株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
実家の処分はほとんどのケースで買取が正解
空き家は老朽化による倒壊など様々なリスクがあるため、手早く売却すべきです。
不動産の売却には「仲介」と「買取」の2週類があり、空き家を手早く売却するなら、「買取」がおススメです。
簡単に言うと、仲介は不動産仲介業者に依頼し、一般の買い手へ売却する方法です。
一方、買取は、売主から買取業者が直接買い取ります。
空き家は前述したように、老朽化している可能性が高く、一般の買い手には敬遠されがちで、仲介ではなかなか売れません。
しかし、専門の不動産買取業者に依頼すれば、すぐに買い取ってもらえます。
専門の買取業者は空き家を再生・再販する術に長けているためです。
この章では買取のメリットを細かく伝えていきます。
なお、弊社Albalinkも空き家専門の不動産買取業者です。
平均1ヶ月程度で買取可能ですので、ぜひ一度、無料の買取査定をご利用ください。
なお、買取と仲介の違いについては以下の記事でも詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
売却金額の違い
実家の売却金額は、仲介業者に依頼するより、買取業者に直接売却した方が安くなります。
前述したように、買取業者の目的は、買い取った不動産をリフォーム等して付加価値を付けて再販し、利益を出すことです。
そのため、再販にかかるリフォーム費用や人件費、会社の利益などを差し引いた金額で買い取らなければならないのです。
買取価格の相場としては、物件の造りや立地によって変わりますが、仲介の価格の「50～80％程度」になるとされています。
ただし、買取価格は「買取する業者」の査定方法によっても変わります。
実績のある優良業者であれば、通常の買取よりも高い価格で買い取ってくれます。
ちなみに、弊社は「築古物件」のようないわゆる「訳あり物件」に強い専門の買取業者です。
年間600件以上の訳あり物件を買取（※2023年1月～10月の実績）してきたノウハウをもとに、比較的高額で買取しておりますので、正確な買取価格を知りたいとお考えの場合は、気軽に弊社にお声かけください。
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（※お問い合わせにより「個人情報や物件情報の流出」及び「買取の強要」は一切ございませんのでご安心ください）
売買契約成立までのスピードの違い
仲介業者に実家の売却を依頼した場合、売買契約成立までの期間が長期になることも少なくありません。
前述の通り、仲介の場合は一般の個人に向けて広く売却活動を行うので、一般の買主が現れるのを待つ必要があるからです。
住居を探している一般の買主が「買いたい」と思うような状態の良い実家でも、実際に売買契約成立に至るまでには「3カ月～半年」の期間を要します。
当然、立地や状態が悪い実家であれば、年単位で売れ残ったり、永遠に売れない恐れもあります。
実際に、弊社が独自に行った「家の購入で優先したこと」に関するアンケート調査では、66.5%の人が「立地」と答えており、立地の悪い物件は需要が少ない傾向にあります。
家の購入で優先したことのダントツ1位は「立地」
一方、買取業者は、買取後にリフォーム等で付加価値を付けて再販する前提なので、売買契約の時点で一般住宅としての価値が低くても問題ありません。
一般の方が住みたいと思わないような実家でも、最短数日で確実に買取できます。
ちなみに、弊社はどんなに条件や状態が悪い物件でもスピーディーに買取が可能です。
他社で断られてしまった実家でも大丈夫ですので、買取をお考えであればぜひ一度弊社にお声かけください。
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家具や荷物の撤去にかかる費用と労力の違い
仲介業者に売却を依頼した場合、売主自ら費用や労力をかけて、実家に残された家具や荷物を撤去しなくてはなりません。
前提として、一般の買主は自身が暮らす住居を探しているので、購入前に内見をして、ここで自身の理想の暮らしが送れるか考えます。
にもかかわらず、内見の際に売主側の私物が残っていたら、買主は自身の新しい暮らしを前向きにイメージしにくくなり、売買契約成立に至りにくくなってしまいます。
家具や荷物の撤去を業者に依頼した場合の費用は、1㎥あたり「約1～3万円」で、平均的な中古住宅（30㎡）の場合は、およそ「30万円以上」かかります。
一方、空き家等を専門とする買取業者なら実家にある家具や荷物がそのままでも買い取ってくれます。
家具や荷物を処分する手間、もしくは残置業者に依頼する高額な撤去費用を、売主（あなた）が負担する必要はありません。
ただ、実家に残された家具や荷物は思い出深いものばかりかと思います。
売却した後で「あれは残しておけば良かった」「あの場所、あの家具の写真だけ撮っておけば良かった」など、あとから寂しい思いや後悔をされる方が非常に多いです。
ですから、持ち物整理や遺品整理を行い、必要なものは先に確保しておいてから、不要なものだけそのまま買取業者に買い取ってもらってください。
これなら、あとで後悔しなくて済みます。
以下の記事でも、家の中にある物を処分せずに売却する方法を解説しています。
契約不適合責任の違い
仲介業者に売却を依頼した場合、売主には「契約不適合責任」を負う必要があります。
売却した不動産に、契約書にない不具合が見つかった場合、売主が負わなければならない責任
契約不適合責任が生じる期限は、買主が不適合を知った時から「1年以内」と定めれらています。買主は売主に対して不適合の事実を通知するだけで契約不適合責任の履行を求められます。
ただし、契約不適合責任は任意規定のため、買主及び売主の双方が合意のもと、自由に免責特約を取り付けられます。
よって、上記の期限も1年以内の範囲であれば自由に決められます。一般的には、瑕疵担保責任の時と同じ「3か月」に設定されるケースがほとんどです。
もし、仲介での売買契約成立後に、買主から責任を問われた売主は、追完請求や減額請求などに応じて責任を負わなければなりません。
- 追完請求
- 購入した不動産の不具合を修補を請求したり、代わりとなる物を請求すること
- 減額請求
- 購入代金の減額を請求すること
一方、買取業者に直接売却すれば、売主の契約不適合責任が一切免責されるケースが大半です。
買主が不動産買取業者（宅建業者）の場合は、宅建業法40条により、売主の契約不適合責任を免責できると定められているからです。
築古の中古住宅や管理を怠ってしまった家屋には、シロアリや雨漏りなど、売主が把握しきれない不具合が隠れていることがあります。
ですが、買取業者に売却すれば、売却後も売主は責任を問われる心配がありません。
しかし、買取業者によっては免責しない場合もあるので、契約の際は必ず担当者に確認しましょう。
ちなみに、弊社は契約不適合責任を一切免責したうえで買取を行っています。買取後に余計な心配をしたくない方は、ぜひ弊社にお問い合わせください。
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なお、契約不適合責任については以下の記事で詳しく解説しています。
その他の売却経費の違い
買取業者に直接売却すれば、仲介に依頼した場合にかかる以下のような経費も丸ごと削減できます。
仲介手数料
仲介手数料は、売買契約が成立し、決済を行う際に売主や買主から仲介業者に支払う成功報酬です。
仲介業者は、売主や買主から仲介手数料をもらうことで利益を出しています。
仲介手数料の金額の上限は、以下のように売却価格に応じて「宅地建物取引業法」で定められています。
仲介手数料の上限
| 取引物件価格（税抜） | 仲介手数料の条件 |
|---|---|
| 400万円超 | 取引物件価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税 |
| 200万円～400万円以下 | 取引物件価格（税抜）×4％＋2万円＋消費税 |
| 200万円以下 | 取引物件価格（税抜）×5％＋消費税 |
仮に売却価格が1,000万だった場合、仲介手数料の上限は以下のように算出できます。
1,000万×3％＋6万＋消費税（10％）＝36万
上記のように、仲介手数料は数十万～数百万円もの金額になり、決して安くはありません。
しかし、買取の場合は、買取業者が買主になるので「仲介人」がいません。それに伴い「仲介手数料」も発生しません。
ですから、買取を依頼すれば、数十万～数百万円単位のお金を節約できます。
実家の売却費用をできる限り抑えたいとお考えなら、買取を検討するべきです。
修繕・リフォーム費用
仲介業者に依頼した場合、実家の劣化や老朽化の進行具合に応じて、高額な修繕費用やリフォーム費用がかかります。
仲介は、自分の住居を探す一般の個人に向けた売却なので、「すぐにでも住みたい」と思われる状態にしなければ、売買契約成立に至らないからです。
部分的な修繕であれば、およそ数十万～数百万円、家全体のリフォームであれば数千万以上かかるケースもあります。
一方、買取業者に依頼する場合は、売却前に売主がリフォーム代を負担する必要はありません。
買取業者は、買い取った物件の状態や立地、エリア需要によって「どのように活用したら利益が出るか？」を見極めてリフォームを施します。
例えば、「大学が近くにあって駅近であれば、学生向けのシェアハウスにすれば収益できそうだ」と判断できれば、買取業者はそれに適したリフォームをするでしょう。
しかし、専門知識のない売主は、単なる「居住用」としてリフォームしてしまうケースが大半です。
需要にそぐわないリフォームをしたところで、その費用は丸々無駄になってしまいます。
よって、買取を依頼する際は、買取業者がリフォームをするので、ラクに手放せます。
解体費用
実家の老朽化が著しい場合は、仲介業者の担当者に、解体して土地として売り出すことを勧められる可能性があります。
ただ、平均的な住居（30坪）の解体費用は、木造ならおよそ「120万」、鉄筋コンクリートならおよそ「180万」で、非常に高額です。
しかも、そもそも立地が悪ければ、解体しても一般住宅としてのニーズはないため、売却できずに支払った高額な解体費用が丸ごと赤字になってしまいます。
一方、買取なら、どんなに老朽化が進んでいる実家でも解体費用を売主が負担する必要はありません。
必要であれば、買取業者が解体を行うので、売主は解体費用を一切負担することなく売却できます。
【買取or仲介】実家の売却方法を迷ったときの判断基準
売却できる金額が安くなってしまうこと以外は、買取の方が圧倒的にメリットが多いことを理解していただけたでしょうか。
ただ、売却金額は最も重要な要素の1つですので、買取と仲介のどちらを選んだらいいか迷ってしまいますよね。
実際に、弊社が独自に行った「実家に対する不安」に関するアンケート調査では、「売却について」が2位という結果でした。
実家に対する不安の2位が「売却について」
ここまでは「実家の売却は買取が正解」と述べてきましたが、仲介での売却が適している実家も一定数存在します。
前述の通り、仲介は一般の買手に向けた売却であるため、一般住宅として需要があるなら仲介で市場価格通りの売却を狙うのが適しています。
一方、一般住宅として需要がないなら、買取業者に直接売却するのが最適です。
そこでこの章では、一般住宅としての需要の有無を確認できる以下2つのポイントについて解説していきます。
- 立地
- 建物の状態
「仲介」で売却するのが適している実家
以下のような条件の実家は、一般住宅として需要があるので、まずは仲介業者に相談して市場価格前後での売却を狙いましょう。
立地
一般住宅として需要がある立地の例
- 【首都圏の場合】最寄り駅まで徒歩10分以内
- 【地方の場合】主要な商業施設まで徒歩圏内
電車の利用が多い首都圏の場合、最寄り駅まで徒歩10分以内であれば通勤や通学に支障が出ないので、一般住宅として需要があります。
また、地方の場合は、スーパーなどの商業施設、学校や病院といった公共施設まで徒歩圏内であれば、子育てもしやすく、一般住宅として需要があると言えるでしょう。
建物の状態
「一般住宅として需要がある状態」とは、大規模なリフォームや修繕をすることなく、すぐに住める状態を指します。
当然、築年数が新しいほどリフォームや修繕の必要がなく、一般住宅としての需要がありますが、築20年は需要の有無を左右する1つの指標とされています。
メンテナンス具合にもよりますが、築20年以内であれば著しい劣化も少なく、リフォーム費用や修繕費用をかけずにすぐに住めるケースが多いので、一般住宅として需要があるでしょう。
「買取業者」に売却するのが適している実家
以下のような条件の実家は、一般住宅として需要はないので、買取業者に直接売却するのが最適です。
立地
一般住宅として需要がない立地の例
- 【首都圏の場合】最寄り駅まで徒歩15分以上
- 【地方の場合】車がないと市街地に行かれなくて不便
上記のような実家は、通勤や通学、子育てなど、生活を送るうえで不便なため、一般住宅として需要はありません。
実際に、弊社が独自に行った「住むなら都会、郊外、田舎のどこがいい？」のアンケート調査では86％の人が「都会や郊外」と答え、田舎と答えた人は「14％」に留まっています。
86％の人が「都会や郊外」に住みたいと答え、田舎と答えた人は「14％」
しかし、買取業者なら、市街地に行きにくい田舎にあるような実家でも、商品化するノウハウを持っているので、問題なく買い取ってくれます。
建物の状態
大規模な修繕やリフォームをしなければ住めない実家は、一般住宅として需要がありません。
具体的に、築20年を過ぎた建物は、大幅な修繕やリフォームが必要になるケースが多いでしょう。
ただ、築20年以内であっても、故障箇所があって修繕が必要な場合などは、わざわざ修繕費用をかけてまで中古住宅に住みたい人は滅多にいません。
そのため、修繕しないと住めない実家は、買取業者に直接売却するべきです。
弊社Albalinkも空き家専門の買取業者ですので、状態の悪い空き家や、悪立地の空き家でも問題なく買い取れます。
ぜひ一度、弊社の無料買取査をご利用ください（査定依頼をしたからといって無理な営業をかけることはありませんので、ご安心ください）。
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高額で売却できる！実家買取の6つの流れ
実際に実家を買い取ってもらう流れを、以下の6ステップで解説していきます。
上記は、あなたの実家をより高額で買取してくれる優良業者を選ぶ流れにもなりますので、必ず確認しておいてください。
事前準備
もし、あなたが実家を相続した場合は、買取してもらう前にまずは「相続登記」を行う必要があります。
原則として不動産は登記簿上の所有者でないと売却できません。
ですから、実家の相続が発生したら、「実家の評価額の決定」と「実家の所有者は誰になるのか？」を以下の流れで決めておく必要があります。
- 専門家に手続きを依頼する
- 遺言書の確認
- 相続人の確定と相続財産調査
- 遺産分割協議
- 相続登記
相続登記の手続きは複雑になるので、弁護士などの専門家に相談することをおすすめします。
なお、弊社は築古物件に強い専門の弁護士と提携していますので、お困りの際は遠慮なくご相談くださいませ。
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（※お問い合わせにより「個人情報や物件情報の流出」及び「買取の強要」は一切ございませんのでご安心ください）
上記の内容は、以下の記事で詳しく解説していますので参考にしてください。
査定依頼
まずは「複数」の買取業者に直接査定を依頼してください。
なぜなら、査定を依頼する買取業者によって、買取価格は大きく異なるからです。
査定を依頼する際は、自分で買取価格を調べようとして、様々な「一括査定サイト」を徘徊するような真似はしない方が賢明です。
複数の一括査定サイトを使うと、不動産業者から連絡が殺到して面倒だからです。
なので、買取業者に直接問い合わせた方が、面倒なく買取業者ごとのより正確な査定価格がわかります。
例えば、実家などの中古住宅専門の買取業者なら、独自の買取ノウハウを熟知していますし、再販ルートも確保しているため、より高額な査定価格を提示してくれるはずです。
そして、査定を依頼する際は、以下の書類を準備しましょう。
- 販売図面
- 売買契約書
- 重要事項説明書
ただ、優良業者であれば「氏名、アドレス、住所」だけでも査定してくれます。
加えて、優良業者であれば、「実家などの築古戸建ての買取実績が豊富」だったり、「HPやGoogle口コミで高評価を得ている」といった特徴がありますので、必ずチェックしておいてください。
実際に、弊社が独自に行った「不動産会社の情報を調べる手段」のアンケート調査では、46.4％の人が「ネットや知人の口コミ」を参考にすると答えています。
不動産会社を調べるとき、46.4％の人が「ネットや知人の口コミ」を参考にしている
ちなみに、手前味噌で恐縮ですが、弊社は手書きによる「お客様の声」や「Google口コミ」にて、ありがたいことに高い評価をいただいております。
年間600件以上の買取実績（※2023年1月～10月の実績）をもとに、あなたのご希望に沿った買取を実現いたしますので、一度弊社へご相談くださいませ。
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（※お問い合わせにより「個人情報や物件情報の流出」及び「買取の強要」は一切ございませんのでご安心ください）
担当者の比較
買取業者ごとの担当者を比較し、最も信頼できる担当者を見極めましょう。
残念ながら、買取業者の中には契約直前に買取価格を下げてくるような悪質業者も存在するからです。
トラブルなく実家を売却するためには、買取価格だけでなく、担当者の態度や発言もしっかり比較し、最も信頼できる買取業者を見極めることが重要です。
具体的には、以下の項目に注視してください。もし、該当する担当者がいなければ、さらに相見積もりを取って複数の担当者を比較することが大事です。
根拠を持って質問に答えてくれるか
プロとして根拠を持って質問に答えてくれるか見極めましょう。
具体的には、提示してきた買取価格の根拠を質問し、納得できる答えが得られるかチェックしてください。
例えば、「過去の周辺の取引事例と比較した結果です」とか「賃貸に出した場合の利回りから計算した結果です」といった、数値やデータを元にした根拠が返ってきたらOKです。
また、その場で取り繕おうとせず、わからないことはわからないと正直に言い、後日売主が納得できる根拠を提示してくれるかも重要です。
話の内容に矛盾がないか
担当者の話の内容に矛盾がないか吟味しましょう。
例えば、「買取後は解体する」と言っているにもかかわらず、壁の傷や凹み、雨漏り等を理由に買取価格を下げてくるような場合は、話が矛盾していると言えます。
担当者とは何度も話をすることになるので、担当者の話はメモなどを取り、1回目と2回目の話に矛盾がないかも確認してください。
社会人として常識があるか
身だしなみや、レスポンスの早さ（遅くても24時間以内にメールの返信や折り返しの電話が来るか）など、社会人として常識があるかチェックしましょう。
実際に、社会人として常識がない営業担当は、後々売主とトラブルになるケースが多いからです。
少しでもトラブルなく、スムーズな売却を目指すなら、営業担当者の質もしっかり比較しましょう。
買取価格の交渉
担当者を比較した結果、最も信頼できる買取業者と、最も高額な買取価格を提示してくれた買取業者が同一だった場合は、迷わずその買取業者に依頼してください。
もし、前者と後者が異なる場合は、信頼できる買取業者に、一番高額な買取価格を見せて相談や交渉をしてください。
お客様を第一に考える誠実な担当者であれば、売主が希望する買取価格に近づけるよう、上席に掛け合ったり、できる限りの努力をしてくれるはずです。
もし価格を変えられなかったとしても、その理由を教えてくれるでしょう。
売買契約
買取価格の交渉が終わったら、買取業者の店舗内で買取業者と「売買契約」を結びます。
一般的に、売買契約が成立すると買取価格の「5～10％」が、手付金として売主に支払われます。
売買契約の際は、契約3日前くらいに売買契約書の雛形を取り寄せておき、すべて一読し、疑問点や不安点を洗い出してください。
そして、洗い出した内容を担当者にメールや口頭で質問し、回答をもらいます。
そうやって不安や疑問をすべて払拭した後で、契約当時を迎えてください。そうすれば、契約後に「話と違う！」といったトラブルを回避できます。
特に、契約不適合責任が免責されているかは、必ず確認してください。
決済＆引き渡し
売買契約を締結したら、あなたと買取業者の都合の良い日にちをすり合わせ、買取業者の店舗内で売却代金の「決済」と「実家の引き渡し」をします。
売主は、手付金を除く残りの代金を「現金手渡し」か「口座振り込み」で受け取り、買取業者に合鍵を含む鍵を全て引き渡しましょう。
査定から決済まで、早ければ「数日～1週間」で完了します。
弊社Albalinkに買取依頼をしたお客様の体験談
実際に、実家を弊社に売却したお客様（仮名 Sさん）の体験談をご紹介します。
Sさんが売却した実家の情報
| 築年数 | 44年 |
|---|---|
| 立地 | 神奈川県秦野市 最寄り駅まで徒歩40分 |
| 売却時期 | 2022年2月 |
| 購入時の価格 | 2,500万 |
| 成約価格 | 700万 |
売れずに困っていた実家を買い取っていただき、大変助かりました。そもそも、売却を検討し始めたキッカケは、実家で1人で暮らしていた母が亡くなったことでした。私は一人っ子で、現在は東京のマンションを購入して夫と娘と3人で暮らしており、母の後に実家に住む人は誰もいなかったので、売却することにしたんです。そこでまず、地元の不動産業者に相談して、およそ1年間売却活動を行いました。
しかし、1年の間に10件の内見問い合わせがあったものの、どの方も購入には至らず・・・。たしかに、築年数44年で見た目もかなり古いうえに、立地も田舎なので、仕方ないとは思いつつ、内見のたびに実家に出向く時間や労力、交通費は、確実に負担になっていました。しかも、担当者には、実家に残された母の家具や荷物を全て撤去するように言われ、撤去費用に既に25万の費用をかけていました。あげく、「実家を解体して土地として売り出せば、もしかしたら売れるかもしれない」と言われましたが、提示された解体費用はなんと160万。
こんなにも高額な解体費用をかけて「もしかしたら売れるかも～」では困ります。途方に暮れて、この時初めて、買取業者に直接実家を売却することを検討し始めました。
複数の買取業者に査定を依頼した結果、最終的に買取をお願いしたのがアルバリンクさんです。
査定価格は2番目でしたが、1番迅速かつ誠実に対応していただいたので、お任せしようと決めました。お願いしてからちょうど1週間で売却代金700万と引き換えに実家を手放すことができ、やはりお願いして良かったです。
あのまま地元の不動産業者で売却活動を続けていても、売却できるのは何十年後になっていたかわかりませんし、そもそも私が死ぬまでに売却できたかも定かでは在りません・・・。今は、実家の固定資産税の負担や、実家の庭の草刈りに行く労力、実家のご近所づきあいからも全て解放されて、すっかり肩の荷が下りました。
本当にありがとうございました。
上記のSさんのように、
- 「どの不動産会社にも断られた」
- 「維持費の支払いに困っている」
- 「悪徳業者に適当な提案をされて金銭的に損をした」
など、実家の扱いに関して苦労されている方は、他にもたくさんいらっしゃいました。
しかし、弊社にお任せいただければ、上記Sさんのケースのように「素早く」かつ、できる限り高値で買取を実現いただけます。
以下のように、実際に弊社をご利用いただいたお客様からも高評価をいただいております。
もし、あなたも実家の扱いに関して同じようにお困りでしたら、まずは一度弊社にお声かけください。迅速かつ丁寧な対応をお約束します。
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今すぐ実家の買取を検討するべき4つのタイミング
買取の流れを把握したものの、具体的にどんなタイミングで実家を売却するべきかわからず、ついダラダラと実家を所有し続けてしまうことも少なくありません。
ですので、今すぐ実家の買取を検討するべき4つのタイミングをご紹介します。
実家が空き家になったとき
実家が空き家になるタイミングとして、以下のようなケースがあります。
こうしたタイミングで「今後実家をどうするのか？」について親御さんと話し合えるのがベストです。
- 親が入院することになった
- 親が施設に入ることになった
- 親が独り身になった
- 親が実家を子供夫婦の家で同居を始めた
もし、話し合いをしないまま親御さんが亡くなれば、親御さんの意向を知ることができず、相続した家をどうするか、判断に迷うことになります。
「実家を売ったら親不孝者かも」という感情からいつまでも売りに出せないと、前述したような以下のようなリスクを抱えることになります。
- 維持費だけが垂れ流しになる
- 固定資産税を毎年負担し続ける
- 国からの罰則を受ける
実家が空き家になったら、「今後実家をどうするか？」について相続が発生する前に親御さんと話し合ってみてください。
「今すぐ手放そう」という方向になったなら、その時が買取を検討するタイミングです。
弊社は空き家の買取も相続の相談会も行っております。
どちらの場合でも、ぜひ一度、下記無料買取査定フォームよりお問い合わせください。
担当が折り返しご連絡させていただきます。
ちなみに、実家を「親の生前に売却する」か「親から相続した後に売却するか」について、もっと深い内容を知って検討したい場合は、以下の記事も参考にしてみてください。
実家の相続が発生したとき
親が亡くなり、実家の相続が発生したら、早急に実家の買取を依頼しましょう。
相続した実家を売却する場合、「相続空き家の3,000万控除の特例」によって、譲渡所得税の負担を大幅に軽減、もしくはゼロにすることができます。
しかし、特例の適用期間は「相続が発生した日から3年が経過する年の12月31日まで」です。
そのため、相続が発生したタイミングで早めに買取を依頼し、3年以内に実家を売却すれば、譲渡所得税の負担を大幅に軽減できます。
逆に3年を過ぎれば特例が使えず、税金の金額が上がってしまいます。
特例の適用期間を過ぎないように、実家を相続したら早めに売却しておきたいです。
ちなみに、特例の適用条件は他にもいくつかあるため、詳しくは国税庁HPやチェックシートを参照してください。
参照元：国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
参照元：国税庁「3,000万円特別控除の特例チェックシート」
子どもが全員独立したとき
子どもが全員実家を出たタイミングで買取を依頼するのも賢明な判断です。
家族で住むために購入した実家は、子どもが全員独立すると、夫婦二人で暮らすには大きすぎる場合があります。
高齢になる両親が、老朽化していく実家の管理を続けるのは想像以上の労力を必要とするため、子どもが全員実家を出た段階で買取を検討してもよいでしょう。
仲介で売却できないとき
仲介業者に売却を断られた、もしくは、売りに出しているけど「半年以上」も売却できていない場合は、買取を依頼しましょう。
前述の通り、一般住宅として需要がない実家は、仲介では永遠に売却できません。
しかし、弊社であればスピーディーに売却可能ですので、遠慮なくご相談くださいませ。
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実家を空き家として所有し続ける6つのリスク
前述したSさんの体験談からもわかるように、用途がない実家を所有し続けると以下のように様々なリスクがあります。
そのため、余程のことがない限り、実家は放置しないで早めに売却すべきです。
以下では、実家の所有者が負うリスクをご紹介していきます。
「維持費」の負担が大きい
実家を所有する限り、所有者には以下の「維持費」の負担が永遠にかかり続けてしまいます。
| 固定資産税 | 15万円 |
|---|---|
| 都市計画税 | 3万円 |
| 火災保険 | 1万円 |
| 水道光熱費 | 2万円 |
| 修繕費（外装・内装） | 1～数百万円（修繕個所により変動） |
| 庭木の管理費 | 1～3万円 |
| 交通費（建物管理で定期的に通う場合） | 1～10万円（遠方ほど金額は上がる） |
（※）上記はすべて1年でかかるおよその金額です。
一般的な戸建住宅の維持費は、戸建ての規模や立地などによって変わりますが、年間で「30～100万円」近くかかります。
誰も住んでいない実家に、毎年30万円以上の維持費を支払い続ければ、確実に所有者の家計を圧迫してしまうでしょう。
空き家にかかる維持費について詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
「特定空き家」に指定される
十分な管理をしないまま、実家を空き家として放置すると、行政から「特定空き家」に指定されます。
特定空き家とは、「保安・衛生・景観・その他」の観点から、今後も放置するのは危険であると行政に判断された空き家を指します。
空家等対策の推進に関する特別措置法 第二条
２ この法律において「特定空家等」とは、そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる空家等をいう。
特定空き家に指定された場合、所有者に課される罰則は以下の通りです。
固定資産税が最大6倍になる
特定空き家に指定されると、固定資産税の負担が「最大6倍」になります。
前提として、人が住むための土地には「住宅用地の特例」が適用されており、固定資産税が「1/6」に軽減されています。
しかし、特定空き家は、人が住むための家屋とは認められません。
そのため、特定空き家が建っている土地は、住宅用地の特例の対象外となり、固定資産税の負担が最大6倍になってしまうのです。
空き家にかかる固定資産税がいつから6倍になりたいのかを知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
国土交通省への取材を通じて全容を詳しく解説しています。
50万以下の罰金が課せられる
自治体から特定空き家に指定された後に、自治体からの「命令」に応じずに違反となった場合、所有者に「最大50万以下」の罰金が課せられる可能性があります。
6倍になった固定資産税の負担に加えて、50万以下の罰金が課せられれば、あなたのお財布に大きな打撃を与えることは言うまでもありません。
高額な解体費用が請求される
罰金が課されたにもかかわらず、それでも実家の管理を行わなかった場合、行政代執行（行政による空き家の強制解体）が行われ、解体費用は全額所有者に請求されます。
通常、解体を自分で依頼する場合は、解体業者から相見積もりをとって「一番安い業者」を選択するはずです。ですから、解体費用はおよそ「90～120万円」で収まります。
対して、行政代執行の解体費用は、「金額よりも早さ重視」「懇意にしている業者とのつながり（コネ）」などが関わるので、高くて「1000万」近くかかるケースがあります。
そこまでの大金を一括ですぐに支払える方はほぼいないでしょう。
しかし、行政代執行の解体費用は、税金のように国が所有者から強制的に解体費用を徴収することが認められています。
そのため、解体費用を請求されてしまえば、自己破産をしても決して逃れられません。
国から財産や給与を差し押さえられ、かつ長い年月をかけて解体費用を全額支払う必要があるため、所有者は金銭的にかなり苦しい生活を余儀なくされます。
行政代執行については、以下の記事で詳しく解説しています。
倒壊などによる「損害賠償」を請求される
老朽化により、空き家が倒壊すると、近隣住民や通行人を巻き込む事故に発展し、被害者から損害賠償を請求されます。
民法第717条では、たとえ住んでいなくても、老朽化した空き家によって起きた事故の責任は、登記簿上の所有者にあると定められているからです。
参照元：民法第717条
損害賠償の請求額は、被害の大きさに応じて異なりますが、万が一死亡事故が起きれば数億円規模の損害賠償を請求される恐れも十分にあります。
空き家は突然の地震や暴風雨によって「破損・倒壊」して大事故を引き起こす恐れもあるため、「うちの空き家はまだ大丈夫だろう」という油断は禁物です。
所有している空き家が倒壊するリスクについて知りたい方は、以下の記事もご参照ください。
維持管理の「金銭的負担と労力」がかかる
特定空き家の指定や、事故による損害賠償請求など、前述したリスクを避けるためには、空き家の管理が必須です。
しかし、実家の管理には想像以上の労力や費用がかかります。
具体的には、最低でも毎月1回は空き家となっている実家に出向き、室内の換気や清掃、敷地内の草むしり、雨漏り等がないかの点検を行わなければなりません。
日ごろの仕事や家事をこなしながら、用途がない空き家の管理に毎月時間と体力を割くことは、決して簡単ではないでしょう。
実家の管理を専門業者に委託することも可能ですが、委託費用は「毎月5,000～1万円」かかり、どちらにしろあなたの負担になることは変わりません。
しかも、夏場の草刈りや、敷地内に放棄されてしまったゴミの処分等は、オプションとして別料金となるため、売主の負担はさらに大きくなります。
空き家の管理については、以下の記事でも深く解説しているので、参考にしてみてください。
子や孫に「リスク」を引き継ぐ
あなたが亡くなって相続が発生したら、前述したリスクを全て子や孫（相続人）に引き継ぐことになってしまいます。
しかも、子や孫に実家を引き継ぐときには、実家の老朽化の進行に伴い、リスクや管理の手間も今より深刻な問題になっているでしょう。
結果、恨まれることになっても仕方ありません。
実家を引き継いだ子や孫が、高額な固定資産税や罰金、損害賠償請求などで苦しむ前に、実家の問題は今の所有者であるあなたが早急に解決しておかなければなりません。
「犯罪」の温床になる
空き家となった実家は「犯罪の温床」になりやすいです。
不法侵入や盗難、不法投棄などの被害に遭う可能性が高くなります。
実家が空き家となった場合、人の出入りもなく、カーテンや雨戸が常に閉まっているなどの特徴があります。
そういった物件は、盗難や不法投棄などの格好の餌食となります。
実家であれば、あなたの思い出の品が盗まれてしまったり、大切な実家そのものを汚されてしまったりなど、とても嫌な思いをすることになります。
空き家の実家は倒壊リスク大【能登半島地震の教訓を活かそう】
空き家の実家は老朽化により倒壊するリスクがあり、万が一事故が起こると多額の損害賠償を請求される恐れがあるとお伝えしました。
それを読んで、「うちの実家はまだそこまで老朽化していない」「倒壊なんて滅多に起こらない」と思った方もいるかもしれません。
しかし、そう思うのは非常に危険です。
日本は、地震大国であり世界で発生したマグニチュード6以上の地震のうち、実に18.5％が国内で発生しています。
そして、ひとたび大きな地震が発生すれば、空き家はもとより、通常の家屋でも簡単に倒壊してしまいます。
実際、2024年1月に発生した能登半島地震で家屋が全・半壊した件数は、7万5000戸以上にのぼり、その中には多くの空き家も含まれていると考えられます。
参照元：NHK｜【被害状況21日】石川県 241人死亡確認 住宅被害 7万5187棟
地震で家が倒壊した場合、解体費用に伴う補助金を自治体から支給されるケースは多いですが、基礎部・庭などは対象外です。
実際に、能登半島地震でも住居部分以外の撤去・解体費用が負担となっている方は多くいます。
空き家の実家を所有している方は、地震で倒壊する前に専門の買取業者に売却することをおすすめします。
倒壊前の空き家であれば、現況買取してもらえるため、倒壊リスクから解放されるうえ売却金も取得できるメリットがあります。
弊社AlbaLinkにご依頼いただければ、平均1ヶ月程度でご実家の売却が可能です。
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他の買取業者に断られた実家も諦めないで！
買取なら一般住宅として需要がない実家も売却できると述べてきましたが、中には買取業者にも断られてしまうような実家もあります。
もし、他の買取業者に断られてしまった場合でも、売却を諦めずに、ぜひ一度弊社にお問い合わせください。
弊社では、断られやすい以下のような実家も、積極的に買い取っています。
- ごみ屋敷
- 室内や敷地内がゴミで溢れかえっており、住人が健康的な生活を送ることが困難な実家
- 再建築不可物件
- 建築基準法を満たしておらず、解体しても新たな建物を建築できない土地（その土地に建っている実家）
- 躯体そのものに欠陥がある実家
- シロアリや雨漏りで木材が腐っていたり、床が抜けていたり、建物の基礎部分そのものに欠陥があり、リフォームしても人が住めない実家
- 大きすぎる実家
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その他の実家の処分方法は現実的ではない
買取業者や仲介業者に依頼する以外の実家の処分方法は、現実的ではないためあまり頼りにしない方がいいでしょう。
この章では、「相続土地国庫帰属法」と「空き家バンク」について、簡単に説明します。
「相続土地国庫帰属法」は実用的ではない
「相続土地国庫帰属法」を使えば、実家が建っている土地を手放せるとされていますが、全く実用的な制度ではありません。
相続土地国庫帰属法とは、相続によって所有してしまった不要な土地を、法務大臣の承認のもと、土地の所有権を国に返せる（引き取ってもらえる）制度です。
しかし、引き取ってもらえる土地の条件はかなり多く、ほとんどの土地の引き取りは承認されないのが実情です。
さらに、土地の審査手数料の支払いや、実際に引き取ってもらう場合には、管理費（およそ数十万円）の納入が必要で、あなたの金銭的負担になってしまいます。
相続土地国庫帰属法は、実用的な制度ではないうえ、利用者には何のメリットもないので、利用する意味はあまりないでしょう。
「空き家バンク」はアテにならない
空き家バンクを利用して、実家を売却しようと考えるかもしれませんが、空き家バンクは全くアテになりません。
空き家バンクとは、自治体が売主と買主を主にネット上でマッチングさせ、空き家の流通を促すシステムです。
運営元は、不動産知識を持ち合わせない自治体であるため、売却価格の交渉や売買契約の際に、売主と買主は直接やりとりをしなければなりません。
不動産のプロが介入するわけではないため、利用者同士のトラブルが多く、ほとんどの場合、売買契約に至らないのが実情です。
買主が見つかる可能性もゼロではないので、空き家バンクに登録しておくのは決して悪いことではありません。
ただ、不動産売買の経験がない一般の方が、空き家バンクを利用するのは余計なリスクを増やしてしまうだけなので、あまりおすすめできません。
実家の買取で課税される主な3つの税金
最後に、実家買取の際に売主に課税される税金をご紹介します。
ちなみに、売主の印紙税と登録免許税は、買取業者なら負担してくれるケースもあります。
印紙税
印紙税は、売買契約書の作成時に課せられます。
納税額は売却した金額に応じて変動します。
例えば、売却した金額が1,000万超5,000万以下だった場合、納税額は1万円です。
納税方法は、郵便局や法務局で収入印紙を購入し、売買契約書に貼ることで納税します。
登録免許税
登録免許税とは、売主から買主へ実家の所有者の名義を変更する際に、国に納める税金です。
中古住宅などの所有権移転登記の納税額は、固定資産税評価額の「2.0％」と定められています。
土地の固定資産税評価額：2,000万
建物の固定資産税評価額:：600万2,000万×2.0％＝40万
600万×2.0％＝12万登録免許税の合計：32万
固定資産税評価額は、毎年、役所から所有者に届く固定資産税の納税通知書の「価格」の欄で確認できます。
【固定資産税納税通知書の見本】
譲渡所得税
譲渡所得税は、不動産を売却して発生した利益に対して課税される税金です。
譲渡所得税は、具体的に「所得税」と「住民税」の2つを指します。
売却した翌年の2月16日～3月15日までに、自身の住所を管轄する税務署にて、確定申告を行うことで納税できます。
譲渡所得税＝譲渡所得×税率
譲渡所得＝空き家を売却した金額ー空き家取得にかかった費用（購入時の価格や購入の際の仲介手数料など）
譲渡所得に乗じる税率は、実家の所有期間が5年超であるか、5年以下であるかによって異なります。
| 売却した年の1月1日時点で所有期間5年以下（短期譲渡所得） | 売却した年の1月1日時点で所有期間5年超（長期譲渡所得） | |
|---|---|---|
| 所得税 | 30.63% | 15.315% |
| 住民税 | 9％ | 5％ |
| 合計 | 39.63% | 20.315% |
ただし、相続した実家を売却する場合は、前述した「相続空き家の3,000万控除の特例」が適用されれば、大幅に減税される、もしくはゼロになるケースが大半です。
まとめ
実家の売却方法（仲介と買取）や、高額で買い取ってもらうコツなどを解説しました。
立地や建物の状態が悪い実家は、一般住宅として需要がないため、売れ残る可能性が高いです。
とはいえ、売れないからと言って、実家を空き家のまま放置すれば、所有者は国からの様々な罰則の対象になったり倒壊事故による損害賠償を請求されたりなど、リスクしかありません。
そこでおすすめしているのが、「築古戸建て専門の買取業者」に実家を買い取ってもらうことです。
専門の買取業者は築古戸建てのような特殊物件の扱いに慣れているので、あなたの実家を「そのままの状態」で買い取ってくれます。
また、本文でもお話したように、複数の買取業者の査定価格や担当者をしっかりと比較し、信頼できる買取業者を見極めれば、高額買取も十分狙えます。
優良な買取業者に相談して、売れにくい実家を抱える重圧から一刻も早く解放されましょう。
ちなみに、弊社は実家をはじめとする「築古戸建て」に強い専門の買取業者です。
「年間買取件数600件以上」の豊富な実績（※2023年1月～10月の実績）と経験を活かし、お客様の納得のいく買取をお約束しますので、ぜひ一度弊社へお問い合わせください。
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