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【結論】病死は「事故物件ではない」ただし例外あり
2021年10月8日、国土交通省は事故物件に関するガイドラインを制定しました。
ガイドラインによると、事故物件とは「自然死や不慮の事故死以外の死」や「特殊清掃が必要になる死」が発生した物件を指します。
参照元：国土交通省（宅地建物取引業者による人の死の告知に関する ガイドライン）
長期間放置されて遺体の腐敗が進んだことで、壁や床に染み付いた腐敗臭や血液、体液等を取り除く特別な清掃のこと。
病死は上記の「自然死」にあたるため、基本的には事故物件とはみなされません。
具体的には以下のような病死は事故物件とは見なされません。
- 家族に看取られながら亡くなった場合
- 自宅で救急車を待っている間に亡くなった場合
- 家で倒れて搬送先の病院で亡くなった場合
ただ、上記ガイドラインはあるものの、その病死が物件の心理的瑕疵（買い手や借り手が心理的に拒否感を感じる事柄）に当たる場合、実質的に「事故物件」扱いされてしまうことはあります。
（「病死が事故物件と認識される場合」参照）。
そうした病死が事故物件扱いされるケースについて、次章で詳しく解説します。
孤独死でも事故物件とみなされることがある3つのケース
死因が病死であっても、孤独死の場合は事故物件と見なされることがあります。
病死による孤独死が事故物件とみなされる理由は以下の3つです。
それぞれ解説していきます。
なお、孤独死でも事故物件となる基準については以下の記事でも詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
死因に事件性を疑われたとき
孤独死により、事件性が疑われると、事故物件とみなされる場合があります。
孤独死の場合、実際は病死であっても、亡くなる状況を見た第三者がいないため、事件性がないことを客観的に否定できません。
そのため、亡くなっている状況や、状態などによっては、警察が事件性を疑うことがあります。
事件性が疑われると、警察による周辺住民への聞き取りが行われるため、「何か事件が起きた家」と思われ、そのことが心理的瑕疵となり、事故物件と見なされてしまいます。
もし、孤独死が起きた物件を所有していて、手放そうにも心理的瑕疵があるため売却できずに困っている場合は、専門の買取業者へ依頼することをお勧めします。
専門の買取業者なら孤独死が起きた物件でも問題なく買い取ってくれます。
弊社Albalinkは、孤独死が起きた物件でも問題なく買い取れます。
リフォームなどを行い、提携している不動産投資家に再販するといった独自のノウハウを持っているためです。
事故物件をすぐに手放したい方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください。
買取前提ではなく、いくらで売れるのか確認したいだけでも構いません。
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ニュースなどで大々的に報じられたとき
孤独死で亡くなくなると、ニュースなどで報じられることがあります。
特に近年では、近隣との付き合いが希薄なため、孤独死するケースが増えており、ニュースでもたびたび取り上げられています。
参照元：浅い日新聞｜ルポ孤独死
ニュースによって孤独死が起きた事実が、世間に広く知れわたってしまった場合も、事故物件として扱われる可能性が高くなります。
また、孤独死がニュースで取り上げられると、事故物件情報を取り扱う「大島てる」というサイトに掲載される恐れがあります。
このサイトの認知度は比較的高いため、もし掲載されると「事故物件」として広く認知されてしまうことになります。
参照元：大島てる物件公示サイト
なお、大島てるとはどういった人物で、どのようなサイトなのかについては、以下の記事で本人にインタビューを行っているので、気になる方はご確認ください。
建物が汚損し、特殊清掃が必要となったとき
孤独死は遺体発見が遅れるため、体液などで物件の床や壁が汚れることがあります。
たとえば、夏場に数ヶ月放置された遺体は腐敗が進んでおり、血液や糞尿が床や壁に残っているだけでなく、異臭も室内に蔓延しているはずです。
こうした体液や血液、異臭は通常の清掃では落とせないため、特殊清掃が必要となります。
孤独死により、特殊清掃が必要となった場合も、事故物件として扱われます。
仮に、特殊清掃で室内が綺麗になったとしても、「遺体が長期間にわたり室内に放置されており、特殊清掃が行われた」という事実自体が心理的瑕疵となるためです。
つまり、特殊清掃を実際に行うか、行わないかに関わらず、「特殊清掃が必要な状態になった」時点で事故物件と見なされるわけです。
しかも、特殊清掃を業者に依頼すると平均20万円ほどかかります。
そのため、もし、特殊清掃が必要な孤独死が起きた物件を手放したいと思っているのであれば、特殊清掃を行わず、専門の買取業者へ売却してしまうことをお勧めします。
専門の買取業者であれば、特殊清掃が行われていない状態でも、事故物件を買い取ってくれます。
弊社Albalinkも、特殊清掃が必要な事故物件であっても現状のままで買取可能です。
とはいっても、特殊清掃が必要になるような室内は、一般の方からすれば「とても売却できない」と感じる状態でしょう。
しかし、弊社はそのような物件を日々扱っている、専門の買取業者です。
しっかり適正価格で買い取らせていただきますので、安心して、まずは弊社の無料買取査定をご利用ください。
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なお、特殊清掃の費用や、依頼する流れなど詳しい情報は、以下の記事で解説していますので、あわせてご確認ください。
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事故物件とみなされると売却時に「告知義務」が発生する
事故物件の売却においては、売主は、買主に対して「人が亡くなった物件であることを」を告知しなければならないと、前述の国のガイドラインで定められています。
参照元：国土交通省（宅地建物取引業者による人の死の告知に関する ガイドライン）
人が亡くなったことを告知すると売れないからといって、告知せずに売却すると、売主から契約不適合責任を問われる恐れがあります。
契約不適合責任とは、売却後に契約書に記載のない不具合が不動産に発生した場合、売主が買主に負う責任です。
もし、売却後に事故物件であることが発覚すると、売主は買主から損害賠償請求や契約解除を要求される恐れがあります。
ただし、自殺や他殺と比べ、孤独死の契約不適合責任をめぐる裁判事例はそれほど多くないと推察されます。
実際、不動産適正取引推進機構が発行する「心理的瑕疵の有無・告知義務に関する裁判例」を確認しても、孤独死による裁判事例は一例もありませんでした。
とはいえ、買主とのトラブルを未然に防ぐためにも告知義務は必ず守るようにしましょう。
もし、契約不適合責任を負わされることなく売却したいのであれば、専門の買取業者に依頼することをお勧めします。
専門の買取業者であれば、売主の契約不適合責任を免責して買い取ることができるためです。
なぜなら、専門の買取業者は心理的瑕疵がある事故物件でも再販・運用するノウハウを持っているため、心理的瑕疵を気にする必要がないためです。
弊社Albalinkも売主の契約不適合責任を免責して事故物件を買い取らせていただきます。
売却後まで事故物件の責任を負いたくない方は、ぜひ弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
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告知義務や心理的瑕疵については以下の記事でも詳しく解説していますので、ご確認ください
また、契約不適合責任についてはこちらの記事で詳しく解説していますので、あわせてご確認ください。
病死によって売却額はどれだけ安くなるか
病死によって物件の売却価格がどれだけ下がるかは、「一般的な病死」か、「孤独死」かによって変わってきます。
ここでは、病死のあった物件の売却額について以下のことを解説します。
一般的な病死の場合は通常の相場とほぼ変わらない
一般的な病死の場合、事故物件として扱われず、心理的瑕疵も無いため、周辺の相場と売却価格に大きな相違は出ないと考えられます。
その場合は、次章で詳しくお伝えしますが、通常の不動産業者（仲介業者）に依頼して、一般の個人への売却を目指してもいいでしょう。
孤独死の場合は10％～50％ほど下がる
孤独死の場合は、心理的瑕疵の度合いにより売却価格に差が出てきます。
例えば、物件の近隣のみに孤独死があったことが知られている場合、心理的瑕疵はそこまで大きくないとされ、近隣相場よりも10％〜20％程安くなる程度でしょう。
一方、「孤独死がメディアで報道された」「事故物件サイトに掲載された」といった場合は、心理的瑕疵が大きいとされ、近隣相場よりも20％〜30%は安くなる可能性があります。
また、孤独死の発見が遅くなり、特殊清掃が必要となった場合は、30％〜50%程度の値引きが必要になるかもしれません。
ただ、心理的瑕疵の受け止め方は買主によって千差万別です。そのため、ここで述べた割合はあくまで目安と考えてください。実際には、上記の割合より価格を下げても売却できないこともあります。
ただ、ご安心ください。
病死による孤独死が起きた物件でも、確実に売却する方法を次章でお伝えします。
なお、事故物件の売却相場についてはこちらの記事で詳しく解説していますので、ご確認ください。
価格下落を最小限に抑えるために所有者ができること
価格下落を抑えるためにできる対策として、専門業者による特殊清掃やリフォーム、リノベーションが有効です。
ただし、これらの対策を講じても、告知義務はなくならないので注意が必要です。
孤独死があった物件の強烈なニオイや汚れは、一般的な清掃では落としきれません。
腐敗した体液は建材の奥まで染み込んでいることが多く、専門的な機材や薬剤が不可欠です。
そのため、特殊清掃の専門業者に依頼し、建材の内部まで徹底的に消毒・消臭してもらいましょう。
これにより、心理的瑕疵を軽減し、売却価格への影響を抑えられる可能性があります。
特殊清掃の後は、リフォームやリノベーションも検討しましょう。
亡くなった部屋の壁紙や床材を交換するだけでも、物件の印象は大きく改善します。
ただし、リフォーム費用をかけすぎると、売却時に費用を上乗せできずに費用倒れになるリスクがあります。
費用対効果を考え、必要最低限のリフォームに留めるのが賢明です。
高額になりがちな大規模リフォームは慎重に判断しましょう。
最終的には「誰に売るか」が重要
価格下落を抑えるための対策を講じても、孤独死が起きた物件を一般の個人に売却するのは簡単ではありません。
売却活動の労力や費用、そして価格下落のリスクを考えると、最終的には「誰に売るか」が非常に重要になります。
専門の買取業者に売却すれば、物件を現状のままで引き渡せるため、特殊清掃やリフォームにかかる費用も労力も必要ありません。
さらに、売却後の契約不適合責任も免責されます。
なお、事故物件の具体的な売却方法については、次の章で詳しく解説します。
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状況に合わせた売り方を選べば事故物件でも売却できる
心理的瑕疵のある事故物件は、一般の個人には売却しにくいのが現実です。人が亡くなった物件に住みたいと思う人は稀だからです。
しかし、物件の状況別に合わせて、ベストな事故物件の売却方法を選べば、損することなく、効率的に売却することができます。
その方法をこれから解説していきます。
事故物件を売却するには仲介と買取という２つの方法がある
事故物件を売却するためには以下の２つの方法があります。
仲介は、不動産を売りたい個人と、買いたい個人を仲介業者が仲介する（結びつける）売却方法です。
たとえば、売主から不動産の売却を依頼された仲介業者は、売却活動を行い、買手を見つけ、売買契約を締結させることで、報酬として売主から仲介手数料を得ています。
仲介は、買手が見つかるまでに平均3ヶ月～半年程度かかりますが、市場価格で売却できるため、売主の希望価格で売却できる可能性があります。
一方、買取は、売主が直接不動産買取業者に売却する方法です。
買取業者が買取後に利益を出せると判断し、売主が買取価格に同意すれ、売買契約が成立します。
買取は、買手を見つける必要がないため、スピーディーに売却が完了しますが、買取後に業者が行うリフォームなどの費用が差し引かれるため、仲介で売却するより買取価格は安くなります。
なお、仲介と買取については、以下の記事で詳しく解説していますので、ご確認ください。
仲介による売却が向いている場合
病死が起きた事故物件のうち、以下のような物件は仲介での売却が向いています。
- 一般的な病死の場合
- 孤独死であっても物件の立地や状態が良い場合
前述したように、一般的な病死の場合は、事故物件とは見なされないため、通常の物件のように仲介業者に依頼し、一般の個人へ売却できる可能性があります。
事故物件ではないため、病死が起きたことを、買手に告げる必要もありません。
また、事故物件に該当する孤独死であっても、物件の立地や状態が住むのに適している場合（下記参照）は、通常の物件より多少価格を下げれば、仲介で売却できる可能性があります。
- （都市の場合）最寄り駅や、生活に必要な公共施設や店舗が集まる町の中心地まで徒歩10分以内の立地であること
- （地方の場合）最寄りのICや生活に必要な公共施設や店舗が集まる町の中心地まで車で10分以内で出られる立地であること
- リフォームをせずにそのまま住むことができる状態であること
買い手の中には、心理的瑕疵より、価格の安さや、生活しやすさを重視する人もいるためです。
ただし、仲介で売り出して、半年経っても売れない場合は、次項で述べる、買取での売却を検討しましょう。
買取による売却が向いている場合
病死が起きた事故物件のうち、以下のような物件は買取での売却が向いています。
- 孤独死の場合
- 物件の立地や状態が悪い場合
前項で、立地や状態が良ければ孤独死が起きた事故物件でも仲介で売れる可能性があるとお伝えしました。
しかし、上記でお伝えした条件のように、特別に立地や状態が良くない限り、基本的には孤独死が起きた物件は事故物件専門の買取業者に売却を依頼した方が良いでしょう。
人が病死し、長期間放置された物件を買いたいと思う一般の個人は稀だからです。
また、仮に一般的な病死であっても、物件の立地や状態が悪い場合は、一般の個人には売れにくいため、専門の買取業者へ売却することをお勧めします。
一般の個人は、マイホームとしての物件を求めているため、住みにくい立地の物件や、すぐに暮らせない物件は敬遠されるためです。
実際、弊社が行ったアンケートでも、物件を購入する際に重視したこととして多数の方が「立地」を挙げています（下図参照）。
専門の買取業者であれば、孤独死が起きた事故物件であっても、立地が悪く、老朽化が進んでいる物件であっても、問題なくスムーズに買い取れます。
特に弊社は、訳アリ物件専門を専門に買い取る業者であるため、事故物件であっても、立地や状態が悪い物件であっても、価値を見出し、適正価格で買い取らせていただきます。
実際、弊社は依頼主様のお母さまが孤独死した物件を買い取ったことがあります。
依頼主様にお聞きしたところ、特殊清掃を行ったものの、不動産仲介業者では扱ってもらえず、弊社を紹介されたそうです。
孤独死が起きてしまい、売却できずに困っている場合や、仲介で売り出したものの買手がつかず、時間だけが過ぎてしまっている場合は、ぜひ一度、弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
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専門業者による買取のメリット2選
事故物件を専門の買取業者に売却するメリットは、確実にスムーズに売却できること以外にも、以下の2つがあります。
- 契約不適合責任なしで売却できる
- 事故物件を周りに知られることなく売却できる
それぞれ解説していきます。
契約不適合責任なしで売却できる
仲介で売却した場合は、基本的に売主に契約不適合責任が負わされます。
しかし、先述したように、専門の買取業者に売却する場合は、契約不適合責任が免責されます。
そのため、「人が亡くなったこと」以外に、基礎部分が腐食している、雨漏りがするといった、老朽化による不具合があったとしても、売却後に責任を問われることはありません。
一般の方が、物件の不具合を全て把握するのは困難です。
特に築年数が20年以上経っている物件や、病死が起きてから放置してしまっている物件は、見えないところに不具合が潜んでいる可能性があります。
ですから、売却後まで、物件の問題点をあれこれ指摘され、対応に追われたくないという方は、専門の買取業者に売却することをお勧めします。
弊社Albalinkも契約不適合責任を免責して買取を行えますので、ぜひ一度、無料買取査定をご利用ください。買取前提ではなく「とりあえず査定額が知りたい」といった方も大歓迎です。
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事故物件を周りに知られることなく売却できる
専門の買取業者に依頼すれば、近隣住民などに知られることなく事故物件を売却できます。
たとえば、弊社にご依頼いただけば、買取の前の現地での査定も短時間で済ませることができます。
なぜなら弊社には、事故物件の査定経験が豊富なスタッフが揃っており、無駄なく効率的に査定を行えるためです。
ですから、売却することが近隣住民に知られ「人が亡くなったのに売れるのかしら」「買う人なんているのかしら」といった不快な噂を立てられることもありません。
一方、仲介の場合は、買手を探す必要があるため、物件情報をネットに載せたり、内見者が何人も現地に来るため、売却することが周りに知られやすくなります。
事故物件はプライバシーも含めて取り扱いがデリケートな物件なので、できるだけ近所に知られずに売却したいという方は、買取での売却をお勧めします。
なお、事故物件を高額売却する方法を知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
まとめ
今回は、病死が事故物件と扱われてしまうケースや、病死が起きた物件の最適な売却方法を状況別に解説しました。
病死が起きた物件は、基本的には事故物件になりません。しかし、孤独死の場合は心理的瑕疵が大きいとされ、事故物件と見なされてしまうこともあります。
事故物件の売却方法には、仲介と買取の2つがありますが、よほど立地や状態が良くなければ、事故物件を仲介で一般の個人に売却するのは難しいでしょう。
そのため、事故物件を確実にスムーズに売却したいのであれば、専門の買取業者に依頼することをお勧めします。
専門の買取業者であれば、周りに知られることなくスピーディーに事故物件を買い取ってくれます。
また、契約不適合責任も免責されますので、売却後に物件の不具合などの責任を追及されることもありません。
弊社Albalinkも訳アリ物件専門の不動産買取業者ですので、事故物件の買取には自信を持っております。
契約不適合責任も免責できますので、事故物件を早く手放したいという方は、ぜひ一度、弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
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