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再建築不可物件とは？再建築不可になる2つの原因
再建築不可物件とは、既存建物を解体した後に新たな建物を建てることが原則として認められない物件のことです。
その主な原因は、幅4m以上の建築基準法上の道路に敷地が2m以上接していない「接道義務」を満たしていないことにあります。
接道義務によって再建築が制限されるのは、主に都市計画区域※1・準都市計画区域内※2であり、これらの区域内で建物を建てるには、建築基準法上の一定の条件を満たす必要があります。
※1 都市計画区域とは
一体の都市として総合的に整備・開発・保全する必要があるとして、都市計画を実施していくエリア。都道府県知事や国土交通大臣が指定する。
※2 準都市計画区域とは
都市計画区域外でありながら、無秩序な開発や環境悪化を防ぐため、将来の規制や誘導をあらかじめ行うエリア。都道府県が指定する。
再建築不可物件になる主な原因は、以下の2つです。
ただし、これらが原因で再建築不可物件となっている場合でも、建て替え可能にする方法はありますので、ご安心ください。
詳しくは「再建築不可物件を建て替えるための7つの裏ワザ・救済措置」で解説します。
接道義務を満たしていない
再建築不可になる原因の一つ目は「接道義務」を満たしていないことです。
都市計画区域と準都市計画区域内に建物を建てるには、原則として「接道義務」を満たさなくてはなりません。
※接道義務とは
建築基準法に基づき、都市計画区域および準都市計画区域で建物を建てる際に、原則幅員4m以上の道路に敷地が2m以上接していなければならないというルールのこと（災害時の避難経路確保や緊急車両の通行のため）。
接道義務を満たしていない主なパターンとしては、以下のようなものが挙げられます。
| パターン | 状態 | 該当する主な土地の種類 |
|---|---|---|
| ① 道路にまったく接していない | 敷地の周囲を他人の土地に囲まれている | 袋地（ふくろち） |
| ② 幅2m未満の通路でしか 道路に接していない | 出入口が細く、奥に敷地が広がっている | 旗竿地（はたざおち） |
| ③ 前面道路の幅員が4m未満 | 昔ながらの狭い道にしか接していない | 2項道路（みなし道路）沿いの土地など |
①の建築基準法の道路とまったく接していない土地は「袋地（ふくろち）」が該当します。
袋地とは周囲を他の土地（囲繞地・いにょうち）に囲まれた土地のことです。
②のように出入りする通路があり、奥に敷地が広がっている土地は「旗竿地」と呼ばれます。
出入口部分が細い旗竿地の中には、幅員が2m未満で接道義務を満たさないケースも少なくありません。
なお、本来、道路の幅が4ｍ以上ないと建物が建てられませんが、中には道路の幅員が4m未満にも関わらず③のように建物が建築されているケースもあります。
これは建築基準法第42条第2項により、道路の幅員が4m未満であっても、特定行政庁が指定したものについては、建築基準法の道路として例外的に認められているからです。
上記①～③に該当する場合は、現在建物が建っていても建て直しは原則として認められません。
市街化調整区域など都市計画法上の制限がある
接道義務を満たしている場合でも、敷地が「市街化調整区域」にあることを理由に、再建築不可となっているケースがあります。
市街化調整区域とは、都市計画法に基づき、都市の無秩序な拡大を防ぐ目的で市街地としての開発を制限する地域のこと。
まず、都市計画区域内の土地は、主に以下の3つに区分されます。
| 区分 | 目的 | 開発・建築 |
|---|---|---|
| 市街化区域 | 積極的に市街化を進める区域 | 原則自由 |
| 市街化調整区域 | 市街化を抑制する区域 | 原則制限される |
| 非線引き区域 | 区分が定められていない区域 | 自治体の基準による |
上記のうち、市街化調整区域では、敷地の拡大、建物の目的変更、盛土等を伴う大規模改修など（土地の区画形質の変更）を行う場合は「開発許可」が必要となり、開発許可を受けた土地以外で建築等を行う場合は「建築許可」が必要となることがあります。
自治体によっては、「従前とほぼ同一の用途・構造で、建て替え後の床面積が従前の1.5倍以下」などの場合に「許可不要」としているケースもありますが、具体的な基準は自治体ごとに異なるため、確認が必要です。
そのため、市街化調整区域にある物件は、たとえ現在建物が建っていたとしても、解体後に自由に建て替えられるとは限りません。
所有する土地が市街化調整区域に該当するかどうかは、市区町村の都市計画課への問い合わせや、自治体が公開している都市計画図で確認できます（詳しくは「市街化調整区域では開発許可などを確認する」で解説します）。
再建築不可物件を建て替えるための7つの裏ワザ・救済措置
再建築不可物件を建築可能にする方法は以下の7つです。
| 再建築できない原因 | 対策 | 向いている人 |
|---|---|---|
| 接道幅が2m未満 （接道義務を満たしていない） | 隣地の一部を買い取って接道義務を満たす | ・隣人との関係が良好な人 ・土地の購入・登記費用などの資金がある人 |
| 旗竿地で間口が不足 | 隣地と土地を等価交換する | ・土地の購入費用を抑えたい人 ・互いに角地化・整形地化できるなど隣人にもメリットがある |
| 接道幅が2m未満 （接道義務を満たしていない） | 隣接地の一部を借りて接道義務を満たす | ・隣人との関係が良好な人 ・費用を抑えて対策したい人 |
| 前面道路の幅員が4m未満 | セットバックする | ・土地の一部を後退させても問題なく建物を建てられる人 （敷地に余裕がある） |
| 前面が私道 （建築基準法上の道路ではない） | 道路の位置指定を申請する | ・私道の関係権利者（所有者全員）との関係が良好な人 ・測量・整備費用を負担できる人 |
| 接道幅が2m未満 （接道義務を満たしていない） | 建築基準法43条2項の申請（旧但し書き申請）をする | ・敷地周辺に公園・広場などの空地がある人 ・通行の安全性等を説明できる人 ・建築士などの専門家と協力して手続きを進められる人 |
| 市街化調整区域にある | 開発許可等を確認する | ・元々住宅が建っていた土地の長期所有者 ・農家の分家住宅など特例要件に該当する親族・関係者 |
各方法について、順に解説します。
なお、以下の記事でも再建築不可物件を再建築可能にする方法をご紹介しています。
関連記事：再建築不可物件を再建築可能にする裏ワザ10選！費用や注意点も解説
隣地の一部を買い取って接道義務を満たす
敷地が道路に接する幅（間口）が2m未満のために再建築不可となっている場合、隣地の一部を買い取ることで間口を広げ、接道義務を満たせる可能性があります。
たとえば、現状の接道幅が1.5mの場合、不足する幅を隣地から取得し、敷地が建築基準法上の道路に2m以上接する状態を確保できれば、再建築できる可能性があります。
隣地の買い取りを進める際の大まかな流れは、以下のとおりです。
- 自身の物件が再建築不可物件に該当するか確認する
- 隣地の所有者に買い取りの相談・交渉をする
- 土地家屋調査士に依頼し、分筆のための測量を行う
- 売買契約を締結し、司法書士に依頼して所有権移転登記を行う
仮に隣地が売り出されているとしても、必要なのは間口を2m以上にするための一部分のみであるため、面積や価格について個別に交渉が必要になるケースがほとんどです。
交渉にあたっては、隣地所有者との関係性が何より重要になります。
なお、買い取りたい部分に塀や物置などの工作物がある場合は、土地の購入費用に加えて解体・移設の費用がかかります。
また、隣地の分筆登記や所有権移転登記が発生するため、土地家屋調査士・司法書士の依頼費用がかかる点にも留意しましょう。
再建築不可物件の調べ方については、以下の記事をご参照ください。
旗竿地なら隣地と土地を等価交換する
再建築不可の旗竿地（はたざおち）を所有している場合は、隣地との等価交換によって接道義務を満たせるケースがあります。
たとえば、間口が1.8mの旗竿地であれば、不足する0.2m分の土地を隣地から譲り受ける代わりに、自分の土地の一部を同程度の価値で譲り渡し、相互に所有権を交換します。
不足分が幅0.2m×奥行5mであれば、面積1平方メートルの土地が交換の対象となるイメージです。
そのためには、事前に分筆登記（土地を物理的に分けるための手続き）が必要です。
具体的には、土地家屋調査士による測量と法務局への登記申請を行います。
なお、同じ面積の土地を交換する場合であっても、形状や接道状況によって評価額に差が生じ、差額分を金銭で精算することも少なくありません。
差額分（交換差金）を受け取った場合、その交換差金に対応する譲渡部分は課税対象となり、譲渡所得の計算が必要です。
一方、土地同士の交換であれば、「双方の資産の時価差が、高いほうの時価の20％以内であること」など、一定の要件を満たすことで「固定資産の交換の特例」の対象となり、譲渡所得税が実質的に課税されないケースもあります。
参照元：国税庁「No.3502 土地建物の交換をしたときの特例」
特例を利用する場合は、交換する資産の適正な時価を確認し、その差額が高いほうの時価の20％以内かを税理士等に確認しましょう。
なお、当サイトを運営する弊社AlbaLink（アルバリンク）では、土地家屋調査士や税理士等と連携して再建築不可物件の評価に関するサポートを実施しております。
隣地所有者との交渉にも対応しておりますので、再建築不可物件の建て替えや利活用を検討されている方は、弊社までお気軽にご相談ください。
隣接地の一部を借りて接道義務を満たす
隣接地の購入・交換が難しい場合は、隣地の一部を借りて継続的な使用権原を確保し、接道義務を満たす方法もあります。
たとえば、現状の間口が1.7mであれば、不足する0.3m分の土地を借りることで、間口2m以上の条件をクリアできます。
隣地の一部を買い取る場合と比べて費用の負担も抑えられるでしょう。
隣地を借りる場合は、使用範囲・期間・賃料等を明確にするため、「土地賃貸借契約書」などの書面を作成しておくのが一般的です。
【土地賃貸借契約書の主な記載事項】
- 借主・貸主の名前および住所
- 取引の対象になる土地の詳細（所在地や面積など）
- 借手が支払う金額
- 賃貸借の期間 など
土地賃貸借契約書のひな形は、国税庁のホームページからでも確認できます。
参照元：国税庁「土地賃貸借契約書」
なお、必須ではありませんが、相手に求められた場合は連帯保証人を用意する必要があります。
自身で土地賃貸借契約書を作成するのに不安があるなら、契約書の作成は司法書士や行政書士などの専門家に相談しましょう。
前面道路が4m未満ならセットバックする
前面道路の幅員が4m未満で再建築不可となっている場合は、セットバック※によって「幅員4m以上」の条件を満たせる可能性があります。
前面道路の幅員が4m未満の場合、建物を建てる際に敷地の一部を後退させ、前面道路として提供することで道路幅を確保する方法。
セットバックの対象となるのは、建築基準法第42条2項道路（みなし道路）※2です。
幅員4m未満の道路で特定行政庁の指定を受けたもの。
道路の両側に宅地がある場合、原則として道路中心線から2mの位置まで後退します。
たとえば現況幅員3mなら、両側が0.5mずつ後退するイメージです。
なお、後退させる距離は、道路の向かい側の状況によっても異なります。
- 道路の向かい側が宅地の場合
- 道路の中心線からそれぞれの土地が水平に2mずつ後退し、合計4mの道路幅を確保するのが原則
【例】現状の道幅が3mであれば、中心線から境界線までの距離は1.5mとなるため、双方が0.5mずつ後退する - 道路の向かい側が崖や河川、線路などで境界線を動かせない場合
- 自分の敷地側だけで道幅4mを確保する必要がある
（向かい側の境界線から4mの位置まで、自分の敷地を後退させる）
セットバックの申請・工事の大まかな流れは以下のとおりです。
- 役所に道路の種類とセットバックの可否を相談する
- セットバック・再建築が可能な場合は「事前協議書」を役所へ提出する
- 自治体職員による現地測量・協議図面の確認などを実施する
- セットバックの工事に着手する
セットバックに必要な費用・期間は、測量や工作物撤去の有無、自治体の制度などによって大きく異なります。
概ね以下が目安になりますが、事前に自治体と専門家へ確認しましょう。
- 工事費用：30万～80万円以上
- 工事期間：3か月～半年以上
ただし、セットバックした部分には原則として建物や塀などの構造物を設置することはできません。
また、敷地面積が減少する分、建ぺい率や容積率の計算上、建築できる建物が従来より小さくなる可能性がある点もふまえて検討することが大切です。
なお、セットバック部分が公衆用道路として利用されるなど一定の要件を満たす場合、固定資産税・都市計画税が非課税となることがあります。
自動的に非課税になるわけではないため、申告を忘れないようにしましょう。
なお、セットバックを行うメリットやかかる工事費用については、以下の記事で詳しく解説しています。
前面が私道なら道路の位置指定を申請する
前面の道路が私道であるために、建築基準法上の「道路」と認められず再建築不可となっている場合に、私道を「位置指定道路※」として申請・指定してもらうことで、再建築が可能になることがあります。
幅員4m以上の私道で、特定行政庁から建築基準法上の道路として位置の指定を受けたもののこと。
参照元：e-Gov法令検索「建築基準法第42条第1項第5号」
私道が以下の基準を満たす場合、申請により位置指定道路として認められ、建築が可能になる場合があります。
- 道路の幅員が4m以上である
- すみ切りが設けられている
- 階段状や急傾斜でない
- 道路境界がL字溝や縁石等で明確になっている
- 両端がほかの道路に接し、通り抜けができる
- 行き止まり道路の場合、道路の長さが35m以下である
- 行き止まりや35m超の場合、車が転回できるスペースがある
- 排水施設（側溝など）が整備されていること
- ぬかるみにならないこと
参照元：e-Gov法令検索「建築基準法施行令第144条の4」
自治体によって詳細な基準は異なるため、建築基準法の道路に該当するのかどうかは、お住まいの地域の役所（建築指導を行う部署）にてご確認ください。
申請手続きは、物件所在地の建築指導課・建築調整課などで行うのが一般的です。
申請の代理が認められている場合は、建築士もしくは行政書士に依頼できることもあります。
申請時に必要となる書類は各地域によって異なりますが、参考までに東京都江東区での必要書類を以下に記載します。
- 手数料 1件につき 50,000円
- 申請書 2部（1部コピー可）
- 委任状 2部（1部コピー可）
- 土地・家屋登記事項証明 各2部（1部コピー可）
- 印鑑登録証明書 2部（1部コピー可）
- 道路位置申請原図 1部
なお、位置指定の申請に際しては、私道所有者全員の同意が必要となる点に留意しましょう。
もし、私道所有者全員の同意を得られそうにない場合や、複雑な手続きを進めるのが困難な場合には、再建築不可物件をそのまま売却し、その売却金を元手に新しい土地を購入するのも選択肢の一つです。
再建築不可物件専門の不動産買取業者であれば、独自の物件運用・再販ノウハウを持っているため、私道に面した物件でも買取できる可能性があります。
当サイトを運営する弊社AlbaLink（アルバリンク）は、再建築不可物件をはじめとする訳あり物件を専門に買い取る不動産買取業者です。
私道に面した物件でも査定・買取が可能な場合がありますので、一度弊社までお気軽にご相談ください。
>>【再建築不可の私道もスピード買取】無料で買取査定を依頼する
位置指定道路について詳しく知りたい方は、以下の記事も併せてご参照ください。
建築基準法43条2項の申請（旧但し書き申請）をする
敷地が道路にまったく接していない、もしくは周囲を建物や空き地に囲まれているような場合でも、建築基準法43条2項の認定・許可を受けることで、例外的に再建築が可能になることがあります。
なお、いわゆる「43条但し書き申請」は2018年（平成30年）の建築基準法改正前の呼び方です。
現在は、以下の2つの制度に整理されています。
| 制度 | 審査方法 | 特徴 |
|---|---|---|
| 43条2項1号認定 | 特定行政庁の認定のみ | 建築審査会の同意は不要 |
| 43条2項2号許可 | 特定行政庁の許可＋建築審査会の同意 | いわゆる「旧但し書き許可」に相当 |
43条2項1号認定は、一定の用途・規模の建築物が、幅員4m以上の農道など建築基準法上の道路ではない「道」に2m以上接する場合などが対象です。
公園・広場等に接するケースは、主に2号許可（旧但し書き許可）によって個別に検討されます。
2号許可の要件として、建築基準法施行規則第10条の3第4項では、以下のような基準が定められています（詳細は自治体によって異なるため要確認）。
- 空地要件：敷地周囲に公園・緑地・広場等の広い空地を有すること
- 農道要件：幅員4m以上の農道等に2m以上接すること
- 通路要件：避難・通行に十分な幅員の通路が道路に接すること
参照元：e-Gov法令検索「建築基準法施行規則 第10条の3第4項」
自治体によっては、43条2項2号許可について建築審査会の「包括同意基準」を定め、同意手続きを効率化している場合があります。
事前に管轄の建築指導課などに相談し、包括同意基準の有無や必要書類を確認しておくとよいでしょう。
43条2項2号の申請時の主な必要書類は以下のとおりです。
- 43条許可申請書
- 現況図
- 配置図
- 近況見取図
- 土地利用計画書
- 登記事項証明書
- 隣接地の同意書
- 公図の写し など
ただし、1号認定・2号許可のいずれも、必要な書類が多く手続きも複雑になります。
自分で申請するのが不安な場合は、建築士や行政書士に相談するのが無難です。
43条2項2号道路について詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
市街化調整区域では開発許可などを確認する
市街化調整区域では、開発許可が得られるかどうかを確認してみましょう。
市街化調整区域でも、開発行為を伴う場合の開発許可や、開発許可を受けた土地以外での建築許可など、要件を満たせば建て替えが認められる場合があるためです。
参照元：e-Gov法令検索「都市計画法第29条」、第43条」
開発許可の要件は自治体ごとに細かく定められていますが、以下のようなケースで開発が認められやすい傾向です（自治体の条例・開発審査会基準等によって要件は異なるため要確認）。
- 地元居住者の自己用住宅（本人・親族用）
- 線引き前から存在する既存建物の建て替え
- 周辺住民向けの生活必需品を扱う小規模店舗
- 近親者（直系親族・兄弟姉妹等）のための住宅
- 福祉施設・医療機関等の公益性のある建築物
また、既存の建物を同じ用途・同じ敷地のまま建て替える場合、延床面積が従前の1.5倍以内であるなど一定の条件を満たせば、都市計画法上の許可が不要になるケースもあります。
どの区分に該当するかによって手続きが異なるため、まずは既存建物が線引き（市街化調整区域への指定）前から建っていたものかどうかを確認し、自治体の窓口へ事前相談することをおすすめします。
自治体によっては、市街化区域に隣接・近接し、すでに一定戸数以上の建築物が連なっているエリアでは、いわゆる「50戸連たん制度」により宅地としての開発が認められる場合もあります。
自治体ごとにご確認ください。
参照元：e-Gov法令検索「都市計画法第34条11号」
なお、専門の不動産買取業者である弊社アルバリンクでは、市街化調整区域内にある不動産でも積極的に買い取っております。
「市街化調整区域内にある家を手放したい」とお考えの方は、まずは一度弊社までお気軽にご相談ください。
市街化調整区域にある物件の売却については、以下の記事でも詳しく解説しています。
払いますか？
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建て替えできない再建築不可物件を保有し続ける3つのリスク
建て替えできない再建築不可物件を保有し続けることには、以下のようなリスクが伴います。
こうしたリスクを回避するには、ここまで解説してきたように再建築不可物件を建て替える必要があります。
ただし、再建築不可物件を建て替え可能にするには、費用も時間もかかることが多い傾向です。
もし、今の家に住み続ける・維持する必要がないのでなければ、物件を売却して手放すのも選択肢の一つです。
再建築不可物件を売却して手放せば、将来の固定資産税や建物管理に伴う負担を原則として引き継がずに済みます。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、再建築不可物件に精通している専門の不動産買取業者です。
弊社では再建築不可物件も積極的に査定し、条件が合えばスピーディーな買取に対応します。
査定は24時間365日無料で受け付けておりますので、再建築不可物件を本当に売却できるのか、評価額を知りたいといった場合には、弊社までお気軽にお問い合わせください。
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税金を納め続けないといけない
再建築不可物件を所有し続ける限り、固定資産税と都市計画税を払い続けなくてはなりません。
| 税金の種類 | 詳細 |
|---|---|
| 固定資産税 | その年の1月1日時点での土地や家屋（固定資産）の所有者に対して課される ※原則として、課税標準額に標準税率1.4％を乗じて計算 ※自治体により異なる場合がある |
| 都市計画税 | 都市を整備する目的で、市街化区域内に1月1日時点で保有している人に課せられる ※税率は、最高0.3％ |
参照元：総務省「地方税制度｜固定資産税の概要、都市計画税」
活用できていない不動産に税金を払い続けるのは、お金の無駄遣いになってしまいます。
年間数万円でも、5～10年と払い続けたら負担の総額は数十万～百万円単位にもなりかねません。
余分な出費を抑えるためにも、買取を依頼するなど、早めに対策を行いましょう。
建物が倒壊し損害賠償金が発生する恐れがある
築年数が古く、耐震改修や適切な維持管理が行われていない建物では、地震時の倒壊リスクが高まる傾向にあります。
建物の設置・保存に問題があり、倒壊等によって第三者に損害を与えた場合は、民法717条などに基づき損害賠償責任を負う可能性があります。
参照元：e-Gov法令検索「民法第717条（土地の工作物等の占有者及び所有者の責任）」
死亡事故ともなれば、以下の試算のように損害賠償額が数千万円から数億円になるケースもあるため、活用していない再建築不可物件の放置は危険です。
地震や集中豪雨といった自然災害の多い日本においては、古い家屋の倒壊リスクも増しているといえます。
地震等による家屋倒壊で高額な損害賠償金を支払うことになる前に、築年数の古い再建築不可物件を売却して手放し、リスクを回避することも検討しましょう。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）では全国の再建築不可物件の査定・買取に対応しております。
接道義務を満たさない物件や市街化調整区域の物件でも買い取れる場合がありますので、建て替えできない再建築不可物件にお悩みの方は、一度弊社までお気軽にご相談ください。
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再建築不可物件の倒壊を防ぐポイントは以下の記事で詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
損害賠償金を子どもや孫に押しつける恐れがある
再建築不可物件を相続した後も老朽建物を保有・管理する場合、倒壊等による第三者への損害について、相続人が責任を負う可能性があります。
相続は原則、被相続人（死亡した人）のプラスの財産はもちろん、マイナスの財産も相続人（子どもや孫）が引き継ぐ必要があるからです。
相続時に「相続放棄」や「限定承認」を行い、負の財産を引き継がない方法もありますが、いずれも原則として相続開始を知った時から3か月以内に家庭裁判所へ申述し、共同相続人がいる場合は相続人全員で行わなければなりません。
さらに、手間と以下の費用もかかります。
- 戸籍謄本などの収集費用
- 印紙代・郵便切手代
- 官報公告費用
大切な我が子や孫を守るためにも、再建築不可物件を活用する予定がないのなら、早めに手放すことをおすすめします。
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再建築不可物件の建て替えができない場合の活用方法
ここからは、再建築不可物件の建て替えができない場合の活用方法を紹介します。
今回紹介する方法は、以下の３つです。
なお、以下の記事でも再建築不可物件の活用方法について解説しているので、併せて参考にしてください。
建築確認が不要な範囲でリフォームする
建築確認が不要な範囲でリフォームし、そのまま住み続けるのも選択肢の一つです。
再建築不可物件は原則として大規模なリフォームはできませんが、建築確認申請が不要な範囲であればリフォームが可能です。
【建築確認申請が不要な工事の一例】
- 床面積 10㎡以下の増築・改築（防火地域および準防火地域以外）
- 設備・水回りの交換
- 外装・屋根の軽微な工事
- 内装・仕上げの工事
なお、2025年3月までは、旧4号建築物に該当する木造2階建て住宅などでは、大規模修繕・模様替について建築確認が不要でした。
ただし、2025年4月の建築基準法改正に伴い、一般的な木造2階建て住宅の大規模修繕にも確認申請が必要となりました。
参照元：国土交通省｜2025年4月（予定）から4号特例が変わります
接道義務を満たさない再建築不可物件ではそもそも申請が通らないため、大規模なリフォームは事実上困難です。
なお、軽微なリフォームのみでも、快適な住まいにするためにはそれなりの費用が必要です。
工事の内容や組み合わせによっては、リフォームに数百万～1,000万円以上かかることも珍しくありません。
| 工事の組み合わせ | 費用感 |
|---|---|
| 水回り設備一式の交換 ＋ 内装の全面一新 | 500万〜1,000万円超 |
| 外装（屋根・外壁） ＋ 内装リフォームの同時施工 | 400万〜800万円超 |
| 表層のみ「一棟まるごとリフォーム」 | 800万〜1,500万円 |
リフォームを行うのであれば、複数の会社に見積もりを依頼し、事前に費用の相場を把握しておくことが大切です。
なお、再建築不可物件のリフォーム可能範囲については、以下の記事で詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
更地として活用する
副収入を得たい場合は、更地としての活用がおすすめです。
更地の活用方法としては、以下のものが挙げられます。
- 駐車場
- 自動販売機
- 資材置き場
- 太陽光発電
- トランクルーム など
ただし、更地にすると固定資産税が最大6倍程度まで上昇する可能性があります。
住宅用地の特例※がなくなるからです。
住宅やアパートなど、人が居住するための家屋の敷地（住宅用地）にかかる固定資産税・都市計画税の負担を大幅に軽減する制度のこと。
参照元：総務省「地方税制度」
再建築不可物件を更地として活用するのであれば、初期投資額（初期コスト）と固定資産税などの出費に対して利益が見込めるのか、事前にシミュレーションを行いましょう。
なお、再建築不可物件を更地にしたほうがよいのか悩んでいる方は、まずは以下の記事をご一読ください。
更地にする際の注意点を網羅的に解説しています。
専門の不動産買取業者に直接売却する
リフォームや更地としての活用も難しい場合は、再建築不可物件を売却して手放すのも一つの方法です。
再建築不可物件を売却する方法には、大きく分けて以下の2種類があります。
- 仲介
- 不動産を売りたい人と買いたい人を仲介し、売買取引をサポートする不動産売買形態。
一般個人の買主から広く購入希望者を募集するため、ニーズに合えば相場に近い価格で売却できる可能性がある。
売買の成否と売却期間（数カ月～1年以上）は物件の条件に左右されやすい。 - 買取
- 物件を業者が直接買い取り、最適なリフォーム等を施して再販する取引形態。
買主を探す必要がないため、比較的短期間で売却できる傾向にある。
再建築不可物件は住宅ローンを利用しにくいなどの理由から、一般の物件と比べて仲介で買主を見つけるのが困難な傾向です。
一方で、「買取」では業者が直接買い取るため、一般個人に敬遠される再建築不可物件でも買い取れる可能性があります。
特に、再建築不可物件のような訳あり物件専門の業者であれば、業者が買い取った物件を運用・再販して収益化するノウハウを豊富に持っているため、適正な価格で買取してくれることも期待できます。
- 土地家屋調査士や建築士などの専門家と連携し、再建築可能にして価値を高める
- リフォームを施し、投資家に収益物件として再販する
- 自社で民泊や賃貸物件として運用する
弊社AlbaLink（アルバリンク）では、全国の再建築不可物件の買取に対応しております。
次項では、実際に弊社が再建築不可物件を買い取った事例を紹介します。
アルバリンクが再建築不可物件を600万円で買取した事例
弊社AlbaLink（アルバリンク）は訳あり物件専門の買取業者として、一般の不動産業者では取り扱いが難しい再建築不可物件を多数買い取ってきました。
たとえば下記は弊社が買い取った千葉県富津市の再建築不可物件です。
この物件は前面道路の幅員が2m未満で、接道義務を満たしていませんでした。
また、下の写真の「ＢＥＦＯＲＥ」を見てもらえばわかるとおり、室内も老朽化が進んだ状態でしたが、弊社はこの物件を600万円で買い取り、リフォームを施したのち、提携している不動産投資家へ再販いたしました。 
このように弊社は再建築不可物件の再販先や運用方法を豊富に持っているため、老朽化が進んだ再建築不可物件であっても積極的に買取に対応できます。
実際、再建築不可物件をはじめ、弊社に物件の買取依頼をしていただいたお客様からは「売れずに困っていたが買い取ってもらえてホッとした」「もっと早く依頼すれば良かった」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）。
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
参照元：株式会社AlbaLink、東京証券取引所グロース市場への上場のお知らせ
ですので、「再建築不可物件の売却などわからないことばかりで不安」という方こそ、弊社にご依頼いただければと思っております。
これまで培ったノウハウをフル活用し、あなたの再建築不可物件をできる限りスピーディーに買い取れるよう努めます（査定を理由に、売却を強要することはありませんのでご安心ください）。
>>【再建築不可物件でもスピード買取！】無料で買取査定を依頼する
払いますか？
固定資産税の支払いが
なくなります
アルバリンクにご依頼いただけば、
平均1か月程度で買取可能です
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まとめ
今回は、再建築不可物件を建て替える方法や、建て替えができない場合の活用法などについて紹介しました。
再建築不可物件を保有し続けていると、以下3つのリスクがあります。
- 税金を納め続けないといけない
- 建物が倒壊し損害賠償金が発生する恐れがある
- 損害賠償金を子どもや孫に押しつける恐れがある
たとえ再建築不可物件であっても、状況に応じて7つの方法を実践し成功すれば、再建築できる場合があります。
また、建て替えが難しい場合でも、専門の不動産買取業者に買取を依頼すると、適正な価格で買い取ってもらえる可能性があるので、相談してみましょう。
当サイトを運営しているAlbaLink（アルバリンク）は、年間買取件数約2,000件（※2025年12月時点）の実績を持つ不動産買取業者です。
フジテレビの「newsイット！」をはじめ、数々のメディアにも訳あり物件専門の買取業者として紹介された実績もあります。
再建築不可物件をいち早く手放したいとお考えの方は、ぜひお気軽にご相談ください。
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