株式会社AlbaLinkは東証グロース市場に上場している不動産会社です。
道路に面していない土地（袋地）は「再建築不可物件」となる
道路の面していない土地は下図のように周囲を建物に囲まれていることが多く、「袋地」と呼ばれます。
袋地は建築基準法で定められた接道義務を満たしていないため、建物の建て替えなどができない、再建築不可物件と呼ばれます。
建物を建てる際、敷地が建築基準法上の道路（幅員が4ｍ以上）に、土地が幅2ｍ以上接していなければならない義務
建て替えができないため、道路に面していない土地は一般の買い手へ売却するのは困難です。
ただ、不可能なわけではありません。
費用と時間がかかりますが、売却する方法はあります。
また、費用と時間をかけずに売却したいのであれば、専門の買取業者への売却がおススメです。
それぞれ次章で詳しく説明しているので、ご確認ください。
道路に面していない土地を売却する5つの方法
道路に面していない土地の売却方法は以下の3通りとなります。
道路に面していない土地を売却する方法
土地の立地などが良い場合は、仲介で一般の買い手へ希望価格で売却できる可能性があります。
ただし、買い手が現れる保証はなく、売れ残るリスクもあります。
また、再建築可能にするために費用もかかります。
一方、買取であれば、現状のままでスピーディーかつ確実に売却可能ですが、仲介より売却価格は下がってしまいます。
それぞれの方法について詳しく説明しますので、ご自身の希望に近い売却方法を確認してみてください。
建築可能物件にして「仲介」で売却
道路に面していない土地でも、建築可能物件にしてから「仲介業者」に売却を依頼すれば、あなたの希望する価格で売却できる可能性があります。
不動産会社（仲介業者）に物件の売却を依頼し、一般の買手の中から買主を見つけてもらう売却方法。
仲介業者は物件の情報を不動産ポータルサイト等に掲載して買手を募り、内覧や交渉を経て売買契約の締結を目指す。
仲介業者は、契約が成立したら成功報酬（仲介手数料）を売主や買主からもらうことで収益を得る。
建築可能になれば、新築を建てたい人も購入できますし、将来必要に応じて建て替えが可能です。
よって、一般個人が買い手の需要が多くなり、「仲介」でも売れやすくなります。
なお、道路に面していない土地を建築可能にする方法は以下の3つがありますので、詳しく解説してきます。
再建築不可物件を再建築可能にする主な方法
再建築不可物件を建築可能にする方法については以下の記事でも詳しく解説しているので、興味がある方はお読みください。
ただし、再建築不可物件を建築可能にするには、高額な費用がかかります。
ですから、「手間や費用をかけたくない」「確実に売却したい」という方は、専門の買取業者に売却を依頼することをおすすめします。
買取業者であれば、道路に面していない土地もそのまま買い取ってくれるからです。
なお、弊社アルバリンクは再建築物件を専門に扱う買取業者ですので、面倒な手続きや費用を書けたくないとお考えなら、一度ご相談ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
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隣地の土地の一部を購入する
道路に面していない土地は、隣地の土地の一部を購入すれば建築可能物件にできる可能性があります。
土地に面している道路の間口が2m未満で再建築不可になっている場合、隣地を購入して間口を2ｍ以上に広げれば、接道義務を満たせるからです。
例えば、以下の画像のように、間口が1.9mで再建築不可となっているなら、隣地の一部を購入して2mにすれば接道義務を満たせて建築可能になります。
ただし、土地の前面道路が「4ｍ未満」だったり「法律上の道路でない」場合は、間口を2ｍにしても接道義務を満たせないので、建築可能にはできません。
また、隣地の一部を購入するには数百万～数千万円の資金が必要です。
仮にあなたは購入する準備ができていたとしても、隣人が土地の一部を売るのを拒否していれば購入できず、間口を2mに広げられません。
あなたの土地が「前面道路の間口が2ｍ未満」であることで再建築不可になっており、隣人も土地の一部を売却することに同意しているなら良いですが、そうでなければ買取業者に売却するなど他の方法を検討する必要があります。
土地をセットバックさせる
セットバックとは、土地を建築部分を後退させて、前面道路の幅を増やすことです。
セットバックさせることで、土地に接する道路の幅員が4m以上になれば、接道条件を満たし、再建築できる土地にできる可能性があります。
例えば、以下の画像のように、あなたの土地の前面道路の幅員が3.6mしかなく、向かい側にも家がある場合、道路の中心線から双方の家が0.2ｍずつ後退すれば、幅員が4ｍになり接道義務を満たせます。
ただし、セットバックして前面道路の幅員4mにできたとしても、土地と道路との間口が2mだった場合は接道義務を満たせず、建築可能物件にはなりません。
また、セットバックするには自治体への煩雑な手続きが必要です。
おまけに、数十万円以上の工事費用を支払わなければならないので、費用が出せない場合も実現は難しいです。
「前面道路の幅員が4ｍ未満」であることが原因で再建築不可になっているなら検討の価値はありますが、そうでない場合やセットバックする資金がない場合は他の方法を検討してください。
セットバックについては、下記記事でより詳しく解説しております。
「43条但し書き道路（43条2項）」の認可を受ける
「43条但し書き（43条2項）」とは、接道義務を満たしていなくても、以下の条件をクリアすれば建築可能にできる制度です。
- 敷地の周囲に広い空地を有する
- 特定行政庁（地方自治体）が交通上・安全上・防火及び衛生上支障がないと認める
- 建築審査会の同意を得て許可している
この「43条但し書き（43条2項）道路」の申請手続申請を行い、自治体の審査をパスすれば得れば、再建築可能になります。
ただし、申請手続きは用意する書類も多く、時間がかかります。また、申請を行っても再建築の許可が下りないこともあります。
ですから、但し書きの申請は、再建築不可物件を専門に扱う不動産業者に相談して任せるのが賢明です。
なお、弊社は再建築不可物件を専門に扱う買取業者ですので、但し書き申請が必要な土地も、現状のままで買い取ることができます。
申請などの手間をかけずに所有する土地を売却したい方は弊社にご依頼ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
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43条但し書き道路の詳細は、下記記事にて解説しておりますので、ご参考ください。
専門の買取業者に「そのままの状態」で買い取ってもらう
お伝えしてきた通り、道路に面していない土地のままだと、一般の個人に売却するのは困難ですし、建築可能にするには手間も費用もかかります。
ですから、「土地を確実に売却したい」「手間や費用をかけずにスムーズに売却したい」とお考えなら、専門の買取業者に依頼して直接買い取ってもらいましょう。
不動産業者（買取業者）自身が直接買主となって物件を売主から買い取る。
買取業者は不動産を買い取ったあと、必要に応じてリフォーム等をおこなって商品化し、自社での運用や再販といった事業をおこなうことで収益を得る。
再建築不可物件専門の買取業者は、道路に面していない土地を再生するノウハウを豊富に保有しています。
ですから、現状のままでは使い道のない不動産でも、積極的に買い取ることができるのです。
道路に面していない土地を専門の買取業者に買い取ってもらうことには、他にも以下3つのメリットがありますので、詳しく解説していきます。
1週間から1ヶ月程度で売却できる
専門の買取業者に依頼すれば、道路に面していない土地を「1週間から1ヶ月程度」で売却できます。
買取の場合、買取業者が直接あなたの土地を購入します。
仲介業者のように、再建築できる土地にするための手続きや買い手を探す手間ないので、あなたと買取業者の間で価格の合意さえ取れればすぐに売買契約を結べるのです。
ちなみに、弊社では全国の再建築不可物件を平均1ヶ月程度で買い取っていますので、売却をお急ぎの方もぜひ一度ご連絡ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
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高額な費用がかからない
専門の買取業者に依頼すれば、あなたは高額なリフォーム費用や建築可能物件に再生する費用をかけずにそのまま土地を売却できます。
前述したように、専門の買取業者は道路に面していない土地を再生するノウハウを豊富に持っています。
ですから、リフォームして人が住める状態にしたり、前述した「再建築可能にする3つの方法」で建て替えできる状態にする施策は買取業者があなたの代わりに行います。
あなたが負担するはずだったそれらの費用も支払う必要がありません。
ただし、買取価格は仲介での売却価格よりは安くなってしまいます。
買取後にリフォームなどを施し、再販するための費用が差し引かれるためです。
しかし、仲介で売りに出したら、再建築不可物件として一生売れ残ってしまう恐れもあります。
そう考えれば、多少安くなっても、本来かかる費用負担を抑えて直接買い取ってもらえることは、メリットと捉えることもできます。
なお、弊社アルバリンクでは道路に面していない土地の高額買取を得意としております。
いくらで買い取ってもらえるか、ぜひ一度弊社の無料買取査定フォームよりお確かめください（売却前提でなくとも構いません）。
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契約不適合責任が問われない
専門の買取業者に売却を依頼すれば、「契約不適合責任」が免責となります。
契約不適合責任とは、不動産売却後、売買契約書に記載のない欠陥が物件に見つかった場合に、売主が買主に対して負う責任です。
買主から欠陥部分の補修費用や減額を請求されれば、売主はそれに応じなければなりません。
仲介で不動産を売買する場合は、基本的にこの契約不適合責任が売主に課されます。
不動産の知識がない買主が物件購入後に不利益をこうむらないようにするためです。
しかし、専門の不動産買取業者に売却する場合は、売主の契約不適合責任が免責されることが多くあります。
なぜなら、買取業者は不動産買取のプロであるため、購入前に物件の不具合を見抜けるためです。
また、仮に予期せぬ不具合が買取後に発覚したとしても、もともとリフォームなどを行う前提で買い取っているため、そこまで気にする必要がないわけです。
買取業者を利用して契約不適合責任を免責して物件を売却できれば、あなたは物件売却後に損害賠償を請求される心配はなくなります。
弊社Albalinkは「契約不適合責任」を免責で買取しております。
土地の売却後に賠償責任を請求されるリスクを背負いたくないとお考えなら、気軽に弊社へご相談ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
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また、契約不適合責任について、賠償内容など、詳しく知りたい方は下記の記事をご確認ください。
弊社が提携する弁護士が監修していますので、信頼性の高い記事となっています。
隣地所有者に「そのまま」売却する
道路に面していない土地（袋地）の売却先として、「隣地の所有者」も候補の一つです。
隣地の方が以下の条件をすべて満たしている場合、そのままの状態で引き取ってもらえる可能性があります。
- 「庭を広げたい」「駐車場として使いたい」など、敷地を広げるニーズがある
- 土地を買い取るための十分な資金がある
隣家との関係が日頃から良好なのであれば、一度「もし興味があれば」と打診してみましょう。
ただし、隣地の所有者への売却は、非常にハードルが高いのが現実です。
相手に「土地を広げたい」という明確な意思がなければ、どれほど好条件を提示しても断られてしまいます。
最も注意すべきは、「一度断られたのにしつこく交渉を続けること」です。
売却を強引に迫るような態度は相手に不信感を与え、最悪の場合、近隣トラブルに発展する恐れがあります。
一度関係がこじれると、その土地を所有し続けること自体が精神的な負担になりかねません。
「近所の方と気まずくなりたくない」「余計なストレスを抱えずに確実な解決を望みたい」とお考えなら、専門の不動産買取業者への売却が最も安心です。
弊社アルバリンクも弊社アルバリンクは「道路に面していない土地」のような再建築不可物件を専門に扱う買取業者です。
不動産買取業者のなかでは数少ない東証上場企業であり、社会的信用を第一に強引な営業や無理な買取は一切行いません。
専門的なノウハウを活かし、道路に面していない土地でも、周囲との関係性を守りながらスピーディーに買い取ります。
実際、弊社をご利用いただいたお客様からも高い信頼をいただいており、Googleの口コミでも多くの高評価をいただいております。
いくらで売れるかの確認だけでもいいので、下記無料買取査定フォームよりお気軽にお問い合わせください。
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接道していない土地でもアルバリンクなら買取可能！
道路に面していない土地でも、弊社AlbaLink（アルバリンク）なら問題なく買い取ることが可能です。
この章では、実際に道路に面していない土地を弊社で買取した事例をご紹介します。
【株式会社AlbaLinkにおける横浜市I様の事例】
横浜市にお住まいのI様は、土地と道路が1m程度しか接していない「再建築不可」の土地を所有されていました。
維持費や税金を払う続けるのはもったいないと感じ、手放すことを決めましたが、地元の不動産業者には「再建築不可は売れません」と門前払い。
複数の不動産業者を訪問しましたが、どこも同じ対応だったそうです。
間口の一部を隣地から借り、建築許可を取ったうえで建築可能にすることも検討してみたものの、申請が認められるかどうかは提出してみないとわからないこともあり断念。
どこでも良いから買い取って欲しいとネットで調べていたところ、当社（株式会社AlbaLink）を見つけていただき、ご相談をいただきました。
I様のご希望は「できるだけ早期に売却したい」「契約不適合責任による売却トラブルは避けたい」というご意向だったため、土地の形状や広さ、立地、周辺相場などを総合的に勘案し、最適な買取価格のご提案を経て、当社での買取額にご納得いただいた上で、買い取りを行いました。
当該物件は、買取後にリフォームを行い、賃借人を募集し投資用物件として再生するために購入させていただきました。
弊社では、上記の事例のような道路に面していない土地（再建築不可物件）を多数買い取ってきました。
他社で断られてしまった物件も、専門家として自信を持って買取価格を提示いたします。
I様と同じように、道路に面していない土地の売却でお悩みであれば、ぜひ弊社への売却をご検討ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
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道路に面していない土地の売却相場は3割減が目安
道路に面していない土地（再建築不可物件）や、再建築不可物件に建つ建物の売却額は、建築可能な類似物件（立地や築年数、構造など）のおよそ「3割程度」と言われています。
「建築できない」というだけで価格が7割減となってしまいます。
新築や建て替えできない土地や物件に居住したいという人は少なく、買い手がつきにくいからです。
ただし、再建築不可であっても、建物の立地や状態によって売却価格は前後するため、3割程度というのはあくまで目安です。
築年数が新しかったり、立地がよかったりなど条件によっては高く売却できることもあります。
また、査定する業者によっても価格は変わります。
では、不動産業者は物件を査定する際はどのポイントを見ているのか、次の見出しで詳しく解説します。
道路に面していない土地の価格を決める4つのポイント
基本的に、不動産業者が道路に面していない土地を査定する際は、以下のポイントを見ています。
| ポイント | 理由 |
|---|---|
| 築年数 | 築年数が浅い物件のほうがリフォーム費用は安く済み、売却もしやすい。 |
| 立地 | 駅や繁華街の近くであれば、生活するうえでの利便性が高い。 |
| 物件所在エリアの価値 | 所有地周辺の物件相場が他の地域と比較して高ければ、高値でも活用しやすい（高級住宅地など）。 |
| 人口動態 | 周辺に大学があるなど、人口の多い町であれば物件の利用者が多い。 |
このうち、とくに重要度が高いのは「立地」です。
家を購入するにあたって立地を重視する人が多いためです。
実際、弊社が行ったアンケート調査によると、マイホーム購入時には立地を優先した方がもっとも多かったという結果になりました。
参照元：訳あり物件買取プロ｜【家を購入する際に優先したことと妥協したこと】経験者493人アンケート調査
また、査定を依頼した不動産業者が「道路に面していない土地」を専門に扱う買取業者であれば、一般的な不動産業者よりも査定額は高くなりやすいです。
なぜなら、専門の買取業者は道路に面していない特殊な土地を再生し、活用するノウハウを豊富に持っているためです。
再生に必要なコストを圧縮できる分、買取価格に上乗せすることができるのです。
なお、弊社アルバリンクは「道路に面していない土地」のような再建築不可物件を専門に扱う買取業者です。
豊富な買取実績を元に、あなたの土地の価格を正確に算出いたしますので、査定をご希望の際はお気軽に弊社へお声かけください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
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道路に接していない土地が売却しにくい4つの理由
道路に接していない土地は、一般的に売却が困難です。
接道義務を果たさず建物の建て替えができない土地は、資産価値が大きく下がるためです。
未接道物件の売却が困難な理由は以下の4つに分類されますが、これらの問題を解決しない限り、買い手を見つけるのは難しいでしょう。
建て替えができないから
建て替えができないことが、未接道物件の売却を困難にする最大の理由です。
道路に接していない土地は再建築不可のため、既存の建物を解体しても新しい家を建てることができません。
買主からすると、将来にわたって建物の修繕しかできず、ライフスタイルの変化に合わせた建て替えが不可能です。
部分的にリフォームできたとしても、道路に面していない土地には工事車両が入りにくいため、工事費用が高くついてしまいます。
未接道地は住宅用地としての需要が低い分、資産価値が著しく低くなり、購入希望者が現れにくいのです。
そのような土地であっても専門の不動産買取業者であれば買取可能です。
弊社アルバリンクも建て替え不可の土地を積極的に買い取っている専門の買取業者です。
「いくらで買い取ってもらえるのか知りたい」という方は、ぜひお気軽に下記無料買取査定フォームよりお問い合わせください（売却前提のお問い合わせでなくても構いません）。
買い手が住宅ローンを組めないから
買い手が住宅ローンを組めない点も、未接道地の売却を難しくする大きな要因の一つです。
金融機関では、住宅ローンの審査の際に物件の「担保価値」を厳しく評価します。
担保価値とは、万が一ローン返済が滞った場合に、物件を売却していくら回収できるかという指標です。
道路に接しておらず建て替えができない土地は、活用方法が著しく制限されるため「資産価値が低い」と判断されます。
その結果、金融機関から十分な担保価値がないと見なされ、住宅ローンの審査に通らないケースがほとんどで、実際に「建築基準法等の法令に適合していない物件は対象外」と規約に明記している金融機関も少なくありません。
参照元：NEOBANK 住信SBIネット銀行「よくあるご質問」
購入希望者の多くは住宅ローンを利用するため、ローンが組めないと買い手の候補が大幅に減ってしまい、売却のハードルが格段に上がるでしょう。
日当たりや風通しが悪いから
日当たりや風通しが悪いことも、道路に接していない土地が売れにくい理由の一つです。
道路に面していない土地は、四方を他の建物や塀に囲まれている場合がほとんどのため、一日を通して日当たりが悪く、風の通り道も遮られてしまいます。
結果として、以下のような問題が発生するケースも少なくありません。
- 湿気によるカビや結露の発生
- 昼間でも室内が暗く、照明が必要
- 洗濯物が乾きにくい
- 冬場は底冷えしやすい
日当たりや風通しの悪い物件は、購入後に快適な生活を送るイメージが湧きにくいため、買い手から敬遠されがちです。
通行を巡って隣人トラブルが起こりやすいから
通行を巡って隣人トラブルが起こりやすい点も、未接道地の売却を妨げる大きな要因です。
道路に接していない土地（袋地）の所有者は、公道に出るために、囲んでいる隣地（囲繞地）を通行する権利（囲繞地通行権）が民法で認められていることはお伝えした通りです。
ただし、自由に通れるわけではなく、通行できる場所や幅は「必要最低限」と定められており、しばしばトラブルの元となっています。
実際、「今まで黙認されていた車の通行が、所有者の代替わりで突然禁止された」「通路に物を置かれて通行を妨害される」といったケースも少なくありません。
このような将来的な隣人トラブルのリスクを避けたいと考える買主は多く、売却が難しくなるのです。
ただし、道路に面していない土地でも売却は可能です。
詳しくは「道路に面していない土地を売却する5つの方法」の章で解説します。
囲繞地通行権で起こりがちなトラブルについては、以下の記事で紹介しています。
道路に面していない土地を売却せずに所有するリスク
道路に面していない土地は、売却が難しいだけでなく、所有し続けること自体に以下のリスクが伴います。
これらの金銭的、精神的な負担を避けるためにも、リスクを理解し、早めに対策を検討しましょう。
なお、再建築不可物件専門の買取業者である弊社AlbaLink（アルバリンク）では、道路に面していない土地の積極的な買取を実施しています。
土地の処分にお困りの方は、無料相談・無料査定も実施しておりますので、お気軽にお問い合わせください。
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固定資産税がかかり続ける
固定資産税がかかり続けることは、土地所有者にとって大きな金銭的負担です。
土地や家屋の所有者には、その資産価値に応じて毎年、以下の固定資産税を納める義務があります。
たとえ活用が難しく資産価値の低い土地であっても、所有している限り納税義務は免除されません。
例えば、土地の固定資産税評価額が2,000万円の場合、固定資産税額は以下の計算式で算出できます。
もし、年間28万円の固定資産税がかかる土地を10年間所有した場合、総額で280万円もの支出となり、何の収益も生まない土地のために、未来永劫税金を支払い続けることになるのです。
再建築不可物件の固定資産税額の算出方法は、以下の記事でも解説しているので参考にしてください。
維持・管理の手間がかかる
維持・管理の手間がかかる点も、土地を所有し続ける上で見過ごせないリスクです。
土地の所有者には、その土地を適切に管理する責任があります。
もし土地を放置して雑草が生い茂れば、害虫が発生したり、景観が悪化したりして、近隣住民に迷惑をかけてしまいます。
空き地や空き家は不法投棄や放火のターゲットにもされやすいため、放置は厳禁です。
とはいえ、土地から離れた場所に住んでいる場合、適切に管理しようとすると、草刈りのためだけに年2～3回ほど現地へ赴かねばならず、時間と交通費がかかります。
管理を業者に委託するなら、年間で数万円の費用がかかってしまうでしょう。
隣人から損害賠償を請求される
隣人から損害賠償を請求される可能性があることも、未接道地を放置する深刻なリスクです。
土地の管理を怠った結果、周辺住人や通行人へ被害を与えてしまった場合、土地所有者はその損害を賠償する責任を負わなければならず、その責任は民法（第717条）にも明記されています。
例えば、管理していない土地の木が台風で倒れて隣の家の屋根を壊してしまったり、放置していたブロック塀が崩れて隣家の車を傷つけたりするケースが考えられます。
このような場合に、修理費用として高額な損害賠償を請求される可能性があるのです。
将来起こり得る金銭的なリスクを根本からなくすためには、再建築不可物件専門の買取業者へ土地を売却し、所有権を手放すのがもっとも有効な対策です。
弊社AlbaLink（アルバリンク）では、未接道物件などの訳あり物件を多数買い取ってきた実績があります。
弊社は土地家屋調査士や司法書士など各方面の専門家と連携しているので、未接道の土地であっても適正に評価し買い取ることが可能です。
未接道の土地のリスクから今すぐ解放されたい方は、ぜひ弊社へご相談ください。
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まとめ
道路に面していない土地は、建築基準法で定められた接道義務を果たさないことから、新築や建て替え等ができません。
隣地の土地の購入やセットバック等によって接道義務を満たせば、買手がつきやすくなることもありますが、役所への手続きが煩雑ですし、高額な費用もかかります。
なので、「確実に土地を売却したい」「手間も費用もかけずに土地を売却したい」という方は、「専門の買取業者」に道路に面していない土地をそのまま買い取ってもらいましょう。
買取業者は道路に面していない土地を再生するノウハウを豊富に持っているので、あなたの土地をできる限り高く買い取ってくれます。
優良買取業者を選ぶポイントは以下の通りで、本文でも詳しくお伝えしましたので、少しでも高く買い取ってくれる買取業者を見つけてください。
- 再建築不可物件の買取実績が豊富にある
- 口コミやお客様の声の評価が高い
- 必ず複数社に査定を依頼し比較する
なお、弊社「株式会社AlbaLink（アルバリンク）」では、全国の再建築不可物件を適正価格で積極的に買い取っています。
少しでもあなたの希望する条件で土地を買い取れるよう、弊社スタッフが全力で対応させていただきます。
「他社では断られてしまった」「他社の買取価格に納得できなかった」という場合はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
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