株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
【前提知識】共有名義と共有持分について簡単に解説
この章では「共有名義」と「共有持分」について簡単に解説します。
共有名義とは、1つの不動産が複数の人の名義になっている状態です。
不動産の所有者が1人であれば「単独名義」ですが、複数いたら「共有名義」となります。
共有持分とは共有名義不動産における、各所有者が所有する権利のことです。
また、共有持分の割合のことを持分割合と呼びます。
そのため、共有者全員の持分割合の合計は「1」となります。
たとえば3人が「3分の1」ずつの共有持分を持っている場合、3人の共有者のうち1人が「2分の1」、他の2人がそれぞれ「4分の1」ずつの共有持分を持っている場合などがあります。
なお、持分割合が「4分の1」だから、その不動産の4分の1のスペースしか使えないのではなく、4人共が不動産全体の使用可能です。
これらについて理解していただけば、このあとの章の内容もスムーズに理解できるようになりますので、ご確認ください。
なお、以下の記事でも共有名義と共有持分についてわかりやすく解説しているので、ぜひ参考にしてください。
共有名義の不動産全体を売却するなら共有者全員の同意が必要
共有不動産全体を売却するには、共有者全員の同意が必要です。
共有不動産を売却することは「変更行為」にあたり、民法上、他の共有者の同意が必要であると明記されているためです。
各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。次項において同じ。)を加えることができない。
令和3年の法改正により、共有物に著しい変更を伴わないもの（軽微な変更）は管理行為と同様の扱いとなりました。
たとえば、屋根の防水工事は大規模修繕ですが、外観・構造・用途などは変わらないため、管理行為に該当します。
管理行為は各共有者の「共有持分の過半数」で実行できますが、売却などの変更行為は「共有者全員」の合意がなければ実現できません。
なお、建物を維持するための修繕などは他の共有者の同意をえなくても行えます（保存行為）。
共有物におこなえる行為については「不動産の共有に関する民法条文のまとめ【保存行為、変更行為、管理行為とは？】」の記事で詳しく解説していますので、ご確認ください。
共有持分は他の共有者の同意なく売却可能
自分の共有持分の売却には他の共有者の同意は要りません。
各共有者が単独で売却活動を進められます。
他の共有者へ売却を知らせる必要はありません。
それぞれの共有者は自分の共有持分につき、完全な所有権を持っているからです。
そのため、次のような状態の方は、共有持分の売却を検討すると良いでしょう。
- 他の共有者と仲が悪い
- 他の共有者と連絡を取りにくい、連絡が取れない
- 他の共有者が多すぎて全員の同意を得るのが困難
- 他の共有者が誰か知らない
- 共有者が物件を独占しているにもかかわらず使用料を払ってもらっていない
次章では、共有持分の具体的な売却方法について解説します。
共有持分のみを売却する4つの方法
共有持分のみを売却する方法は以下の4つです。
- 他の共有者に売却する
- 共有者全員で協力して不動産全体を売却する
- 土地の場合は分筆後に持分のみを売却する
- 専門の買取業者に売却する
それぞれ解説しますが、結論からお伝えすると、4つの中で一番お勧めな売却方法は最後の「専門の買取業者に売却する」方法です。
上の2つは他の共有者の協力が必要ですし、3つめは「土地限定」の方法だからです。
一方、専門の買取業者に依頼すれば、他の共有者の協力なしでスピーディーに自身の共有持分を売却できます。
その理由もこの章でお伝えします。
なお、共有持分の売却方法については「【共有持分の売却法3選】共有者トラブルから一瞬で抜け出す方法を伝授！」の記事でも詳しく解説していますので、参考にしてください。
他の共有者に売却する
自身の共有持分を他の共有者に売却する方法です。
あなた自身が他の共有者と売却金額を交渉し、お互い合意すれば売買が成立します。
共有持分は一般の個人にはまず売却できませんが、同じ共有者になら売却できる可能性があります。
同じ共有者であれば、あなたの共有持分を買い取ることで自身の持分割合が増えるといったメリットがあるためです。
仮に2人で共有している場合であれば、どちらか一方がもう一方の共有持分を買い取れば不動産全体を所有でき、売却や活用を自由におこなえます。
ただ、当然ですが、他の共有者にあなたの共有持分を買い取る意思と資金力がなければ成立しません。
また、契約書の作成や、登記移転（所有権を移す手続き）については不動産業者や司法書士にお願いする必要があります。
共有持分の売却依頼ができるくらい他の共有者と関係性が良い場合は、断られることも覚悟で、話を持ち掛けてみても良いでしょう。
共有者全員で協力して不動産全体を売却する
共有者全員で不動産全体を売却する方法もあります。
不動産全体を売却すれば、当然あなたの共有持分も売却できます。
共有持分だけでは一般の個人には売却できませんが、不動産全体であれば、通常の物件と同様に市場価格で一般の個人に売却できる可能性があります。
共有者全員の意思が「売却」で統一している場合はこの方法を試してみると良いでしょう。
土地の場合は分筆後に持分のみを売却する
共有名義の不動産が土地のみの場合は分筆して単独名義にしたあと、売却する方法もあります。
分筆とは、土地を複数の区画に分けて登記をすることです。
分筆後に得た土地については完全な所有権を得られるので、自分1人で売却を進められます。
なお、共有名義の土地の分筆については「共有名義の土地分割で失敗しないために！状況別の共有解消方法3選」の記事で詳しく解説していますので、ご確認ください。
専門の買取業者に売却する
他の共有者が売却に協力してくれない場合でも、専門の買取業者に依頼すれば共有持分を売却できます。
専門の買取業者であれば、共有持分を買取後、再販・運用して利益を生み出すノウハウを持っているためです。
実際、弊社Albalinkも独自のノウハウを駆使し、これまでたくさんの共有持分の買い取ってきました。
その他にも、専門の買取業者に売却するメリットとして以下の3点が挙げられます。
- 売却前も後も他の共有者と会わなくて良い
- 他の共有者にすぐには知られない
- すぐに現金化できる
それぞれ解説します。
売却前も後も他の共有者と会わなくて良い
共有持分は自身の意思のみで売却できるため、売却にあたり他の共有者と会ったり話す必要がありません。
また、専門の不動産買取業者に売却すれば、売却後も他の共有者と交渉する必要はありません。
そうした交渉は買取業者に一任できるからです。
したがって、売主が他の共有者と直接コンタクトをとって許可をもらう過程も不要です。
連絡を取れない人と共有している場合でもスムーズに売却できます。
他の共有者にすぐには知られない
他の共有者とトラブルになっているなど、共有持分の売却を他の共有者に知られたくない場合もあるでしょう。
そうした場合でも、信頼できる専門の不動産買取業者に売却すれば、他の共有者に知られず持分を売却できます。
信頼できる買取業者であれば、持分の取引中に不用意に他の共有者へ連絡することはないからです。
そのため、他の共有者から横やりが入ることなくスムーズに持分の売却が可能です。
なお、共有持分を他の共有者に知られずに売却するなら「買取」がお勧めな理由を「共有持分を内緒で売るなら「買取」の一択！【他の方法が論外な理由】」で詳しく解説していますので合わせてご確認ください。
すぐに現金化できる
通常の不動産業者（仲介業者）に共有持分の売却を依頼しても、ほぼ売れません。
仲介業者の買手は一般の個人であり、不動産の自由な利活用ができない共有持分は需要がほぼないためです。
しかし、専門の不動産買取業者に依頼すれば、売れ残るリスクがないのでスピーディーに現金化できます。
売却後の資金計画が立てやすい点は、専門の買取業者に売却するメリットといえます。
弊社Albalinkの共有持分の買取事例
前述したように、共有持分の売却は、他の共有者の意向・不動産の前提条件などの兼ね合いがあり、実行のハードルが高めです。
そのため、どのような共有持分もトラブルなく・費用をかけず実行できる「専門の買取業者への依頼」がもっともおすすめの売却方法です。
この章では、専門の買取業者である弊社Albalinkを例にとり、実際の共有持分の買取事例を紹介します。
弊社Albalinkは訳アリ物件専門の買取業者として、他社では断られるような複雑に利権が絡まる共有持分を多数買い取ってきました。
実際、弊社は下記のように全国各地の共有持分を買い取っており、中には1000万円以上で買い取ったこともあります。
ただ、上記のような買取事例だけを見せられてもピンとこない方もいるでしょう。
そこで、弊社が共有持分を買い取ったお客様からいただいた、直筆のメッセージも紹介します。
引用元：お客様の声（Albalink）
このお客様は共有者である親族と折り合いが悪く、話し合いができる関係ではありませんでした。
そのため、弊社が共有持分を買い取ったことで「（共有者と）やり取りをしなくて済むようになり、気持ちが楽になった」というメッセージをお寄せくださいました。
上記のお客様以外にも、弊社に物件の買取依頼をしていただいたお客様からは「肩の荷が下りた」「もっと早く依頼すれば良かった」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
信頼できる買取業者に安心して共有持分を売却し、共有関係から解放されたい方はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（売却前提の問い合わせでなくても構いません）
共有持分の売却相場は通常の不動産の半額程度（計算式も紹介）
共有持分の売却相場はおよそ、通常の不動産の市場価格の半額程度です。
計算式で表すと、共有持分の売却相場は以下のように算出できます。
ただし、都心部であれば当然掛け目は高くなりますし、地方の何もないようなエリアであれば掛け目はさらに低くなります。
弊社Albalinkでは、豊富な共有持分の買取実績を生かし、あなたの共有持分の正確な相場をお伝えすることができます。
ですから、自分の共有持分がいくらで売却できるか知りたい方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼のみのご依頼でも構いません）
>>【共有持分でも高額売却！】無料で買取査定を依頼する
なお、共有持分の売却相場については「共有持分の売却相場を実際の買取事例から確認！高額で売却する方法3選」の記事で詳しく解説していますので、ご確認ください。
共有持分をトラブルなく売却する5つのポイント
共有持分をトラブルなく売却するためのポイントは、以下の5つです。
- 売却前に他の共有者に知らせる
- 仲介業者に売却依頼するのは避ける
- 優良な買取業者を選ぶ
- 弁護士に相談すると共有者との関係性が悪化する恐れがある
- 離婚時のタイミングで共有持分を売却するのは避ける
上記を知らずに売却へ動き出すと、共有者との関係が悪化したりトラブルが起きる恐れがありますので、しっかりご確認ください。
売却前に他の共有者に知らせる
自身の共有持分は自由に売却できますが、事前に他の共有者に知らせておきましょう。
知らせず勝手に売却すると、売却後に他の共有者に恨まれ、トラブルに発展する恐れがあります。
あなたが黙って共有持分を不動産業者に売却すると、他の共有者は突然見知らぬ不動産業者と共有関係になるからです。
さらに、その不動産業者から共有持分の売却や買取を迫られたりすれば、「なぜ黙って自分の持分だけ売却したんだ」と非難の矛先があなたに向きかねません。
ですから、基本的には共有持分を売却する際は、一言他の共有者に断ってからにしましょう。
ただ、他の共有者と関係が悪くそういった報告ができない、報告をしたら逆にトラブルになる、といった場合もあるでしょう。
そうした場合は、弊社Albalinkに売却をご依頼ください。
弊社Albalinkは共有不動産に強い弁護士と連携しているため、買取後の他の共有者との話し合いも法律にのっとって平和的に進めることができます。
売主であるあなたにご迷惑はかけません。
まずは下記無料買取査定フォームからお気軽にお問い合わせください。
仲介業者に売却依頼するのは避ける
共有持分を売却する際は不動産仲介業者ではなく、専門の不動産買取業者に依頼しましょう。
仲介業者の買手は一般の個人ですが、共有持分を買おうと思う一般の買手はまずいないからです。
買手にとっては、共有持分のみ買っても不動産全体を自由にできないうえに、見知らぬ第三者と共有関係になってしまいます。
仲介業者の中には、あなたから買い取った持分を、他の共有者に再販しようとする業者もいます。
しかし、専門の買取業者のように共有者と交渉するノウハウがないため、結局再販できないケースも少なくありません。
再販できないどころか、他の共有者に強引に売却を持ち掛け、トラブルに発展することさえあります。
そうなると、「なぜこんな仲介業者に売却を依頼したんだ」とあなたまで非難されかねません。
仲介業者は町中にたくさんあり、なんとなく「不動産を売るなら仲介業者」というイメージの方もいるかもしれませんが、共有持分は、専門の買取業者に売却しましょう。
優良な買取業者を選ぶ
共有持分をトラブルなく売却するためには、優良な買取業者に依頼する過程が欠かせません。
買取業者の多くは共有持分を買い取った後、他の共有者からも持分を購入して単独名義にして再販をします。
悪質な買取業者は自社の収益を優先するため、他の共有者に強引に売却を迫ったり、共有持分を安く買い叩いたりする恐れがあります。
精神的な負担を負わされた共有者とトラブルになりかねないため、売却においては優良な買取業者の選定が重要です。
一方で、優良な買取業者は相手にもメリットがあるよう丁寧に交渉し、適正価格で買い取ります。
また、弁護士などの士業と連携をとりながら交渉を進めるため、法的・個人的トラブルが未然に防げるのも特徴です。
弊社AlbaLinkは、前述したように上場を果たしており、社会的信用が担保された優良な共有持分買取業者です。
過去にお取引を交わしたお客様からも、担当者のスピーディーかつ丁寧な対応に高評価をいただいております。
共有持分を安心感をもって売却したい方は、ぜひ一度弊社までご相談ください。
弁護士に相談すると共有者との関係性が悪化する恐れがある
すでに他の共有者とトラブルになっている場合など、問題解決のため弁護士への相談を検討している方もいるでしょう。
ただ、弁護士に相談した結果、共有者との関係が悪化するケースもあリます。
なぜなら弁護士は共有不動産をめぐる共有者間のトラブル解消のために、「共有物分割請求訴訟」を勧める可能性があるためです。
共有物分割請求訴訟とは、共有関係を解消するための訴訟です（記事内の「共有物分割請求をおこなう」参照）。
裁判で争う形となるので、他の共有者との対立は決定的なものとなり、関係は後戻りできないほど悪化する恐れがあります。
そのため、「共有者との関係性が悪化しても構わない。とにかく共有関係を解消したい」という方以外は、弁護士への相談はお勧めしません。
共有関係の解消が目的であれば、訴訟を起こすより、専門の買取業者へ自身の持分のみ売却したほうが賢明です。
専門の買取業者へ持分を売却すれば、費用も時間もかからず共有関係を解消できるうえに、売却金も取得できます。
弊社Albalinkは共有不動産に強い弁護士と連携しているため、共有者間でトラブルが発生していても共有持分を買い取れます。
弁護士事務所への相談を考えている方は、そのまえにぜひ一度弊社にご相談ください。
まずは下記無料買取査定フォームからおお気軽にお問い合わせください。
なお、共有状態の解消について、弁護士に相談すべき迷っている方は、「共有状態解消の相談は弁護士でいいの？あなたに合った紛争解決の手引」の記事もご確認ください。
離婚時のタイミングで共有持分を売却するのは避ける
離婚したタイミングで自身の共有持分を売却するのは避けましょう。
なぜなら離婚時、共有不動産も財産分与（結婚生活で築いた財産の分配）の対象となり、お互いの持分割合に関わらず、財産分与の割合は1/2（5割）ずつだからです。
そのため、仮に夫の持分割合が3/5（6割）で妻の持分割合が2/5（4割）であった場合、夫が自分の共有持分を売却してしまうと、妻は1割分、財産分与を受けられないことになります。
その場合、夫は妻へ1割分の代金を支払わなければなりませんが、夫が支払いを拒否したり、売却金を他のことに使ってしまい、支払えない場合などは夫婦間でトラブルになりかねません。
こうした面倒を避けるためにも離婚のタイミングで共有持分を売却するのは避けましょう。
もし売却するのであれば、不動産全体を売却し、売却金を分配する方が無難です。
なお、離婚時の共有不動産の処理の仕方については「離婚における共有名義不動産の最適な処理の仕方【司法書士が易しく解説】」の記事で詳しく解説しています。
共有持分を売却する流れ
共有持分の売却の流れは、以下のとおりです。
- 専門の不動産買取業者へ相談する
- 査定を依頼し、条件提示を受ける
- 売買契約を結ぶ
- 決済と移転登記をおこなう
- 確定申告を行い納税する
なお、「共有状態を解消する全てのパターン別に「流れ」や「手順」を完全網羅」の記事でも共有持分を売却する流れについて詳しく解説していますので合わせてご確認ください。
STEP1 専門の不動産買取業者へ相談する
まずは共有持分専門の買取業者へ相談をしましょう。
どういった不動産なのか、持分割合が何割で他の共有者との関係がどうなっているのか、希望価額など伝えてください。
不動産全部事項証明書を入手して持参すると、話が伝わりやすくなります。
全部事項証明書とは、不動産の所在や権利関係などを証明する書類です。
共有不動産・共有者・持分割合が書類に記載されているため、口頭で説明するよりも正確かつスムーズに現況を伝えられます。
不動産全部事項証明書は法務局の窓口・郵送で取得でき、窓口交付だと当日中に受け取れます。
その他必要書類については、相談前に確認しておきましょう。
STEP2 査定を依頼し、条件提示を受ける
不動産買取業者へ相談をすると、物件を査定して買取価額の提示を受けられます。
複数の不動産会社に査定を依頼し、査定額の高さ・担当者の対応がよさなど各業者のサービスを比較しましょう。
査定方法には、問い合わせフォームに基本情報を入力して大まかな概算を出してもらう「机上査定」、現地に担当者が訪問して正確な買取価格を提示する「訪問査定」の2つがあります。
順番としては、複数社に簡易査定を依頼し、希望の売却プランを叶えてくれそうな業者を3社程度ピックアップして、訪問査定を依頼すると効率よく売却を進められます。
STEP3 売買契約を結ぶ
不動産買取業者から提示された条件に納得できれば、不動産の売買契約を締結します。
売買契約を締結する日は、「不動産売買契約書」という以下のような書類が業者より提示されます。
売買の対象となる不動産の情報や取引に関する細かい条件などが記載されているので、不明点は担当者に聞いて疑問をクリアにしておきましょう。
なお、契約書は不動産会社が用意するので、あなた自身は不動産会社の役所で必要書類等を取得する程度です。
売買契約時の必要書類を、以下にまとめました。
| 必要書類 | 取得方法 |
|---|---|
| 登記済権利証 （登記識別情報通知） |
不動産取得時に法務局より交付（下図参照） |
| 固定資産税納付通知書 | 毎年4～6月に各市町村より共有者の代表者1名に送付 |
| 印鑑証明書 | 役所で取得 |
| 住民票 | 役所で取得 |
| 実印 | 各自で保管 |
| 身分証明書 | 各自で保管 |
| 収入印紙 | 郵便局やコンビニで購入可能 |
【登記識別情報通知の見本】
恐らく上記の表を見て、一番聞き覚えがなく、あるか不安に感じるのが上記画像にもある登記済権利証（登記識別情報通知）だと思います。
この書類は、売却する不動産を購入した際に発行されているはずですが、紛失してしまった方も多いことでしょう。
しかし、ご安心ください。
弊社Albalinkに売却をご依頼いただけば、登記済権利証（登記識別情報通知）がなくても買取可能です。
なぜなら弊社は弁護士と提携しているため、代わりの書類を用意することができるからです。
「共有持分を売却したいけれど書類を揃える時間がない」「書類がどこにあるかわからない」という方は、ぜひ弊社にご依頼ください。
書類準備もサポートした上で、買い取らせてただきます。
まずはお気軽に下記無料買取フォームからお問い合わせください。
STEP4 決済と移転登記をおこなう
契約書に定めたとおりに決済（お金のやり取り）を行います。
不動産買取業者から契約金の支払いがあり、引き換えに共有持分の移転登記を行います。
登記は通常、司法書士へ依頼します。
決済と登記が終われば共有持分の売買が終了し、以後は共有不動産にかかわることはなくなります。
STEP5 確定申告を行い納税する
共有持分売却によって所得が発生したら、確定申告を行い税金を払わねばなりません。
発生する可能性のある税金は、主に譲渡所得税と住民税です。
とはいえ、様々な控除特例があるため、実際に税金を負担する売主は少数です。
売却相談の際に担当者へ確認してみてください。
税理士でなくても、税金負担の有無、だいたいの税金額は担当者が教えてくれるはずです。
共有持分の確定申告については、「共有名義の不動産を売却した際の確定申告を完全網羅」で詳しく解説しています。
なお、譲渡所得税については、記事内の「譲渡所得税」で詳しく解説していますので、ご確認ください。
共有持分の売却にかかる4つの費用
共有持分の売却にかかる費用は以下の4つです。
- 登記費用
- 譲渡所得税
- 印紙税
- 仲介手数料
売却というと、「どれだけ高く売れるか」ばかりに気を取られがちですが、「どんな出費があるか」を把握しておくことも大切です。
いざ売却してから戸惑わないように、事前に確認しておきましょう。
登記費用
共有持分を売却したら、売主から買主へ、不動産の名義変更をしなくてはなりません。
不動産の名義変更をするには変更登記が必要です。
変更登記とは、不動産の情報が記載された公的な書類である登記簿の内容を変更する手続きです。
登記簿上の名義人を変更することで、正式に名義変更が行われます。
変更登記を行うには登記費用として3万円～7万円かかります。
また一般的に変更登記は司法書士に依頼しますので、依頼費用として5万円ほどかかります。
あわせて、10万円近い費用がかかることになります。
ただし、登記費用は一般的に買主が支払うため、共有持分を売却する場合はあまり気にしなくて良いでしょう。
なお、共有持分の登記費用や税金については「共有持分の移転登記にかかる費用や税金！手続きの流れ、注意点も徹底解説」の記事で詳しく解説していますのでご確認ください。
譲渡所得税
先述したように不動産を売却して得た所得（譲渡所得）には譲渡所得税がかかります。
売却して得た所得というと、「売却金」のことのように思うかもしれませんが、正確には譲渡所得は以下の計算式で求められます。
上記を見てもらえばわかる通り、譲渡所得は売却金からその不動産を購入した金額（取得費）や売却に要した費用（リフォーム費用など）を差し引いた金額となります。上記の計算式で求めた譲渡所得に税率をかけることで譲渡所得税が求められます。
譲渡所得税の税率は不動産の保有期間が5年より長いか、短いかで「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」の2つに分けられ、それぞれで以下のように税率が異なります。
| 所得税 | 復興税所得税 | 住民税 | 合計 | |
|---|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得（空き家の所有期間が5年以下） | 30% | 0.63% | 9% | 39.63% |
| 長期譲渡所得（空き家の所有期間が5年超） | 15% | 0.315% | 5% | 20.315% |
上の表を見てもらえばわかる通り、5年より長く所有してから売却した方が、税率が低くなります。
少しでも譲渡所得税を少なくしたい方は、不動産を売却する際に、5年より長く所有しているかどうかを確認しましょう。
なお、譲渡所得税を含め、不動産売却に関する税金については「【世界一わかる】不動産売却に関する税金完全ガイド！お得な特例も紹介！」の記事で詳しく解説していますのでご確認ください。
印紙税
印紙税とは不動産売買契約書の作成にかかる税金です。
印紙税は物件の売買価格によって以下のように定められています（下の表の赤枠参照）。
印紙税はの印紙税額分の収入印紙を購入することで支払います。購入した収入印紙は下図のように不動産売買契約書のの右上に貼付します。
たとえば、600万円で不動産を売却した場合は5千円の収入印紙が必要ということです。収入印紙は基本的に印紙税額と対応しているため、6万円以下の倍は1枚で事足ります。
また、収入印紙は以下の場所で購入可能です。
- 法務局
- 郵便局
- 銀行
- コンビニ
ただし、一部のコンビニでは扱っていないことがあるため、もし最寄りのコンビニで売っていない場合は、銀行か郵便局へ行くのが無難です。
仲介手数料
共有持分を不動産仲介業者に依頼した場合、仲介手数料が発生します。
仲介手数料とは、仲介業者に依頼して成約が決まった際に支払う手数料です。
なお、下図に「上限金額」とありますが、基本的に仲介手数料は上限金額いっぱいまで請求されるため、上限金額＝仲介手数料と考えておきましょう。
ただ、実際は共有持分の売却で仲介手数料を支払うケースはほぼありません。
先述したとおり、共有持分を仲介業者に依頼して売却すること自体、現実的な方法ではないからです。
なお、専門の買取業者に売却する場合は、仲介手数料はかかりません。
共有名義の不動産を持ち続ける3つのリスク
共有不動産を保有し続けることで発生するリスクは以下の3つです。
- 相続発生で共有者を把握できなくなる
- 税金・修繕費の負担が続く
- 悪質な買取業者と共有関係になりトラブルとなる
共有持分を売却することの決心がつかない方も、この章をお読みいただけば、一刻も早く共有持分を売却した方が良いことを理解していただけるはずです。
相続発生で共有者を把握できなくなる
共有者が死亡して相続が発生すると、その人の共有持分が相続人へと分割相続されます。
相続が繰り返されると共有持分が細分化されて、誰が権利者かわからなくなってしまうケースがよくあります。
共有名義の不動産を相続するリスクについては「共有名義で不動産を相続すると起きるトラブル6選｜状況別に対策を網羅！」の記事でも詳しく解説していますので、あわせてご確認ください。
税金・修繕費の負担が続く
共有不動産は活用も売却も難しいにもかかわらず、固定資産税はかかり続けます。
管理の手間や費用も発生し、建物が傷んだら修繕費もかかってしまうでしょう。
共有物から発生する費用については共有者が持分割合に応じて負担するのが原則ですが、清算がスムーズに進まずにトラブルになるケースも少なくありません。
たとえば、共有者が高齢になるなどして収入がなくなり、将来的に費用負担ができなくなるなどが起こり得ます。
また、住んでいなくても、各共有者は請求されれば費用を負担する義務があります。
悪質な買取業者と共有関係になりトラブルとなる
共有持分を売却しようか迷っているうちに、他の共有者に先に共有持分を売却されてしまうこともあります。
もし他の共有者が業者選びを誤り、悪徳な買取業者に持分を売却した場合、あなたは否応なく、悪徳な買取業者との共有関係に巻き込まれてしまいます。
悪徳な買取業者は法律を守る気持ちが低いため、共有者であるあなたに強引な交渉を仕掛けてくることがあります。あなたの持分を安く買い叩こうとしたり、強引に持分の買取を迫ったりといった具合です。
そのような状況に陥る前に早めに自身の共有持分を売却してしまいましょう。
弊社Albalinkにご依頼いただけば、買取後に他の共有者とトラブルになることも、あなたに迷惑をかけることもありません。
弊社はテレビ朝日「グッド！モーニング」（下図参照）など多数のメディアに取り上げられており、上場も果たしている社会的信頼度の高い企業です。他の共有者との話し合いも弁護士をまじえて平和的に行わせていただきます。
査定依頼をしても他の共有者に知られることはありませんので、まずは下記無料買取査定フォームからお気軽にお問い合わせください。
共有持分の売却以外で共有状態を解消する2つの方法
共有持分を売却すること以外で共有状態を解消する方法は以下の2つです。
- 共有物分割請求をおこなう
- 時効取得をする
以下でそれぞれ解説しますが、いずれも費用や手間がかかったり状況が限定される方法です。
ですから、お読みいただき、もしご自身には当てはまらないと感じたら、迷わず共有持分を売却することをお勧めします。
共有物分割請求をおこなう
先述したように、共有物分割請求とは、共有物を分割して共有関係を解消する手続きのことで、以下3種類の方法があります。
- 土地を分筆して分ける（現物分割）
- 1人の共有者が他の共有者の持分を買い取る（代償分割）
- 共有物を競売にかけて現金で分ける（換価分割）
手順として、まずは話し合いを行い、決裂したら調停や訴訟をしなければなりません。
共有物分割請求をすると、お互いに弁護士を立てて交渉や訴訟に臨む必要があり、50万円～150万円ほどの費用もかかります。
調停でも解決せず訴訟を経て競売となれば、市場価格の5割〜7割程度の安値でしか売却できないケースも少なくありません。
さらに、他の共有者と裁判で争うことになります。
「ある程度の代償金を支払っても、絶対に自分が不動産を取得したい」などの強い動機がない限り、基本的にはおすすめできません。
（なお共有物分割請求をしても、必ずしも不動産を取得できるとは限りません。裁判所が競売を決定すれば新たな第三者に落札されるからです。）
共有物分割請求はあくまで最終手段ですので、話し合いや売却を先に検討しましょう。
なお、「共有物分割請求訴訟」が世界一わかる！手順や費用面などを完全網羅」の記事で共有物分割請求についてわかりやすく解説していますので、ご確認ください。
時効取得をする
時効取得が裁判所に認められれば、共有不動産全体を自身が所有できるようになります。
時効取得とは、所有の意思をもって公然と他人の物を占有した者が、その物件の所有権を得ることです。
たとえば、共有不動産であることを知らず、自身の単独名義だと思って一定期間（10年～20年以上）物件に1人で住んでいた（占有していた）場合、時効取得が認められる可能性があります。
一定期間時効取得が認められるポイントは、以下の3点です
- 他の所有者の存在を知らず、自身の所有物だと思っていたこと
- 本当の所有者を威圧するなどして強引に占有していたわけではないこと
- 隠れて占有していたわけではなく、誰が見ても明らかな状態で占有していたこと
上記のようなケースは稀だと思いますが、たとえば、長期間自身の単独名義だと思って住んでいた建物が最近共有不動産だと判明した場合などは、時効取得が認められるかどうか弁護士などに相談してみても良いでしょう。
なお、共有不動産の時効取得については「共有名義不動産の時効取得はハードルが高い」の記事で詳しく解説していますので、ご確認ください。
まとめ
記事内でもお伝えしたとおり、共有名義の不動産は共有者全員の同意がないと売却できません。
しかし、自身の共有持分のみなら、誰の許可もなく・自由なタイミングで売却が可能です。
ただし、共有持分は通常の不動産業者（仲介業者）に売却を依頼してもほぼ売れません。
なぜなら、共有持分のみを購入しても、その不動産に自由に住む・貸す・売るなどの利活用ができないためです。
そのため、共有持分を売却するのであれば、専門の不動産買取業者に売却を依頼しましょう。
専門の買取業者であれば、共有持分のみであっても問題なく買い取ってもらえます。
なぜなら、専門の買取業者は共有持分の活用ノウハウが豊富にあり、買い取った共有持分を将来的な収益につなげる自信があるからです。
共有持分の売却を検討していても、他の共有者とトラブルを抱えている方も多いと思います。
共有者とのトラブルでお悩みの方も、ぜひ弊社Albalinkにご相談ください。
弊社にご依頼いただければ、トラブルを抱えた共有持分を売却できるだけでなく、売却後は他の共有者と関わる必要もなくなります。
なぜなら、弊社は共有不動産に強い弁護士と提携しており、依頼者に代わり他の共有者と話し合い、共有不動産を運用・再販する体制が整っているからです。
「他の共有者と話し合うことなく共有持分を売却し、共有関係から自由になりたい」という方はぜひ一度弊社の無料買取査定依頼をお申し込みください。
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