がもっともおすすめの売却方法です。
この章では、専門の買取業者である弊社Albalinkを例にとり、実際の共有持分の買取事例を紹介します。
弊社Albalinkは訳アリ物件専門の買取業者として、他社では断られるような複雑に利権が絡まる共有持分を多数買い取ってきました。
実際、弊社は下記のように全国各地の共有持分を買い取っており、中には1000万円以上で買い取ったこともあります。
ただ、上記のような買取事例だけを見せられてもピンとこない方もいるでしょう。
そこで、弊社が共有持分を買い取ったお客様からいただいた、直筆のメッセージも紹介します。
引用元：お客様の声（Albalink）
このお客様は共有者である親族と折り合いが悪く、話し合いができる関係ではありませんでした。
そのため、弊社が共有持分を買い取ったことで「（共有者と）やり取りをしなくて済むようになり、気持ちが楽になった」というメッセージをお寄せくださいました。
上記のお客様以外にも、弊社に物件の買取依頼をしていただいたお客様からは「肩の荷が下りた」「もっと早く依頼すれば良かった」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
信頼できる買取業者に安心して共有持分を売却し、共有関係から解放されたい方はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（売却前提の問い合わせでなくても構いません）
共有持分の売却以外で共有状態を解消する5つの方法
自分の共有持分を売却する以外にも、共有関係を解消する方法はいくつかあります。
共有者の状況や不動産の種類、解決したい問題に応じて最適な方法を選びましょう。
ここでは、5つの方法とそのメリット・注意点を解説します。
共有者全員で協力して不動産全体を売却する
他の共有者も共有不動産の売却に前向きな場合、全員で協力して不動産全体を売却するのが最も理想的な方法です。
不動産全体であれば、一般の個人を含む幅広い買手に売却できるため、共有持分のみを売却する場合よりも高額での売却が期待できます。
全員が一度に共有関係を解消できるため、その後の手続きや連絡の手間もなくなります。
ただし、不動産全体を売却するには、他の共有者全員の同意が不可欠です。
一人でも売却に反対する人がいると、売却は進められません。
また、売却代金をどのように分配するかで、新たなトラブルが発生する可能性もあります。
とくに、持分割合と異なる割合で分配しようとすると、売却額によって贈与税が発生しかねません。
そのため、売却代金は共有者の持分割合に基づいて分配することを心がけましょう。
土地を分筆し単独名義にしてから売却する
共有名義の不動産が土地のみの場合は、土地を複数の区画に分けて登記する「分筆」をおこない、自身の持分を単独名義にしてから売却する方法があります。
登記されている一つの土地を測量により分割し、それぞれ独立した土地として登記簿に登録し直す手続き
分筆後の土地は完全にあなたの所有物となるため、自分の意思だけで売却を進められます。
分筆後は単独名義となるため、他の共有者の同意なく売却が可能です。
共有持分のように権利が複雑な状態ではなくなるため、一般の買手にも売却しやすくなります。
ただし、分筆には、土地家屋調査士への依頼費用や登記費用などまとまった費用と手間がかかります。
また、土地の形状によっては分筆が難しい場合や、各区画の面積や形が悪くなり、全体の価値が下がってしまう可能性もあります。
土地の分筆が難しい場合は、「共有持分の売却」など他の方法を検討するとよいでしょう。
なお、共有名義の土地の分筆については「共有名義の土地分割で失敗しないために！状況別の共有解消方法3選」の記事で詳しく解説していますので、ご確認ください。
共有持分を贈与する
自身の共有持分を他の共有者に無償で譲る「贈与」によって、共有状態を解消する方法もあります。
他の共有者があなたの持分をすべて引き受けてくれるのであれば、あなた自身の共有関係は解消されます。
贈与する際に注意すべきなのが、贈与税です。
贈与された側には、高額な贈与税が課される可能性があります。
贈与税には年間110万円の基礎控除がありますが、それ以上の価値がある場合は課税対象となります。
贈与を検討する際は、事前に相手と贈与税の負担について話し合い、合意を得ておくことが非常に重要です。
共有持分を放棄する
自身の共有持分を放棄することで、共有関係から抜けることができます。
この場合、放棄された持分は、他の共有者にそれぞれの持分割合に応じて帰属することになります。
たとえば、兄弟3人で不動産を共有している場合に、兄が持分を放棄すると、その持分は妹と弟に分配されます。
ただし、共有持分の放棄には、他の共有者の協力が不可欠です。
持分を放棄したからといって、共有名義の登記からあなたの名前が自動的に消えるわけではないため、他の共有者に協力してもらい、登記手続きを行う必要があります。
また、放棄後も、放棄前に発生した固定資産税などの費用は支払い義務が残るため、自分の持分に応じた税金はきちんと納めるようにしましょう。
共有物分割請求を起こす
先述したように、共有物分割請求とは、共有物を分割して共有関係を解消する手続きのことで、以下3種類の方法があります。
- 土地を分筆して分ける（現物分割）
- 1人の共有者が他の共有者の持分を買い取る（代償分割）
- 共有物を競売にかけて現金で分ける（換価分割）
手順として、まずは話し合いを行い、決裂したら調停や訴訟をしなければなりません。
共有物分割請求をすると、お互いに弁護士を立てて交渉や訴訟に臨む必要があり、50万円～150万円ほどの費用もかかります。
調停でも解決せず訴訟を経て競売となれば、市場価格の5割〜7割程度の安値でしか売却できないケースも少なくありません。
さらに、他の共有者と裁判で争うことになります。
「ある程度の代償金を支払っても、絶対に自分が不動産を取得したい」などの強い動機がない限り、基本的にはおすすめできません。
（なお共有物分割請求をしても、必ずしも不動産を取得できるとは限りません。裁判所が競売を決定すれば新たな第三者に落札されるからです。）
共有物分割請求はあくまで最終手段ですので、話し合いや売却を先に検討しましょう。
なお、「共有物分割請求訴訟」が世界一わかる！手順や費用面などを完全網羅」の記事で共有物分割請求についてわかりやすく解説していますので、ご確認ください。
不動産の共有名義を解消しないことで起こり得る3つのリスク
共有不動産を保有し続けることで発生するリスクは以下の3つです。
共有持分を売却することの決心がつかない方も、この章をお読みいただけば、一刻も早く共有持分を売却した方が良いことを理解していただけるはずです。
相続発生で共有者を把握できなくなる
共有者が死亡して相続が発生すると、その人の共有持分が相続人へと分割相続されます。
相続が繰り返されると共有持分が細分化されて、誰が権利者かわからなくなってしまうケースがよくあります。
前述のように、共有不動産は共有者の同意がないと活用ができません。
誰が共有者なのかを把握できなくなると共有不動産の活用が難しくなるため、トラブルが起こる前に共有状態を解消すべきといえます。
共有名義の不動産を相続するリスクについては「共有名義で不動産を相続すると起きるトラブル6選｜状況別に対策を網羅！」の記事でも詳しく解説していますので、あわせてご確認ください。
税金・修繕費の負担が続く
共有不動産は活用も売却も難しいにもかかわらず、固定資産税はかかり続けます。
管理の手間や費用も発生し、建物が傷んだら修繕費もかかってしまうでしょう。
共有物から発生する費用については共有者が持分割合に応じて負担するのが原則（民法253条第1項）ですが、清算がスムーズに進まずにトラブルになるケースも少なくありません。
たとえば、共有者が高齢になるなどして収入がなくなり、将来的に費用負担ができなくなるなどが起こり得ます。
また、住んでいなくても、各共有者は請求されれば費用を負担する義務があります。
共有不動産にかかる税金の負担から解放されたいなら、できる限り早く共有状態の解消へ向けて動き出したほうがよいでしょう。
不動産を自由に活用できない
共有名義の不動産は、他の共有者の同意がなければ自由に活用することができません。
たとえば、一人で住み続けたり、他人に賃貸に出して収益を得たり、あるいはリフォームをして価値を高めたりするには、原則として全員の同意が必要です。
もし、あなたが不動産を有効活用して利益を得たいと考えていても、他の共有者が非協力的だと、その計画は頓挫してしまうでしょう。
しかし、あなたの共有持分を売却すれば、面倒な共有関係から完全に解放されます。
弊社、株式会社Albalink（アルバリンク）は、共有持分の買取に特化した専門業者です。
複雑な権利関係が絡む不動産でも、豊富なノウハウと弁護士との連携により、迅速かつ安全にお買取りいたします。
他の共有者と関わりたくない方、すぐに共有関係から抜け出したい方は、ぜひ一度、弊社の無料買取査定をご利用ください。
まとめ
記事内でもお伝えしたとおり、共有名義の不動産は共有者全員の同意がないと売却できません。
しかし、自身の共有持分のみなら、誰の許可もなく・自由なタイミングで売却が可能です。
ただし、共有持分は通常の不動産業者（仲介業者）に売却を依頼してもほぼ売れません。
なぜなら、共有持分のみを購入しても、その不動産に自由に住む・貸す・売るなどの利活用ができないためです。
そのため、共有持分を売却するのであれば、専門の不動産買取業者に売却を依頼しましょう。
専門の買取業者であれば、共有持分のみであっても問題なく買い取ってもらえます。
共有持分の売却を検討していても、他の共有者とトラブルを抱えている方も多いと思います。
共有者とのトラブルでお悩みの方も、ぜひ弊社Albalinkにご相談ください。
弊社にご依頼いただければ、トラブルを抱えた共有持分を売却できるだけでなく、売却後は他の共有者と関わる必要もなくなります。
なぜなら、弊社は共有不動産に強い弁護士と提携しており、依頼者に代わり他の共有者と話し合い、共有不動産を運用・再販する体制が整っているからです。
「他の共有者と話し合うことなく共有持分を売却し、共有関係から自由になりたい」という方はぜひ一度弊社の無料買取査定依頼をお申し込みください。
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