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再建築不可物件とは建物を新築できない土地のこと
再建築不可物件とは、現在建っている建物を解体・更地にしても、新たに建物を建てることができない土地・物件のことです。
すべての土地で適用される訳ではなく、都市計画法における「都市計画区域」と「準都市計画区域」にのみ存在します。
再建築不可物件となる理由としては、接道義務を満たしていないことが原因です。
建築基準法において、建築物の敷地は一部例外を除き「幅員4m以上（地域によっては幅が6m以上）の道路」に「敷地が2m以上接していなければならない」と定められています。
具体的には、以下のような接道状況の場合は再建築不可物件となってしまいます。
- 敷地に接する道路の幅員が「4ｍ未満」である
- 敷地の前面道路の接道部分が「2ｍ未満」である
- 敷地の前面道路が「建築基準法上の道路」でない
それぞれ詳しく見ていきましょう。
敷地に接する道路の幅員が「4ｍ未満」である
敷地に接する道路の幅員が「4ｍ未満」である場合、再建築不可物件となります。
幅員が4m未満の場合、救急車や消防車といった緊急車両が出入りできないため、安全上の問題からも再建築不可となります。
建築基準法でも、「道路とは幅員4m以上のものをいう」と定められています。
このため、接する道路が4m未満の場合、建築基準法上で道路に接しているとは認められません。
一部例外的に建築可能にする方法もあるので、後ほど解説します。
敷地の前面道路の接道部分が「2ｍ未満」である
敷地の前面道路の接道部分が「2ｍ未満」である場合も、再建築不可物件となります。
幅員4m未満の場合と同様に、緊急車両の侵入が困難なため、安全上の問題があります。
建築基準法でも、「建築物の敷地は道路に2m以上接しなければならない」と定められています。
例えば、以下のように間口が2m未満の「旗竿地」や、そもそも道路に接していない「袋地」も再建築不可物件となります。
このような場合、接道部分の長さを広げる、通路を確保するといった方法で建築可能にすることもできますが、周辺土地の所有者へ合意形成が必要だったり、金銭トラブルに発展するケースも多々あります。
隣家との関係がこじれてしまうこともあるので、このような方法での建て替えは慎重に検討しましょう。
敷地の前面道路が「建築基準法上の道路」でない
敷地の前面道路が「建築基準法上の道路」でない場合も、再建築不可物件となります。
建築基準法が定める以下6つに該当しない場合、「建築基準法上の道路」と認められず、再建築不可物件となります。
- 42条1項1号道路（道路法による道路）
- 道路法の道路（国道、都道及び市町村道）で、幅員4m以上のもの。
- 42条1項2号道路（開発道路）
- 都市計画法、土地区画整理法、旧住宅地造成事業に関する法律などに基づき許認可等を受けて築造した道路で、幅員4m以上のもの。
- 42条1項3号道路（既存道路）
- 建築基準法の施行日（昭和25年11月23日）と当該市町村が都市計画区域に指定された日のいずれか遅い時点に、既に幅員4ｍ以上の道として存在し、現在に至っているもの。
- 42条1項4号道路（計画道路）
- 道路法、都市計画法その他の法律による新設又は変更の事業計画のある道路で、事業者の申請に基づき、2年以内にその事業が執行される予定のものとして特定行政庁が指定したもの。
- 42条1項5号道路（位置指定道路）
- 土地の所有者が「築造」する幅員4ｍ以上の道で、申請を受けて、特定行政庁がその位置の指定をしたもの。
- 42条2項道路（みなし道路）
- 建築基準法の施行日（昭和25年11月23日）と当該市町村が都市計画区域に指定された日のいずれか遅い時点に存在する幅員4ｍ未満の道ではあるが、特定行政庁が定めるその他の基準を満たし、特別に認められたもの。
- 43条1項道路（ただし書き道路）
- 42条に定める道路ではないが、特定行政庁が周囲の状況から、交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて、建築審査会の同意を得て許可されたもの。
参照元：東京都都市整備局「道路について」
接道義務を果たしているにも関わらず、役所や不動産業者から再建築不可物件と言われた場合は、上記いずれかの道路に該当していない可能性が高いです。
このような場合もほかのケース同様対処方法はありますが、申請すればすべて認められるという訳でもないため、建て替えを検討する場合は専門業者や役所へ相談しましょう。
私道や位置指定道路の場合の確認方法やトラブル解決方法については以下の記事で詳しく解説していますので参考にして下さい。
そもそも再建築不可物件はなぜ建てられたのか？
総務省の発表によると、全国約6240万戸のうち、接道義務を果たしていない物件数は約320万戸あり、全体のおよそ6.7％が再建築不可物件となっています。
参照元：統計局ホームページ/平成30年住宅・土地統計調査 調査の結果
なぜこんなにも多くの再建築不可物件があるのかというと、接道義務を制定した建築基準法が関係しています。
建築基準法は戦後、国内の住宅需要増加に伴い1950年に制定され、接道義務もその際に定められました。
追って1968年には、都市計画法も制定されています。
それ以前にも1920年に制定された「市街地建築法」の中で接道義務に似た基準が存在しましたが、こちらは道路に接していなくとも、接道間口が2m以下でも建築できていました。
そのため1950年以前に建てられた物件や、都市計画区域に指定される前の物件の中には、現行の接道義務を果たしていない物件が多数存在するのです。
このように、新たに制定された基準を満たしていない既存住宅のことを「既存不適格物件」といいます。
再建築不可物件は、建て替えはもちろん、建築確認申請が必要なリフォーム・リノベーションを行うこともできず、住宅ローンを組むことも難しくなります。
「建て替えやリノベーションを検討しているけど、自身の住まいが再建築不可物件かどうか不安」という方は、事前に調べておくことをおすすめします。
再建築不可物件かどうかの調べ方については、次の章で解説していきます。
再建築不可物件を所有するメリット
再建築不可物件は、固定資産税・相続税が安い傾向にあります。
再建築不可物件が誕生したのは、・建築基準法が施行された1950年よりも前に経っていた物件がほとんどです。
建物の固定資産税は築年数によって減額されるため、再建築不可物件は最小値20%まで税額が下がっているケースが大半です。
また、固定資産税の算出の下になる「固定資産税評価額」の低さに伴い、建物の相続税評価額も安くなります。
くわえて、再建築不可物件に多い「旗竿地（旗の形状をした土地）」も不整形地の減額がされるため、土地の相続税評価額も減額されます。
「将来的に活用する予定で所有している」といった方にとっては、ランニングコストが安く抑えられる点が最大のメリットです。
再建築不可物件を所有し続ける3つのデメリット
ここまで再建築不可物件の要件や調べ方を解説してきました。
もし調べた結果自身の物件が再建築不可物件だった場合は、そのまま所有し続けると後悔してしまうかもしれません。
再建築不可物件には以下の3つのデメリットがあるからです。
それぞれ詳しく見ていきましょう。
倒壊リスクが大きい
再建築不可物件を所有し続けるデメリットの1つ目の理由は「倒壊リスクが大きい」ことです。
再建築不可物件は建築基準法で接道義務が制定される以前に建てられたものが大半で、築50年以上経っている物件も珍しくありません。
住宅性能も現行の基準で建てられた物件よりも低いため倒壊する可能性も高く、以下の理由から倒壊した場合は致命的なリスクとなり得ます。
倒壊によってどんなリスクがあるのか、ひとつずつ見ていきましょう。
なお、再建築不可物件の倒壊リスクと対策については、以下の記事でも解説しています。
地震などで倒壊しても建て替えできない
再建築不可物件は、災害を受けて倒壊しても建て替えができません。
半壊状態からの修繕は場合によって可能ですが、全壊してしまうとその土地には二度と建物を建てられなくなってしまいます。
ほとんどの再建築不可物件が現行の耐震基準を満たしていないこともあり、地震による全壊リスクは無視できないでしょう。
更地になると固定資産税が6倍に上がる
建物が倒壊して更地になると、固定資産税が6倍に上がってしまいます。
住宅が建っている場合は「住宅用地の特例」という制度が適用され、固定資産税が以下のように軽減されます。
しかし更地となった場合は住宅用地の特例の対象外となり、固定資産税は今まで支払っていた額の3〜6倍になってしまいます。
固定資産税は、以下の計算式で導くことができます。
例えば、面積150㎡（約45坪）で固定資産税評価額が2,000万円の場合、税額は以下のようになります。
このように住宅用地の特例を適用した場合の固定資産税額は46,666円となりますが、更地になった場合この6倍の28万円となります。
住むことができないただの更地になってしまう上に税負担が重くなってしまう可能性があるのは、大きなリスクと言えるでしょう。
再建築不可物件の固定資産税額の調べ方については以下の記事で詳しく解説しています。
近隣住民に危害を与えて損害賠償を請求される
再建築不可物件が自然災害などで倒壊し、隣接する建物に被害が出た場合、所有者に損害賠償を請求されることがあります。
再建築不可物件の多くは建物が密集した古い住宅街に建っており、地震による倒壊、火災などで近隣住民にも被害が及ぶことが多々あります。
特に再建築不可物件が空き家だった場合は管理責任を追求され、莫大な損害賠償に繋がります。
実際に、建物の倒壊により、数千万から数億円単位の損害賠償を請求された事例もあります。
再建築不可物件を所有している場合は、いつ多額の賠償請求が発生してもおかしくないことを忘れないようにしましょう。
このような不安からすぐにでも解放されたいという方は、専門の買取業者への売却がおすすめです。
不動産仲介業者と違い業者が直接買い取るため、即現金化して不要な再建築不可物件を手放すことができます。
一般の買い手を見つけることも難しいため、不動産仲介業者ではなく、不動産買取を専門に取り扱っている業者へ売却しましょう。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）は、再建築不可物件の買取を専門としている不動産買取業者です。
全国様々な物件の買取実績があり、数多くのお客様からお喜びの声をいただいています。
どのような再建築不可物件であってもスピーディーに買い取ることが可能なので、再建築不可物件を早く手放したいと考えている方は、ぜひお気軽にご相談ください。
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リフォーム時にローンが組めない場合がある
再建築不可物件を所有し続けるデメリットの2つ目の理由は「リフォーム時に住宅ローンが組めない場合がある」であることです。
再建築不可物件は前述の通り建築基準法の「接道義務」を果たしておらず、緊急車両の出入りができない物件がほとんどです。
そのためリフォーム工事をする際にも大型トラックや重機といった工事車両が出入りできず、運搬・工事費用が余計にかかってしまいます。
また、再建築不可物件の多くは現行の耐震基準を満たしておらず、耐震補強が必要になります。
その他外壁や屋根の修繕、シロアリ駆除など工事内容が増えていくと、リフォームにかかる費用が1,000万円以上になってしまうこともあります。
リフォームは進めていくうちに、初期の見積もりでは想定していない工事が必要になることも頻繁にあります。
将来的に建て替えできない再建築不可物件は不動産市場での流通が見込めず、ローンが組めない・融資額が少ないなどの影響があるため、リフォーム費用が高額だった場合はメンテナンスができない恐れがあります。
子や孫に負の遺産を残すことになる
再建築不可物件を所有し続けると後悔する3つ目の理由は「子や孫に負の遺産を残すことになる」です。
再建築不可物件をそのままにして子や孫が相続した場合、これまでに挙げたすべてのリスクも含めて相続することになります。
建物が倒壊すれば建て直しはできず、固定資産税は6倍になり、近隣に被害が及べば損害賠償を請求される可能性もあります。
それでなくとも活用の難しい再建築不可物件は、子や孫にとって負の遺産となる可能性が高く、そのままにしておくには高いリスクがあると言えるでしょう。
再建築不可物件かどうかがわかる3つの調べ方
再建築不可物件かどうか調べるには、「役所で調べる」「自治体のホームページで調べる」「専門の不動産会社で調べる」の3つの方法があります。
それぞれの手順を簡単に解説します。
- 役所で調べる
- 物件のある自治体の役所に行けば、確認に必要な資料を提出することで再建築不可物件かどうかその場で確認してくれます。
登記事項証明書と公図、地積測量図と建物図面を持参してください。 - 自治体のホームページで調べる
- 自治体のWebサイト上で「指定道路図」が公開されていれば、接道している道路が「建築基準法上の道路」なのかわかるので、再建築不可か確認できます。
ただし、再建築不可の原因が接道義務ではない可能性があるので、確実に調べたい場合は他の手段がおすすめです。
- 専門の不動産会社で調べる
- 再建築不可物件を取り扱う不動産会社に「物件の住所」「氏名」「連絡先」を伝え、「再建築不可かどうか調べて欲しい」と言えば、営業マンが調べてくれます。
ただし不動産会社に相談を依頼する場合は、物件の売却や活用を検討していることが前提となるので注意してください。
より詳しい調べ方や確認すべき内容は以下の記事で解説しているので、こちらもぜひ読んでみてください。
再建築不可物件を建築可能にする6つの裏ワザ
再建築不可物件は、そのままにしておくといくつものリスクが付きまといます。
ただし、以下の6つの裏ワザで再建築を可能にすることができます。
- 隣地の一部を買い取る
- 隣地と等価交換する（旗竿地の場合）
- 隣地を建築確認時のみ借りる
- 敷地の接道部分を後退させる（セットバック）
- 但し書き申請を出す
- 位置指定道路の申請を出す
例として、敷地の接道部分を後退させるセットバックについて解説します。
敷地に接している道路の幅員が4m未満の場合、道路の中心線から2mの位置にまで敷地を後退させれば建て替えが可能です。
これを「セットバック」といいます。
道路の最低幅員が6mに設定されているエリアの場合は、道路の中心線から3mの位置にまで敷地を下げる必要があります。
ただし、セットバックした部分は道路となり、自由に利用することはできなくなります。
利用できる土地面積が狭くなる上に、セットバックにかかる30〜80万円ほどの費用を負担しなければならない点は大きなデメリットと言えます。
このように再建築不可物件で建て直しや建て替えをするにはデメリットも多く、基本的にどの手段を用いても建築可能にするのは難しいと考えてください。
その他の方法については以下の記事で解説しているので、気になる方はこちらもぜひ読んでみてください。
再建築不可物件はどうする？2つの対処法を紹介
放置していてはリスクが高い、建築可能にするのも基本的に難しい。
そんな再建築不可物件はどうすればいいのでしょうか？
ここからは、再建築不可物件に対する2つの対処法について解説していきます。
リフォームして住む
再建築不可物件は、建て替えはできませんが、既存の建物をリフォームして住み続けることはできます。
ただし建築申請が不要なリフォームに限られます。
建築申請とは建物の建築や増改築が、建築区基準法に則ったものであるかを自治体に審査してもらうための申請です。
建築確認申請が必要な工事は、以下のケースです。
- 増改築や敷地内での移転を行う場合
- 「壁・柱・床・梁・屋根・階段」などの主要構造部を1/2を上回る範囲で修繕や模様替えを行う場合
要は、打規模なリフォーム以外はOKということです。
ですから、快適に住むために必要な水回りや床の張り替え程度であれば、リフォーム可能ということです。
なお、2025年4月から建築基準法が改定され、建築確認申請が必要な範囲が拡大しますので、リフォームを検討している方は早めに行った方がいいでしょう。
ただし、先述したように再建築不可物件のリフォームには多額の費用がかかります。
実際弊社がおこなったアンケート調査でも、リフォーム費用の懸念している方が多くいました。
リフォームして住み続ける場合は、それなりにリフォーム費用がかかることを覚悟しましょう。
逆をいえば、そこまでして維持、もしくは住むつもりがないのであれば、売却を検討してもいいでしょう。
活用する
再建築不可物件には、そのまま住む、放置する以外にも様々な活用方法があります。
活用方法として、以下の11種類が挙げられます。
- 戸建賃貸として活用する
- トランクルームとして活用する
- 太陽光発電用地として活用する
- ドッグランとして活用する
- 貸し用地としてそのまま貸す
- 自動販売機などを設置する
- トレーラーハウスを設置する
- 駐車場や駐輪場として活用する
- コンテナハウスを置く
- 農園として貸し出す
- 資材置き場として貸し出す
例えば、建築基準法可能な範囲でリフォーム・リノベーションを施し、戸建賃貸として活用することができます。
立地の良いエリアに建っているなら賃貸としての需要はありますし、家賃収入が見込めます。
地方部なら市街地まで車で15分圏内、都心部なら駅から徒歩10分圏内に位置しているような物件であれば、賃貸化を検討してみてもよいでしょう。
また、立地の悪い物件の場合はどんなにリフォームをしても入居者が見つからず、大赤字になってしまう可能性もあるため、リフォームをおこなうかどうかは慎重に検討したほうがよいでしょう。
実際に、「家の購入で優先したこと」に関するアンケート調査でも、居住用物件においては立地条件を重視する方が多数派であることがわかります。
その他の活用手段も賃貸契約など事業を行うことになるので、安定して収益を得るのは簡単なことではありません。
新たに事業をやるだけの余力があり、どうしても物件を手放したくないという方のみ、活用を検討してみてください。
以下の記事で再建築不可物件の活用方法と収益化する方法について解説しているので、興味のある方はぜひ読んでみてください。
売却する
活用することが難しい再建築不可物件の場合は、売却してしまうのがベストと言えます。
活用して事業化することもできない物件は、倒壊リスクがありながら固定資産税を払う必要があり、所有しているだけで損をしてしまいます。
そのような物件の売却は、維持費やリスクから解放されながら現金化できる一石二鳥の手段と言えるでしょう。
ただ、再建築不可物件を通常の物件と同じように売りに出しても、そう簡単に買い手は見つかりません。
ここからは、再建築不可物件の売却方法を具体的に解説していきますが、以下の記事では再建築不可物件の売却についてより掘り下げた解説をしています。
詳細が知りたい方は、ぜひこちらも読んでみてください。
隣地所有者に売却する
再建築不可物件であっても、隣地所有者であれば売却できる可能性があります。
隣地の所有者が再建築不可物件を買い取れば、地続きで敷地を拡張できるというメリットがあるからです。
土地が広くなれば不動産価値は高くなりますし、隣地も再建築不可物件だった場合、購入した土地で接道義務をカバーして建築可能にできる場合もあります。
ただし、隣地への売却は所有者との関係が良好であり、かつ購入の意思や資金力が無ければ実現できません。
土地の権利や金銭がからむためトラブルになりやすく、最悪破談して隣人との関係が悪化するだけという結果にもなり得ます。
売却を持ちかける場合は、関係性や現実的に可能かをよく考えてからにしましょう。
不動産投資家に売却する
住居として購入を考えている一般人には売却しづらい再建築不可物件ですが、不動産投資家であれば売却できる可能性があります。
再建築不可物件は一般の住宅より売却価格が安くなり、場合によっては相場の5割程度となります。
固定資産税の評価額も安くなるため、事業目的で購入を検討している不動産投資家にとっては初期費用もランニングコストも安くなるというメリットがあります。
そのため投資家には再建築不可物件を支持する層もあり、仲介で売りに出せば売却できる可能性があるのです。
ただし、不動産投資家にとっても再建築不可物件は扱いにくく、収益化が難しい、建て替えができないといった問題はリスクとして捉えられます。
どんな投資家でも買い取ってくれるという訳ではないので、こちらも買い手を見つけるのは簡単なことではありません。
建築可能にして一般消費者に売却する
再建築不可物件であっても、建築可能にすれば一般消費者に売却できるでしょう。
前述の通り、再建築不可物件であっても隣地を買い取ったりセットバックによって、建て直しを可能にできます。
建て直しが可能になれば一般の住居と変わらないので、相場と同等の価格で一般向けに売りに出すことが可能となります。
ただし、再建築不可物件を建築可能にするのは非常にハードルが高く、どの方法も基本的に実現は難しいと言えます。
専門知識も必要ですし、方法に費用も発生するので、建築可能にしたい方は専門業者に相談しながら、慎重に検討してください。
空き家バンクを使って売却する
再建築不可物件が空き家の場合、空き家バンクを利用して売却できる可能性があります。
空き家バンクは、自治体の運営する「使われていない空き家と利用希望者とをつなぐマッチングサイト」です。
空き家バンクには一般的な不動産サイトでは掲載されないような空き家が登録されており、サイトの利用者は「空き家を買いたい、借りたい人」に限られます。
そのため買い手に物件を見つけてもらいやすく、売却できる可能性は比較的高いと言えます。
売りてにとっても無料で物件情報を掲載できることや、空き家バンクに登録して利用できる補助金制度があることが魅力です。
一方で、空き家バンクであれば買い手が必ず見つかるという訳ではないですし、建物の状態によっては空き家バンクの登録条件を満たせず、そもそも掲載ができないという可能性もあります。
空き家バンクの利用を検討する場合、まずは自治体の担当部署に相談してみましょう。
こちらの記事では空き家バンクを利用するメリットとデメリットを、具体的な事例付きで解説しているので、ぜひ読んでみてください。
専門の買取業者に売却する
再建築不可物件であっても、専門の買取業者であれば売却することができます。
再建築不可物件の場合、不動産仲介業者に売却を依頼しても一般の買い手が見つかりづらく、場合によっては取り扱いを断られてしまう可能性もあります。
しかし、そのような再建築不可物件を専門に取り扱っている不動産買取業者であれば問題なく売却し、即現金化することができます。
専門の買取業者であれば活用の難しい再建築不可物件であっても、独自のノウハウと経験で活用、売却できるからです。
たとえ築年数が古い、長年空き家になっていて状態が悪いといった「訳あり物件」だったとしても、現状のままで買い取ってもらえるでしょう。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）は、再建築不可物件の買取を専門としている不動産買取業者です。
全国様々な物件の買取実績があり、数多くのお客様からお喜びの声をいただいています。
どのような再建築不可物件であってもスピーディーに買い取ることが可能なので、再建築不可物件を早く手放したいと考えている方は、ぜひお気軽にご相談ください。
>>【再建築不可物件でも高額売却！】無料で買取査定を依頼をする
まとめ
今回は「再建築不可物件はなぜ建てられたのか」について解説しました。
再建築不可物件は建築基準法によって接道義務が定められ、現行の基準を満たせない古い建物だということが分かりましたね。
このような物件は住み続けるにも倒壊や固定資産税の増加といったリスクが付きまとい、子や孫が相続した場合負の遺産を残すことになってしまいます。
建築可能にすることも活用することも基本的に難しいため、取り扱いに困っている場合は売却してしまうのが問題解消の一番の近道と言えるでしょう。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）は、再建築不可物件の買取を専門としている不動産買取業者です。
築古、空き家といった「訳あり物件」を全国で数多く取り扱っており、独自のノウハウと経験でどんな物件でも確実に売却できる自信があります。
過去には、一般の不動産業者が扱わない訳あり物件を専門に買い取っている業者としてフジテレビの「newsイット！」に紹介された実績もあります。
どのような再建築不可物件であってもスピーディーに買い取ることが可能なので、再建築不可物件を早く手放したいと考えている方は、ぜひお気軽にご相談ください。
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